Arrêt d’octroi des dérogations et du foncier public à la promotion immobilière, coup de massue pour l’activité

Des dispositions qui devraient renchérir le coût des terrains. D’autres opérateurs saluent cette décision, mais recommandent une refonte des plans d’aménagement. 95% de la réserve foncière des promoteurs immobiliers sont acquis auprès du privé.

«Plus de dérogations urbanistiques à octroyer aux promoteurs et une réorientation de l’octroi du foncier public vers l’investissement productif plutôt que la promotion immobilière». Cette dernière déclaration du ministre de l’intérieur, Abdelouafi Laftit, a certainement eu de l’effet sur les promoteurs immobiliers. Certains se veulent choqués par une décision aussi radicale, prise à l’encontre de l’activité de la promotion immobilière, qui, depuis presque quatre ans, souffre d’une léthargie tant du côté de la production que des transactions. D’autres, saluant cette disposition, estiment qu’elle est courageuse mais doit être accompagnée de quelques ajustements.

Taoufik Kamil, président de la FNPI, explique : «Nous ne sommes pas contre cette décision, qui paraît, a priori, choquante. Le cours normal des choses veut que les dérogations soient octroyées de manière exceptionnelle. D’où l’appellation d’ailleurs. Sauf que toutes les villes doivent être couvertes par des documents d’urbanisme équilibrés». En effet, les plans d’aménagement, assez décriés par les promoteurs, ne prennent pas en compte les spécificités des villes, encore moins des quartiers au sein d’une même ville. «Il faut attribuer une contrepartie à l’arrêt d’octroi des dérogations qui devrait se matérialiser par des décisions collégiales de revoir la politique urbaine des villes», insiste M.Kamil. En ce sens, il fait allusion à la nécessité d’adopter davantage de verticalité dans les plans d’aménagement, en vue de réduire l’incidence foncière sur le coût de revient et de facto sur le prix de vente final, surtout dans un contexte de raréfaction du foncier. D’autant que les professionnels appellent à davantage de concertation avec les autorités de tutelle et toutes les parties concernées, pour l’établissement de documents d’urbanisme qui, au final, ne peuvent que servir l’intérêt du citoyen et préserver le paysage de la ville. En tout cas, les dérogations dont les promoteurs immobiliers bénéficient cachent plusieurs problèmes, selon eux. Généralement, la dérogation octroyée est conditionnée par la réalisation de tel ou tel équipement (centre de santé, école, terrain de sport…), en rétrocession à l’Etat. Or, l’autorité de tutelle concernée n’a pas forcément besoin de l’équipement réalisé par le promoteur, préalablement imposé par l’Agence urbaine. C’est le cas d’un promoteur, requérant l’anonymat, qui a accompagné son projet immobilier, objet d’une dérogation, d’un centre de santé. Surprise à la fin des travaux: le ministère de la santé ne peut reprendre cet établissement, car il n’en exprime pas le besoin actuellement et, en plus, il ne dispose ni de moyens humains ni techniques, encore moins financiers, requis pour l’opérationnaliser. Cela va de soi pour les écoles, avec le ministère de l’éducation, des terrains de sport avec le ministère de la jeunesse, ainsi de suite.
Il faut savoir, par ailleurs, que 95% de la réserve foncière des promoteurs immobiliers sont acquis auprès du privé. «Rares sont les fois où nous recourons aux terrains domaniaux, car non seulement la procédure d’octroi est fastidieuse, mais aussi parce qu’elle est souvent soldée par un refus», explique M.Kamil. Un autre promoteur ajoute: «Les terrains qu’a évoqués le ministre de l’intérieur ont été accordés à un type de personnes ou de promoteurs en particulier, à un faible coût, et ne nous concernent pas nous autres». Quoi qu’il en soit, les promoteurs craignent que cette décision conduise à une hausse automatique des prix du foncier, et devra renchérir encore plus les prix des logements, déjà excessivement chers pour les acquéreurs au pouvoir d’achat faible à moyen ; cela, sachant que 80% de la demande nationale sont exprimés pour des logements à un prix variant de 4000 à 5000 DH/m2, pour des surfaces de 80 à 120m2, selon la dernière étude du ministère de l’habitat en 2016.

En tout cas, une fois cette décision actée, elle devrait obligatoirement être accompagnée de plusieurs mesures. «Les investisseurs ont certes besoin de terrains fonciers en vue d’y établir des projets d’investissements productifs. Encore faut-il que l’Etat établisse un inventaire de tout son foncier public. D’autant que certains terrains du domaine public, du fait de leur emplacement, ne devraient pas nécessairement servir pour y mettre en place des projets», explique le représentant des promoteurs immobiliers. Autrement dit, la décision prise par M.Laftit doit être ficelée, déterminant la nature des projets productifs, leur emplacement, ainsi que la catégorie de bénéficiaires de ces terrains.

Pour conclure, un autre professionnel explique que le secteur immobilier n’a pas tant besoin de ces dérogations octroyées que d’une refonte totale de la manière de faire évoluer le secteur. Allusion faite aux plans d’aménagement certes, mais aussi aux perspectives du logement social au delà de 2020, aux logements dédiés à la classe moyenne, qui n’arrive toujours pas à trouver chaussure à son pied et aux nombreuses requêtes exprimées auparavant par la FNPI et qui n’ont connu aucun avancement.