Chute des mises en chantier de logements pour la quatrième année successive !

Une baisse de 15% au premier semestre 2015 après un déclin de 15% en 2012, de 24% en 2013 et de 8% l’année passée. Les opérateurs ont levé le pied sur tous les segments du marché.

Qu’est-ce qui pourrait bien arrêter la chute des mises en chantier de logements ? Sur le premier semestre de 2015, 83 116 habitats ont été initiés, soit 15% de moins par rapport à la même période de l’année passée, d’après les chiffres du ministère de l’habitat que La Vie éco publie en exclusivité. Ce déclin prolonge une tendance baissière observée depuis trois ans. Les ouvertures de chantiers ont en effet déjà reculé de 15% et de 24% respectivement en 2012 et 2013, et elles ont chuté encore de 8% l’an passé.

Certes, la première moitié de l’année est habituellement défavorable pour le secteur immobilier, notamment du fait des précipitations qui ralentissent les chantiers. Mais les professionnels anticipent déjà que l’ensemble de l’année 2015 se soldera à son tour par une baisse, étant donné que les facteurs qui ont dégradé la situation jusqu’à présent persistent.

La consommation de ciment reflète l’atonie du secteur

Selon Youssef Ibn Mansour, président de la Fédération nationale des promoteurs immobiliers (FNPI), le secteur est encore loin d’une configuration de redémarrage. «Les professionnels reportent leurs décisions d’investissement par manque de confiance en l’avenir et cela devrait se prolonger», détaille-t-il. Les promoteurs qui restent actuellement actifs le sont juste parce qu’ils ont des programmes sur les bras qu’ils doivent nécessairement achever, soutient le président de la FNPI. C’est sans doute pour cette raison que les achèvements sont en hausse de près de 13% sur le premier semestre 2015, à plus de 76 500 unités. Il est en revanche peu probable que cette tendance se poursuive vu le repli des mises en chantier sur les dernières années. Sur un marché où les ventes de logements sont sur le déclin, la prudence des opérateurs ne surprend pas. Il s’y ajoute que les banques forcent la tendance en rationnant le crédit à la promotion immobilière -ces financements affichent une baisse de 3,8% sur les quatre premiers mois de l’année.

Le marasme est reflété par l’indice des prix des actifs immobiliers de Bank Al-Maghrib, qui fait ressortir des ventes en baisse de 10,7% entre le dernier trimestre de 2014 et les trois premiers mois de 2015, bien que cet indicateur ne renseigne que sur les transactions dans l’ancien.

Les opérateurs expliquent cela par un ensemble de blocages qui pèsent sur les concrétisations des potentiels acquéreurs. La demande est bridée par les conditions contractuelles entre acheteurs et vendeurs de biens immobiliers, les dénouements de certaines transactions ayant installé un climat général de suspicion, soulignent-ils. Et pour ne rien arranger, l’accès au financement bancaire devient difficile. Les crédits aux particuliers affichent une maigre progression de 1,9% sur les 4 premiers mois de l’année. Mais les banquiers renvoient la responsabilité de cette situation aux promoteurs en leur reprochant de proposer des produits et des prix inadaptés à la demande.

Toujours est-il que la méforme de la promotion immobilière entraîne avec elle l’activité de plusieurs opérateurs dont les entrepreneurs du bâtiment ou encore les industriels des matériaux de construction.

A préciser à ce titre que la consommation de ciment qui donne le ton pour quasiment tous les produits utilisés dans la construction a fléchi de 1,3% sur les 5 premiers mois de l’année après trois années consécutives de recul. Plus pessimistes encore que les promoteurs immobiliers, les cimentiers n’envisagent pas une sortie du tunnel avant 2017.

Les promoteurs boudent le logement pour la classe moyenne

Si jusqu’à il y a peu l’on trouvait toujours un ou deux segments qui ouvraient des chantiers, sur le premier semestre 2015, c’est le calme plat, même pour ce qui est des lots de terrains.

Le logement social, ayant fait office jusqu’à présent de locomotive pour tout le secteur, connaît aujourd’hui l’une des baisses les plus prononcées: -26%, à 29 490 unités. N’allant pas par quatre chemins, la FNPI justifie cet état de fait par le coup de frein que subissent les unités à 250 000 DH dans certaines villes où les stocks d’invendus s’accumulent.

L’effort de réduction des stocks est plus manifeste à Fès et à Meknès, selon les opérateurs. Un effort, du reste, reflété par l’accent mis sur les achèvements de logements sociaux en hausse de près de 25%, à plus de 39 500 unités. L’auto-construction, qui compte tout autant historiquement parmi les moteurs du secteur, est aussi sur la pente descendante. Les mises en chantier reculent de près de 5% à plus de 41 660 habitats ; ce qui, au passage, maintient le poids de l’auto-construction dans les lancements globaux de logements au Maroc à 50%.

Pour le reste, les opérations de moyen et haut standing, attendues depuis quelque temps pour prendre le relais du logement social, ne donnent toujours pas de signaux encourageants. Ce segment voit au contraire ses mises en chantier baisser de 14,3%, à 10 563 logements. Il faut lier cette évolution au manque d’adhésion des promoteurs immobiliers au dispositif étatique du logement pour la classe moyenne. Notons à ce propos que plus de 40% des logements de ce genre conventionnés avec l’Etat sont le fait de l’aménageur public Al Omrane.  

Cela nous amène aux villas, segment dans lequel la casse est particulièrement prononcée. Ce sont en effet tout juste 81 villas qui ont été mises en chantier sur le premier semestre 2015 contre 254 à la même période de l’année passée, selon les chiffres de l’Habitat, soit une baisse prononcée de 61%. Les lancements de nouvelles villas sont paralysés par la déprime du marché des résidences secondaires, notamment à Marrakech et Tanger, selon les spécialistes.
Étonnamment, dans la morosité ambiante, un segment largement malmené pendant ces dernières années s’en tire relativement à bon compte au premier semestre 2015.

Il s’agit du logement à 140 000 DH dont le recul des mises en chantier est contenu à 1,12%, à 1 320 unités. A y voir de plus près, les spécialistes s’accordent plutôt à dire que ce segment a déjà tellement régressé sur les derniers mois (baisse de 43,1% des mises en chantier en 2014) qu’il atteint à présent le fond.