Immobilier de bureaux : le marché n’a absorbé que le tiers de l’offre créée depuis 2013

Sur 400 000 m2 produits et mis en chantier depuis 2013, seuls 135 000 m2 ont trouvé preneur. Cet écart s’explique par une offre bien au-dessus des besoins du marché. Allongement du rythme d’écoulement par manque de confiance des clients.

Le scénario d’un emballement de l’offre de plateaux de bureaux à Casablanca se concrétise peu à peu. Selon une récente étude de Deloitte et du cabinet de conseil en immobilier professionnel Alhambra Property, 211 000 m2 de plateaux de bureaux ont été livrés sur les années 2013 et 2014 dans la métropole. Aussi, une offre en chantier de 175 000 m2 est recensée par les experts, pour livraison en 2015 et 2016. Cette offre totalisant près de 400 000 m2 répartis sur 98 projets représente la moitié des 800 000 m2 que les spécialistes du cabinet A. Lazrak anticipaient sur la période 2013 à 2016 dans une étude remontant à 2012 où ils s’alarmaient d’un risque de suroffre sur le marché de l’immobilier d’entreprise à Casablanca
(
www.lavieeco.com).

La suroffre ressort clairement quand on rapproche cette production et ces mises en chantier des volumes qu’absorbe historiquement le marché de la métropole. En effet, la demande de bureaux à Casablanca n’est que de 62 000 m2 par an, selon les données de A. Lazrak. Sur les 211 000 m2 achevés en 2013 et 2014, ce sont ainsi 87000m2 qui auraient été produits en trop. Et s’agissant de l’offre en chantier de 175000 m2, appelée à satisfaire le besoin de 2015 et 2016, elle est déjà excédentaire de plus de 51 000 m2. La suroffre théorique accumulée depuis 2013 s’établit ainsi à 138 000 m2, ceci sans même compter les bureaux vacants au niveau de Casablanca.

Les taux de commercialisation des projets tendent à conforter cette situation d’offre excédentaire. Seuls 54% des bureaux achevés en 2013 et 2014 ont effectivement trouvé preneur, ce qui fait que 98 000 m2 sont encore disponibles. Pire, pour l’offre en chantier, ce ne sont que près de 13% qui ont pu être effectivement pré-commercialisés, ce qui dégage une offre toujours en vente de 153 000 m2. En somme, le marché n’a absorbé que 34% de l’offre produite et mise en chantier depuis 2013.

Avec ces maigres taux de commercialisation, certains développeurs ont décidé d’arrêter la machine purement et simplement. Deloitte et Alhambra recensent ainsi près de 20 000 m2 de projets de bureaux à l’arrêt.

Il faut aussi dire que la demande réelle se fait prier. CBRE Maroc note en effet un allongement général des délais d’écoulement des produits, ce qui s’explique, selon le cabinet de services immobiliers, par l’affaissement de la confiance de la demande engendrée par la crise économique et une forme d’attentisme alimenté par l’annonce des projets à venir.

Ces derniers restent légion. Sur le papier, l’offre de bureaux dans la ville de Casablanca est amenée à passer de 1,6 million de m² actuellement à 2,1 millions de m2 à l’horizon 2020, selon les estimations de CBRE Maroc. Cela devrait marquer presque un doublement du stock de bureaux à Casablanca sur la période 2010-2020. Des questions se posent évidemment aujourd’hui sur la concrétisation de tous ces chantiers.

L’on se doute bien, en effet, comme l’explique CBRE Maroc, que la tension sur la demande a un impact direct sur le marché de l’investissement car les durées d’écoulement qui s’allongent ne donnent pas un confort ni une lisibilité suffisante à l’investissement.

Certains types d’actifs restent rares

Pour autant, l’investissement sur le segment des bureaux à Casablanca conserve encore de solides arguments. Il reste en effet très rentable. «Avec des taux de rendement compris entre 8 et 10%, l’immobilier d’entreprise au Maroc offre une prime de l’ordre de 500 points de base (pb) par rapport aux bons du trésor à 10 ans contre 200 pb sur le marché
madrilène par exemple»
, illustrent les spécialistes de CBRE.

En outre, si dans son ensemble le marché présente une situation défavorable pour les investisseurs, il reste que certaines zones recèlent encore des opportunités. D’autant plus que le marché casablancais «intègre une grande diversité de micromarchés, en termes de taille des immeubles, de commercialisation et de pré-commercialisation des immeubles», notent Deloitte et Alhambra. Aussi, en dépit de la configuration de suroffre du marché, certains types d’actifs restent rares. CBRE attire notamment l’attention sur les produits de qualité destinés à la cession à des investisseurs. «Ces actifs matures sont très prisés par les investisseurs car ils génèrent des rendements sécurisés de par leur localisation, la qualité de leurs locataires et leur taux de remplissage. Mais ils restent rares car pour la plupart détenus directement par les utilisateurs qui y voient une valeur de placement à long terme», explique-t-on.

Le Casablanca Crane Survey décline pour la première fois en Afrique un état de la production d’immeubles neufs à usage de bureaux, que Deloitte Real Estate a l’habitude de dresser au niveau des villes de Londres et Paris. L’étude sur le marché casablancais réalisée en partenariat avec le cabinet de conseil Alhambra Property recense de façon exhaustive toutes les opérations neuves et les restructurations d’immeubles à usage exclusif de bureaux en blanc (immeubles dont les utilisateurs finaux ne sont pas connus au démarrage des travaux), de plus de 750 m2, ayant fait l’objet d’un permis de construire, en chantier sur le territoire du Grand Casablanca, ainsi que celles qui ont été livrées au cours des vingt-sept mois écoulés, soit entre le 1er janvier 2013 et le 31 mars 2015.