Immobilier : 280 000 logements doivent être produits par an d’ici 2020 pour répondre aux besoins

Sur les cinq prochaines années, il faudra produire 866 000 logements à 140 000 DH, 139 700 unités à 250 000 DH et 154 000 habitats économiques. Le rythme de livraison des logements sociaux doit être divisé par deux pour rééquilibrer l’offre.

Quels types de logements faut-il produire au Maroc, et en quelles quantités, pour satisfaire les besoins du marché? Jusqu’à il y a peu, la seule donnée disponible permettant de fournir une réponse très incomplète à cette question était le déficit en logements au niveau national, estimé actuellement autour de 500000 habitats. Mais depuis que le ministère de l’habitat a rendu publics les résultats de sa dernière enquête sur le parc national de logements, les professionnels de la construction disposent d’informations nettement plus fines.

Ainsi, l’enquête fait ressortir que près de 1,4 million d’unités doivent arriver sur le marché d’ici 2020 pour répondre intégralement aux besoins des différents segments de la demande. A ce stade, précisons que le besoin est constitué d’abord de l’actuel déficit en logements (constructions sommaires ou bidonvilles, menaçants ruine, cohabitants…) qui représente 43% des besoins cumulés (585 000 unités). Il s’agit aussi de remplacer les habitats vétustes qui représentent 4% du besoin global et enfin de répondre à la demande des nouveaux ménages chiffrée à 707 700 logements d’ici 2020, soit 52% du besoin global estimé.

Pour faire face à tout cela, il faudra produire 866 000 logements à 140 000 DH (64% du besoin global en logements), 139 700 unités à 250 000 DH et 154 000 habitats économiques sur les 5 années à venir. Les besoins en logements de moyen standing et de haut standing sont respectivement de 121700 et 70 000.

A présent que l’on a une idée plus précise sur le besoin, la question se pose de savoir si l’on est sur la bonne voie pour y répondre à travers les tendances actuelles des livraisons. Globalement, la production nécessaire doit se traduire par une cadence annuelle moyenne de 280000 logements livrés. Or, depuis 2012, la production moyenne ne dépasse pas 130 000 unités, en précisant bien que les chiffres de 2015 n’ont pas encore été dévoilés, mais qu’ils devraient être dans la lignée des années passées, ainsi que l’anticipent les professionnels. Il faut donc pour ainsi dire plus que doubler le rythme des achèvements pour espérer couvrir tout les besoins à l’horizon 2020.    

L’Etat a du mal à relancer le logement à faible VIT

Mais, bien évidemment, le plus intéressant est de pouvoir affiner la comparaison entre production actuelle et cadence souhaitable par segment. Sur ce plan, c’est sans doute le logement à 140 000 DH qui représentera le plus grand défi pour les pouvoirs publics. Avec les 866 000 habitats de ce type nécessaires sur les 5 prochaines années, il faudra que plus de 173 000 unités arrivent en moyenne annuelle sur le marché. Ce dont on est très loin actuellement. Depuis 2012, la production moyenne d’unités à faible VIT est cantonnée à moins de 4 000. Il est d’autant moins probable d’atteindre l’objectif sur ce segment que l’Exécutif peine toujours à trouver la bonne recette. Certes, pour redonner un second souffle au dispositif, le ministère de l’habitat a signé en juillet dernier une convention cadre avec l’Union nationale des petits promoteurs immobiliers (UNPPI), laquelle s’engage sur un objectif de production de 130 000 unités. Mais à côté de cela, il reste à résoudre une multitude de problèmes (cherté et rareté du foncier et hausse continue du prix des matériaux qui rend incertain l’équilibre financier de ce type de programmes, manque d’équipement public et d’accompagnement des banques…).

Sur les segments de l’habitat économique et social en revanche, il s’agira de ralentir la cadence pour mieux coller aux besoins. Au lieu de près de 109 000 unités produites en moyenne annuelle sur les dernières années, il est souhaitable de descendre à un peu plus de 58 700 logements à l’horizon 2020. Pour le logement à 250 000 DH spécifiquement, alors que les promoteurs immobiliers ont construit en moyenne près de 52 400 unités par an depuis 2012, il ont à présent intérêt à ralentir à 27 900 unités pour mieux s’aligner sur la demande. L’existence de logements vacants qui peuvent tout à fait répondre à la demande pour le social et l’économique milite plus encore pour le ralentissement. Surtout qu’avec près de 517000 unités estimées à fin 2012 (dernières données disponibles), le parc inoccupé est non négligeable. Tout cela fait que les promoteurs ont tout intérêt à miser sur le moyen et le haut standing, d’autant plus qu’ils ne sont pas fortement concurrencés par l’auto-construction sur ces segments. La cadence des achèvements y est restée relativement limitée, avec une moyenne de 13230 logements livrés durant ces dernières années. Pour satisfaire la demande à venir d’ici 2020, il s’agirait de tripler presque le rythme de production pour parvenir à 38 300 unités (24 300 pour le moyen standing et 14 000 pour le haut standing).

Le Grand Casablanca offrira encore bien des opportunités aux promoteurs immobiliers sur les prochaines années. L’enquête sur le parc logement révèle en effet que la région doit accueillir en moyenne annuelle d’ici 2020 près de 3 300 logements de haut standing et 5 000 de moyen standing (dont 80% pour la seule ville de Casablanca) pour satisfaire tous les besoins. Et même avec tout ce qui s’est construit comme logements à 250 000 DH dans la zone, 22 700 resteront nécessaires, soit une demande moyenne annuelle de plus de 4 500 unités d’ici 2020.