Gestion du foncier : le ministère de l’urbanisme veut tout remettre à  plat

Le département de Mohand Laenser travaille sur la gouvernance et la régulation du foncier à  l’échelle nationale. Dérapage des prix, manque de coordination entre les gestionnaires du foncier public, multiplicité des statuts juridiques des terres et des régimes fonciers… Plusieurs points noirs ciblés.
Dans les grandes villes, la charge foncière représente entre 30 et 50% du coût global d’un logement.

Le ministère de l’urbanisme et de l’aménagement du territoire planche sur une stratégie nationale de gestion du foncier. Devant être finalisée d’ici 2016, cette nouvelle feuille de route contiendra un programme d’actions institutionnelles, financières et organisationnelles. Il s’agira en clair d’introduire des instruments de gouvernance et de régulation de la production et la mobilisation du patrimoine foncier national. L’objectif est également de mettre en place des mécanismes pour maîtriser le marché des terrains et gérer ses réserves. Dans la foulée un système d’information géographique devrait être mis en place pour permettre une gestion fine de ce patrimoine. La finalité de toutes ces mesures est de rendre l’accès au foncier plus flexible, à des prix abordables, au profit de la collectivité. Pour l’heure, on en est encore loin.

Les prix du foncier sont aujourd’hui prohibitifs. D’après les chiffres fournis par le ministère de l’urbanisme, du fait de la spéculation qui a causé une envolée des prix des terrains, la charge foncière dans le coût global de la production d’un logement représente actuellement entre 30 et 50% dans les grandes villes, alors que la norme internationale se situe entre 10 et 20%. Cette surchauffe qui compromet la viabilité économique des projets expliquerait en partie la stagnation du secteur immobilier qui a besoin annuellement de 3 500 ha de terrains, selon le département de l’urbanisme. Dans le lot, les programmes de logements sociaux et de lutte contre l’habitat insalubre, dont le besoin est de 1 500 ha par an et qui sont d’autant plus tributaires d’une maîtrise de la charge foncière, sont plus pénalisés.
Le dérapage des prix du foncier bride tout autant la création de zones industrielles. En effet, celles-ci ne mobilisent qu’une moyenne de 500 ha par an alors que le Maroc a besoin de près de 4000 ha par an pour la mise en œuvre de son plan de développement industriel à des prix compétitifs. Ceci sachant que la charge foncière ne doit pas représenter plus de 10% du coût global de l’investissement industriel afin que l’offre foncière industrielle soit aussi compétitive que celles des pays de la région méditerranéenne.

L’éparpillement des responsabilités complique la gestion de la réserve foncière publique

Pourtant, l’offre a bien suivi une pente ascendante pour accompagner les besoins grandissants. Chaque année, en plus de l’offre du foncier constructible, plus de 5 000 hectares de terrains rentrent dans le périmètre urbain, dont près de 46% est destiné aux opérations immobilières et 25% à l’industrie et à l’équipement. Ces surfaces mobilisées ont bien augmenté, comme en témoignent les surfaces bâties autorisées qui sont passées de 328 ha en 1994 à 661 ha, en seize ans. Et il faudrait au moins doubler ces superficies pour tenir compte des diverses servitudes et équipements de base, ce qui porterait l’espace mobilisé à près de 6 300 ha. Et ces chiffres doivent encore être majorés pour tenir compte de la production immobilière non réglementaire.

Mais il reste que la mobilisation de ces terrains s’est faite de manière inefficace. Et pour cause, la gestion de la réserve foncière publique est entre les mains de plusieurs intervenants sans feuille de route claire, ce qui empêche la mise en place d’une politique globale de gestion de cette réserve, selon le constat du ministère de l’urbanisme. En effet, le ministère des finances a la charge du foncier domanial de l’Etat, le ministère de l’intérieur s’occupe du foncier collectif et de celui des collectivités territoriales; le ministère des affaires islamiques gère les terres habous; le ministère de l’équipement couvre le domaine public maritime tandis que les réserves forestières relèvent du Haut commissariat aux eaux et forêts. Reste le foncier privé mais «il n’y a pas d’entité juridique spécifique qui se charge de sa gestion ainsi que de l’identification de ses dysfonctionnements», relève le département de l’urbanisme.
En plus de ces freins, l’accès au foncier est compliqué par la multiplicité des statuts des terres. En effet, à côté des terres melk, prédominantes en milieu urbain, on retrouve les terres domaniales (domaines public et privé de l’Etat), les biens Habous (publics, de familles, zouias), les domaines des collectivités territoriales, le domaine forestier, sans compter les terres guich et les terres collectives. Déjà, «chacun de ces statuts est régi par des règles propres et relève d’autorités différentes et non coordonnées, ce qui complique les procédures», explique-t-on auprès du ministère de l’urbanisme. De manière plus prosaïque, à l’exception du melk, «tous ces statuts soulèvent de nombreuses difficultés d’ordre procédural qui rendent la mise sur le marché foncier très difficile».

Les deux régimes juridiques du foncier au Maroc, celui traditionnel de la moulkia et l’immatriculation, rajoutent à cette complexité. Le premier, notamment, couvrant des surfaces importantes dans le monde rural et dans les périmètres péri-urbains, complique aujourd’hui la réalisation de projets d’investissement d’envergure dans l’immobilier et le tourisme balnéaire, ainsi que le relèvent les équipes de l’urbanisme.