Fissures et infiltrations d’eau dans une cité construite par l’ONDA à  Berrechid

Fissures, infiltrations d’eau…, les immeubles de la résidence Al Wahda cumulent les défauts depuis leur livraison en 1999. En cause, des défauts de conception et de construction évidents attestés par de nombreuses expertises. Face à  l’inaction de l’ONDA, maître d’ouvrage, les propriétaires ont intenté une action en justice.

Lorsque certains membres du personnel de l’Office national des aéroports (ONDA) et de Royal Air Maroc (RAM) se voient proposer par leurs employeurs, à la fin des années 90, d’acquérir des appartements localisés en plein centre de Berrechid au prix alléchant de 3 500 DH/m2, ils n’y réfléchissent pas à deux fois. Mais chemin faisant, la transaction s’avérera être tout sauf une bonne affaire. En seulement 10 ans, les logements de la résidence Al Wahda sont tombés dans un état de dégradation avancée en raison de graves défauts de conception et de construction. L’ONDA, maître d’ouvrage de tout le projet, qui a vu défiler deux présidents dans l’intervalle, n’a pris à ce jour aucune mesure pour remédier à la situation et les logements défectueux continuent d’être occupés par leurs propriétaires en dépit du risque évident que cela représente, prouvé du reste par plusieurs expertises. Le comble pour ces occupants est qu’ils ne peuvent même pas se prévaloir de la propriété de leurs biens, les titres de leurs logements ne leur ayant toujours pas été remis. Et c’est à présent à la justice que reviendra le dernier mot, le syndic des habitants d’Al Wahda ayant porté l’affaire devant les tribunaux.
A ses origines, le projet partait pourtant sur de bonnes bases. Dans les années 90, l’ONDA et Royal Air Maroc font l’acquisition d’un terrain à Berrechid auprès de la municipalité de la ville. Douze immeubles pour un total de 168 appartements de moyen standing doivent y être construits pour loger des membres du personnel des deux entreprises. L’ONDA est désigné maître d’ouvrage de tout le projet, et celui-ci met en place avec la RAM un comité mixte pour faire le suivi des travaux de construction. Ceux-ci débutent en 1997 et les logements sont livrés deux ans plus tard. Mais, dès 2000, de graves fissures apparaissent au niveau de certains immeubles et les occupants constatent d’importantes infiltrations d’eau.

D’après une expertise de Betec réalisée en 2006, le coût des réparations s’élève à 12 MDH

L’ONDA est mise au courant des défauts constatés, et des équipes sont dépêchées sur place par l’office, selon les témoignages du syndic des propriétaires. Mais il ne s’ensuit aucune mesure concrète, ce qui pousse les propriétaires à s’adresser directement au promoteur immobilier ainsi qu’à l’architecte du projet, sans plus de succès.
L’on peut se demander à ce stade pourquoi l’assurance décennale n’est pas systématiquement mise en jeu par les différents intervenants pour couvrir les frais de réparation des dégâts ? En effet, comme le stipule l’article 769 du Dahir des obligations et contrats, cette assurance garantit bien les dommages aux gros œuvres, conduisant à un effondrement ou une menace d’effondrement, dans les dix ans suivant la réception d’une construction.
Sollicité par La Vie éco, l’actuel management de l’ONDA n’a pas souhaité s’exprimer sur la question (voir encadré). Néanmoins, selon le syndic des propriétaires, l’assureur des travaux aurait réalisé une expertise juridique et technique en 2003 sans que cela ne soit suivi de la mise en jeu de la garantie décennale. Par la suite, l’ONDA aurait commandité une contre-expertise technique au bureau d’études Betec. Le rapport livré en 2006, dont La Vie éco détient copie, met à nu plusieurs défaillances dans la construction de certains immeubles de la cité Al Wahda : un système de fondation inadapté eu égard à la nature du sol, des structures d’immeubles présentant plusieurs anomalies (épaisseur insuffisante des planchers, manque de structure rigide…).
Comment en est-on arrivé là ? Là encore, l’ONDA botte en touche quand le syndic des propriétaires évoque des différends entre l’architecte et le promoteur du projet qui auraient contribué à désorganiser la construction.

L’ONDA et la RAM n’ont toujours pas éclaté les titres fonciers

Quoi qu’il en soit, pour remédier aux défaillances constatées, les experts de Betec proposent des démolitions partielles de l’ouvrage ainsi qu’un ensemble d’autres travaux. Le coût des réparations totalisait, déjà en 2006, 12,03 MDH alors que le coût global du projet n’est lui-même que de 44,3 millions.
De fait, au vue de l’ampleur des travaux à entreprendre, l’office propose aux propriétaires d’Al Wahda le remboursement des traites et avances déjà versées, ce que déclinent nécessairement ces derniers arguant d’une augmentation des prix de l’immobilier. Dans l’incapacité de trouver un terrain d’entente, le syndic des propriétaires a fini en 2008 par attaquer l’office au pénal. N’ayant pu mener la démarche à son terme, le syndic récidive en 2011 en déposant cette fois une plainte en civil.
A tous ces problèmes viennent en plus se greffer, comme cité précédemment, le fait que les ventes des appartements de la cité Al Wahda ne disposent d’aucune assise juridique, les actes de vente définitifs n’ayant pas été à ce jour établis de manière réglementaire. Cela est d’autant plus curieux que l’ONDA et la RAM se sont déjà vu délivrer la propriété de leurs terrains, ce qui les habilite en toute logique a opérer des éclatements de titre pour dresser les actes de vente définitifs. Selon des sources concordantes, ce serait en fait la RAM qui bloque la procédure d’éclatement des titres, et ce, afin de ne pas engager sa responsabilité quant aux appartements défectueux construits sur ses terrains.