Dérives dans le logement social

Il coûte de plus en plus cher, le seuil de 200 000 DH de prix de vente est dépassé
Crise foncière, procédures administratives jugées compliquées par les promoteurs et spéculation font flamber les prix
En raison du noir,
les populations cibles ont de plus en plus de mal à  accéder à  la propriété.
Depuis 2000, 70 conventions portant sur 173 000 logements sociaux ont été signées.

H.G., employé, s’est lancé depuis quelques mois à la recherche d’un logement. En vain. A ce jour, ce jeune Casablancais, qui perçoit 7 000 DH par mois, n’a pas trouvé chaussure à son pied. Et pourtant, l’offre immobilière abonde dans la métropole. Le problème est que cette offre est aujourd’hui hors de prix pour une majorité de ses habitants. Finalement, il a opté pour un logement de 62 m2 à 360 000 DH à Sidi Maârouf, considéré comme une «bonne affaire» par les temps qui courent. Il se trouve que, selon la superficie et le niveau de finition, ce logement entre dans la catégorie de l’habitat social, encouragé par la politique gouvernementale depuis quelques années. Un type d’habitat qui n’échappe pas à la pratique de l’avance au noir, à la spéculation et à une qualité architecturale et urbanistique défaillante bien souvent.

60% des logements sociaux produits sont construits par le secteur privé
Face à cette situation, le ministère de tutelle invoque la mise en place récente de cette politique d’encouragement visant à faciliter l’accès de la population défavorisée à la propriété immobilière. «C’est une politique qui n’a que sept années. Ce sont donc des logements qui n’ont été construits que depuis cinq ou six ans. Il serait donc prématuré de faire un bilan objectif de la situation du logement social au Maroc», se défend Taoufiq Hejira, ministre chargé de l’habitat et de l’urbanisme. Et d’ajouter qu’il est tout à fait normal que des ajustements soient apportés au fur et à mesure du développement du secteur. Fin 2006, le pays comptait pas moins de 300 000 logements sociaux. Durant cette seule année, 115 000 unités (appartements et lots) de logement social ont été réalisées contre 113 000 en 2005, selon les chiffres du ministère. Autre indicateur de performance : le secteur de l’habitat a attiré 21% des crédits à l’économie en 2006, contre 15% en 2002.

Face à l’abondance de l’offre, on ne peut que s’interroger quant à la flambée des prix et à la pratique du noir, et ce d’autant que nombre de promoteurs ont investi le secteur. Au nombre de six, les premières conventions signées en 2000 entre les promoteurs privés et le ministère de l’habitat portaient sur la réalisation de 21 000 logements à faible VIT, dont 17 500 à Casablanca. Une année plus tard, ce sont onze conventions portant sur la réalisation de 27 500 logements, dont 10 000 à Casablanca.

Ces premières conventions ont été conclues avec les grosses pointures de l’immobilier au Maroc, dont Douja Promotion (Addoha), Groupe Jamaï, Chaâbi Liliskane et les frères Mimi Lahlou. Actuellement, ce sont plus d’une quarantaine de promoteurs immobiliers, plus ou moins importants, qui sont présents sur ce segment du secteur du bâtiment. La plupart d’entre eux ont signé leurs partenariats avec l’Etat durant l’année 2002 qui, de l’avis des professionnels, a été un bon cru avec la conclusion de pas moins de 17 conventions permettant la réalisation de 42 500 logements, dont près de la moitié à Casablanca. La cadence baissera par la suite : onze conventions en 2003 (27 500 logements dont 5 dans la métropole), huit en 2004 (20 000 logements dont 5 000 à Casablanca) pour n’être plus que cinq en 2005 (12 500 logements sociaux).

Ce n’est qu’à partir de 2006, année qui a connu la conclusion de six conventions, portant quasiment toutes sur les deux villes nouvelles créées dans les abords de Marrakech et de Rabat que le secteur a été dynamisé. Au total, ce sont donc 70 conventions qui ont été conclues visant la réalisation de 173 000 logements sociaux dans les différentes régions du Royaume. L’investissement global est de 35 milliards DH sur ces six dernières années. «L’élément le plus important à signaler est le fait que plus de la moitié des réalisations du secteur dans le cadre du logement social est l’œuvre de promoteurs privés», souligne Taoufik Hejira. Rachid Jamaï, directeur général du groupe éponyme, abonde dans le même sens. «Si 60% du parc en logements sociaux a été construit par le privé, cela dénote de l’expérience et de la qualité des réalisations de ces sociétés», précise-t-il. A titre d’exemple, il est à rappeler que les promoteurs du secteur public n’ont signé jusqu’à présent que quatre conventions: deux en 2001 pour 2 500 unités chacune (Alem à Rabat et Attacharouk à Casablanca), une en 2005 pour 2 500 unités par l’Erac-Sud à Agadir et une en 2006 par l’Erac-Tensift à Marrakech, chacune portant sur la réalisation de 2 500 unités d’habitat social.

A Casablanca, on ne construit plus de logements sociaux
L’évolution du nombre de conventions signées, et donc de logements réalisés, montre qu’un grand déséquilibre est en train de se créer actuellement, avec un nombre décroissant des logements sociaux mis en chantier à Casablanca, une ville où les bidonvilles sont légion. «C’est une situation inadmissible et dangereuse pour une métropole de cette envergure. Si cette tendance à négliger ce grand pôle urbanistique au profit d’autres régions se poursuit, non seulement on ne pourra plus combler le déficit en habitat salubre mais on mettra également en péril le développement économique et urbanistique de la plus grande ville du pays».

Cet avertissement émane de Youssef Iben Mansour, président de l’Association des lotisseurs et promoteurs immobiliers de Casablanca (Alpic). La sonnette d’alarme a d’ailleurs été officiellement tirée à l’occasion d’une conférence de presse organisée en mars dernier par la Fédération nationale de la promotion immobilière (FNPI). Son président, Miloud Chaâbi, avait demandé officiellement au ministère de l’habitat de se désengager régulièrement de la promotion immobilière, notamment en matière d’habitat social. «Qu’ils nous laissent construire plus librement et nous allons juger des résultats dans quelques années», avait alors déclaré le président de Chaâbi Liliskane.

Dans la ligne de mire des promoteurs, les agences urbaines et organismes sous tutelle du ministère de l’habitat (Al Omrane et Erac notamment). Un autre promoteur de la place, désirant garder l’anonymat, parle de l’investissement immobilier à Casablanca, comme d’une mission impossible dans l’état actuel des choses. «Casablanca est devenu un rêve lointain pour les promoteurs immobiliers». Les propos sont d’un promoteur qui n’arrive plus à monter des opérations immobilières dans la capitale économique du Royaume. Et pour cause, «il n’y a plus de lopins de terre pour construire», explique la même source.

Crise du foncier et complexité des procédures administratives urbanistiques sont un frein au développement de l’immobilier dans la métropole. Pour ce dernier point, les promoteurs pointent tous l’Agence urbaine de Casablanca. Si Miloud Chaâbi a trouvé une solution, certes inhabituelle, à cette situation (Chaâbi Liliskane se limite au délai de deux mois accordé par la loi aux services de l’Agence urbaine pour donner son avis sur une demande d’autorisation de construire. Au-delà de ce délai, si l’agence ne se prononce pas, son avis est considéré comme favorable), les autres promoteurs, de bien moindre taille, se sentent impuissants. «Les refus d’octroi d’autorisations de construire pour des raisons non justifiées, en plus du flou urbanistique qui entoure les documents d’urbanisme se basant actuellement sur la dérogation, nous empêchent de développer des opérations d’envergure à Casablanca», souligne ce même promoteur.

Ce dernier donne l’exemple d’une disposition introduite par l’ex-directrice de l’Agence urbaine, Fouzia Imansar en l’occurrence, qui limite le nombre de logements sociaux à 190 au minimum par hectare. Auparavant, le taux d’occupation était de l’ordre de 300 logements par hectare. «Comment voulez-vous qu’on arrive à rentabiliser une opération de logements sociaux, ou au moins se limiter au prix de 200 000 DH fixé par l’Etat, en prenant en compte ces retards et ces limitations», s’insurge ce promoteur.

Mais du côté de l’Agence urbaine, c’est l’argument de la qualité urbanistique, architecturale et technique du cadre bâti qui est mis en avant. «Nous ne voulons pas construire des ghettos ou des bidonvilles à la verticale», avance pour sa part un architecte urbaniste à la wilaya de Casablanca. Résultat de cette pénurie multiple et de ces contraintes urbanistiques, le prix du logement social flambe plus à Casa qu’ailleurs et ce ne sont finalement pas les populations ciblées qui y accèdent.

Un logement social à 4 500 DH/m2 !
Mais il n’y a pas que Casablanca. Partout au Maroc, et dès qu’il s’agit de logement social, les prix sont en hausse et les pratiques malsaines deviennent la règle. A près de 4 500 DH comme prix de vente moyen au mètre carré, difficile de parler de logement social. Pire, une avance comprise entre 80 000 DH et 120 000 DH non déclarés aux impôts, est la règle. Et c’est ainsi qu’il est courant de trouver sur le marché des appartements de 60 m2 vendus à 300 000 DH.

Les professionnels, tout en avouant que ces pratiques sont loin d’être saines, avancent une énième raison, exogène cette fois-ci : le mouvement de spéculation qui a résulté de l’opération des départs volontaires à la retraite lancé par le gouvernement en 2005. Acheter des logements, parfois même sur plan puisque la liquidité financière le permet, et les revendre une ou deux années plus tard avec une jolie plus-value : des centaines de spéculateurs nouvelle génération l’ont essayé, empêchant ainsi des centaines de familles indigentes d’accéder à un logement décent. Ce phénomène est de loin plus visible dans la capitale économique où la demande est plus significative, mais les régions ne sont pas pour autant épargnées.

Du côté des grands groupes, on nuance quelque peu. Pour le groupe Jamaï, comme le signale son directeur général, les offres de prix commencent à 120 000 DH le logement pour atteindre un plafond de 200 000 DH. «Ce qui nous aide dans cette politique de prix bas est une intégration globale de l’investissement immobilier. Nous disposons par exemple de nos carrières, de nos camions de transports et d’une importante assiette foncière, ce qui limite beaucoup nos frais. Mais ceci représente également un investissement d’une centaine de millions de dirhams à amortir sur une dizaine d’année», souligne Rachid Jamaï. Même constat auprès d’Addoha qui a construit son image sur son refus des transactions au noir. A cela on pourrait rétorquer qu’à moins d’avoir une assise financière solide et une taille critique, faire du logement social à 200 000 DH relève de la gageure.

Et pourtant, ces logements sont subventionnés par l’Etat. En effet, l’article 19 de la Loi de finances 2000 a instauré une liste d’exonérations au profit des sociétés qui se lancent dans la promotion immobilière sociale avec, cependant, l’obligation de remplir trois conditions : un minimum de 2 500 logements construits, une période de réalisation de cinq années entre l’obtention de la première autorisation de construire et le dernier permis d’habiter et une diversification des programmes sociaux sur plusieurs régions du Maroc. Ces exonérations ont eu un effet bénéfique pour le secteur au point que les promoteurs ne cessent de demander aux ministères de l’habitat et des finances de les institutionnaliser.

Tanger, Marrakech et Agadir, nouveaux eldorados du logement social
Autre aide étatique au secteur du logement social, le Fogarim. Ce fonds de garantie des revenus irréguliers et modestes a été créé fin 2003 pour permettre à une catégorie de la population non bancable d’accéder aux crédits immobiliers. Les logements cibles sont essentiellement sociaux, avec un plafond de prix et donc de garantie de 200 000 DH. Au 16 avril 2007, les prêts accordés dépassaient les 17 500 pour un montant global de 2,5 milliards de DH. Là encore, les promoteurs immobiliers ont sauté sur l’occasion, n’hésitant pas à associer leur communication produit à la garantie offerte par ce fonds.

Pour faire face à cette demande de plus en plus grande, l’Etat et les promoteurs se sont dirigés vers d’autres villes. Le développement par l’Etat de nouvelles zones d’urbanisation dans différentes régions du Royaume les a beaucoup aidés dans ce sens. «Les conditions d’investissement dans ces zones sont particulièrement attrayantes», ajoute un responsable du groupe Addoha. Ce dernier a d’ailleurs choisi de décentraliser son activité à Tanger, Marrakech et Agadir et ce au terme d’une convention de partenariat public-privé signée avec le gouvernement fin 2005 et qui porte sur la réalisation de 50 000 logements sur une période de cinq années.

En province, le succès a été le même qu’à Casablanca. A Marrakech, 300 logements parmi les 1 200 prévus par le projet Abraj Al Koutoubia ont été vendus en quelques semaines par le groupe Addoha. Pour le groupe Jamaï, ce sont 13 000 logements qui sont prévus, à Tamansourt notamment. La ville nouvelle a également attiré des noms tels que Chaâbi Liliskane, Chaïma Zine (également présent dans une vingtaine de villes) et le groupe Berrada. A Tanger, ce sont 200 logements d’Al Wafa (Addoha) qui ont trouvé acquéreur en une semaine. Jamaï envisage de construire 9 000 logements dans la ville du Détroit en plus de 14 000 à Rabat (Tamesna). A Agadir, c’est le groupe Jet Sakan qui est le plus présent, au moment où Addoha a déjà vendu 500 unités du projet immobilier Assaâda.

Mais cela suffira-t-il ? Car le problème se pose également en termes de logistique. Qui voudrait acheter un logement à 20 km de son lieu de travail, connaissant l’infrastructure de transport urbain actuelle? Autre donnée de l’équation : entre le logement social et celui qualifié souvent de haut standing, le logement moyen de gamme est inexistant, et trouver des appartements suffisamment grands dans les tranches comprises entre 400 000 et 700 000 DH est aujourd’hui un parcours du combattant qui fait que des cadres moyens se rabattent sur le logement social, créant à la fois effet d’éviction et pression sur les prix. Si, en plus, les spéculateurs s’en mêlent…

Fiscalité
Des exonérations à double tranchant

Le logement social est subventionné par l’Etat en raison d’une série d’exonérations fiscales mises en place par l’article 19 de la Loi de finances 2000. Depuis, ces exonérations ont toujours été reconduites. Il s’agit notamment de l’exonération relative à la TVA des droits d’enregistrement et de timbre, de l’impôt des patentes, de l’impôt sur les sociétés, de l’impôt sur le revenu et de la participation à la solidarité nationale sur les terrains non bâtis. Trois conditions sont par ailleurs requises : un minimum de 2 500 logements à bâtir sur cinq années dans plusieurs régions du Maroc.

Si les premières conventions ont été signées en 2001-2002, les premiers couacs ont commencé à se faire sentir ces dernières semaines. Plusieurs promoteurs immobiliers, ayant signé une convention avec l’Etat dans ce sens, ont été sommés par la direction des Impôts de verser les montants des exonérations accordées jusque-là, la durée de réalisation du programme s’étant achevée .

Foncier
L’Etat privilégie-t-il les grands groupes ?

La querelle entre petits, moyens et grands promoteurs immobiliers a pour objet un seul sujet : la mobilisation du foncier public en faveur d’opérations de logement social. Les petits ne cessent de dénoncer le favoritisme au profit des grands groupes en matière d’attribution des lots de terrain. «Au moment du lancement des appels à manifestation d’intérêt, nous nous trouvons face à des îlots de plusieurs dizaines voire une centaine d’hectares. Comment voulez-vous que nous réussissions à les viabiliser avec une capacité de financement limitée», déplore un promoteur de la place. Faux, rétorquent aussi bien les grands groupes que le ministère de l’habitat. «A Tamesna, par exemple, nous avons offert des îlots de un et deux hectares», répond pour sa part un cadre de l’habitat.