Bouznika se restructure autour de son complexe balnéaire

Destiné à être finalisé au plus tard en 2006, Bouznika Bay n’en est aujourd’hui qu’à 44% d’achèvement.
Le site a permis aux deux communes sur lesquelles il est situé d’augmenter considérablement leurs revenus.

Le pimpant projet touristique de Bouznika Bay, dont le premier coup de pioche à été donné en avril 1997, est aujourd’hui réalisé à 44 %, alors que le business plan prévoyait d’en achever la commercialisation vers 2006. Ainsi, on en est arrivé à réviser largement ces ambitions. En principe, le dernier lot de terrain devrait être vendu en 2010, fait-on dire au maître d’ouvrage actuel qui n’avait pas répondu à nos différentes sollicitations au moment où nous mettions sous presse.
Mais, commençons par le commencement : au départ, la société Capri, qui en a initié l’idée, a globalement agi en aménageur développeur d’un titre foncier de 141 hectares. Ainsi, Bouznika Bay, c’est un titre foncier unique qui est aménagé et des lots sont proposés à la vente à des spécialistes de l’immobilier. Ce sont ces promoteurs qui les ont valorisés selon les engagements consignés (nature et hauteur du bâti, espace vert, équipement…) dans le cahier de charges qui lie la commune à l’aménageur développeur.
Pour M’hammed Karimine, président de la commune urbaine de Bouznika et conseiller à la deuxième Chambre, le projet est, en lui-même, irréprochable et il est indéniablement bénéfique pour toute la région. De 1997 à aujourd’hui, explique cet élu, les recettes de la commune sont passées de 7 MDH à 15 MDH par an. Ce pactole vient des taxes de lotissement ainsi que de la taxe urbaine et d’édilité, sans compter les effets induits sur l’emploi (1500 au total, dont 1 000 profitent directement aux habitants de Bouznika). De plus, ajoute le président de la commune, il n’en coûte rien à la collectivité puisque nettoyage, ramassage des ordures et éclairage sont encore, à ce jour, à la charge du promoteur de Bouznika Bay.
Cependant, M.Karimine estime que la valeur locative des habitations a été le plus souvent sous-estimée, privant la commune de rentrées plus consistantes. Tout comme il estime qu’un golf de 9 trous n’est pas de nature à attirer des investisseurs pour les deux hôtels, prévus dans les plans du site. Mais il y a une bonne nouvelle, annonce-t-il, «nous sommes en train de discuter de l’extension du golf à 18 trous. Ce qui résoudra le problème. J’en profiterai pour poser les problèmes de l’élargissement de la voirie, de la restructuration et de l’intégration des cabanons, et de l’élévation de la digue qui canalise l’Oued Bouskoura».

Négociation en cours, depuis une semaine, au sujet du golf pour en faire un 18 trous

L’autre élu concerné par Bouznika Bay, Ahmed Zaïdi, ex-présentateur et rédacteur en chef du JT à la RTM, a une vieille histoire avec ce projet. Il n’est pas loin de penser que le découpage électoral de juin 1992 n’est pas étranger à la création de ce pôle. Voici l’éclairage que donne Ahmed Zaïdi : «Sans la nouvelle commune rurale de Cherrat, Bouznika Bay allait s’étendre sur une collectivité urbaine, alors que le fait de se situer, ne serait-ce qu’en partie, sur une commune rurale lui ouvrait la voie à une série de détaxations qui en aurait fait une affaire encore plus juteuse. Or, par la grâce du récent découpage, Bouznika Bay est à plus de 50 % dans la commune rurale créée en juin 1992». Et de poursuivre : «La lutte que j’ai menée n’a abouti qu’en juillet 2002, lorsque l’arbitrage du Premier ministre de l’époque, Abderrahmane Youssoufi, m’a donné raison en conférant au littoral de Cherrat le statut de centre urbain délimité. Aujourd’hui, ma commune peut prétendre aux taxes et redevances que doit nous verser un projet urbanistique de cette envergure. Ce qui va changer la face de cette collectivité dont les rentrées vont lui permettre d’assurer son décollage. C’est la raison pour laquelle je n’ai commencé à délivrer les autorisations concernant les projets se situant sur ma territorialité que depuis juillet 2002».

Les nuisances sonores provoquées par la boîte de nuit indisposent les résidents

M. Zaïdi, tout en reconnaissant la dimension exceptionnelle du projet, trouve anormal qu’il n’ait pas intégré la réalisation d’une station d’épuration mettant à contribution celle que la commune de Bouznika avait construite à la fin des années 70 et qui va arriver à saturation quand la totalité du site aura été livrée.
Mais le merveilleux site de Bouznika Bay suscite d’autres inquiétudes, notamment celles des investisseurs qui ont participé à sa valorisation, mais aussi celles des premiers propriétaires de cabanons qui s’y étaient installés bien avant le développement fulgurant du site.
Pour les premiers, le grief tient en un mot : le retard accusé dans la commercialisation du pôle hôtelier (deux unités sont prévues, l’une sur le golf et l’autre à côté du Beach-club) est préjudiciable au rythme de vente de leurs produits.

20 000 personnes en été, sans compter les quads et les jet-skis

Quant aux seconds, ils en ont gros sur le cœur. Il y a d’abord, on le comprend, la nostalgie du havre de paix qu’était le site. Hakima Himmich et Jean Paul Razon ont créé une association pour faire entendre leur voix. En été, affirment-ils, c’est pas moins de 20 000 personnes qui se bousculent sur les voies étroites ou sur la plage, en plus des cohortes de quads et de jet-skis, avec tous les désagréments et les pollutions qu’ils occasionnent. Pour M’hamed Karimine, il y a, aujourd’hui, une décision municipale qui interdit ou règlemente la circulation de ces engins. Cependant, ajoute-t-il, la commune ne dispose pas de moyens pour appliquer cette mesure. Pour ce qui concerne l’étroitesse des voies, il estime que la commune a fait un effort, en portant la largeur de la plupart d’entre elles à 12 mètres, et qu’il n’est pas judicieux de tracer des voies qui sont fréquentées seulement pendant un à deux mois durant l’année.
M. Karimine est quelque peu excédé par les doléances des propriétaires de cabanon qui ne sont que 25 % à régler leurs redevances, qui ne couvrent même pas les frais d’éclairage et de ramassage des ordures que la commune assure sur ce côté du site. Et puis, selon lui, ce genre de pôles touristiques et économiques existe partout dans le monde et il faut apprendre à en accepter les désagréments.
La période estivale ne constitue pas le seul sujet d’inquiétude pour les propriétaires de cabanons. Tout comme le nombre d’habitants, la nuisance sonore du beach-club, dont les sonos, installées en plein air, interdisent le sommeil jusqu’à des heures impossibles, est devenue insupportable. A en croire Mme Razon qui ne veut plus passer l’été sur le site, «quand le bruit cesse enfin aux premières lueurs du matin, c’est le démarrage intempestif des fêtards et leurs rixes qui prennent le relais pour nous tenir encore éveillés». Si les autorités sont attentives aux demandes des habitants à cet égard, expliquent Mme Himmich et M. Razon, «aucune mesure énergique ne s’en est suivie», regrettent-ils.
La réponse à cette interpellation sur la nuisance par le bruit vient d’Ahmed Zaïdi puisque le beach-club est situé sur le territoire de la commune de Cherrat. «L’autorisation que j’ai accordée au beach-club est assortie de conditions qui ne sont pas respectées à propos de l’occupation temporaire du domaine maritime, de l’obligation de ménager l’accès du public à la mer et, bien entendu, du respect dû au voisinage. J’en ai informé les autorités compétentes». Et puis, ajoute l’élu, «il ne faut pas perdre de vue que le beach-club n’est qu’une partie de l’hôtel envisagé et les futurs promoteurs le réaménageront de manière à ce qu’il serve leurs intérêts»

Un projet très bénéfique pour la commune urbaine de Bouznika : de 1997 à aujourd’hui, ses recettes sont passées de 7 MDH à 15 MDH, sans compter les effets sur l’emploi.

Golf de 18 trous, technopark, université…, les projets qui sont programmés
Le projet Bouznika Bay est, à coup sûr, une des initiatives d’investissement privées les plus abouties du pays. Et ce n’est pas un hasard s’il figure, depuis quelques années, parmi les sites et les chantiers les plus visités et les plus étudiés par les promotions d’architectes. Cependant, a-t-il été porteur d’un développement intégré pour une région pressentie comme une alternative aux deux pôles économiques tout proches que sont Casablanca et Rabat ?
A défaut de répondre à cette question, il faut reconnaître que Bouznika Bay a changé la face du paysage et a permis l’émergence d’une ville nouvelle, à côté des grands centres urbains, alternative à la ville industrielle.
Et cela a donné des idées aux élus. En effet, 106 ha situés à l’est du site sont destinés à l’extension du projet. C’est d’ailleurs cet espace qui recevra l’agrandissement de l’actuel golf pour en faire un «18 trous».
Parmi les autres grandes orientations du plan d’aménagement de la région, validé en septembre 2003, la jonction entre le centre urbain et la zone côtière aménagée. En effet, les trois bons kilomètres qui séparent la ville et la partie côtière valorisée vont recevoir un parc d’attractions sur 33 ha, juste après l’actuelle zone industrielle (qui s’étend sur 22 ha et 11 autres en cours d’aménagement). Sur le flanc droit séparant la municipalité et le complexe de loisirs, il est prévu une zone universitaire et un technopark de dimension nationale sur 300 ha. Pour M’hammed Karimine, président du conseil de la ville de Bouznika, le projet de réalisation d’une première tranche de 100 ha dédié aux technologies de l’information (TI) est déjà bouclé et son financement assuré par le Fonds Hassan II, à hauteur de 100 MDH.
Pour l’heure, c’est le balnéaire qui focalise toutes les attentions et, même si le développement qu’il induit reste saisonnier, il n’en est qu’à ses débuts. En témoigne la halle aux poissons que la ville a pu construire grâce, encore, au Fonds Hassan II. Les pêcheurs de la région vont pouvoir y exposer leurs produits dès le mois prochain. Il y a aussi, outre les lotissements en vente ou en aménagement, les trois hôtels en projet (un 5 étoiles avec casino accolé au beach-club, un deuxième sur le golf et le troisième à l’emplacement de l’ancienne halle aux poissons).
Des points noirs néanmoins sur le site : l’étroitesse de la voirie qui pose problème en été, et l’empiètement de nombreux cabanons sur l’espace public

Les parcelles se raréfient, les prix montent
Le prix des terrains varie selon la proximité de la mer et la nature des constructions. Ceux qui avaient acquis une des 270 villas du lotissement dit «les Hameaux du golf», s’étaient vu proposer des lots de 300 m2 (150 m2 bâtis) pour 1,35 MDH, explique Abdelaziz Lahlou, président de l’Association des propriétaires du lotissement. Selon lui, les lots de 600 m2 avec une surface bâtie de 220 m2, ont été attribués pour 1,98 MDH. Aujourd’hui, les premiers ont gagné près de 300 000 DH et les seconds se sont valorisés pour près du double. Mais, ajoute le responsable associatif, il faut compter avec deux choses : une mauvaise finition, qui a valu aux propriétaires des aménagements ou des réparations de l’ordre de 200 000 à 300 000 DH supplémentaires. Et la redevance au titre du syndic est de 8 000 à 13 000 DH par an pour le gardiennage, le jardinage, l’arrosage…
Les parcelles villas encore disponibles autour du golf se vendent, selon l’emplacement, entre 1 700 et 2 500 DH le m2. Ainsi, à l’emplacement dit «Villas de l’oasis», des parcelles de 400 à 600 m2 étaient encore proposées la semaine dernière à 2 500 DH le m2. Sur le lieu dit «le Rocher» trois ou quatre parcelles étaient encore disponibles la semaine passée.
Pour le projet dit «Résidence country club», qui compte 144 appartements de 74 m2 à 225 m2, les prix se situaient, toujours la semaine passée, entre 10 700 DH et 11 500 DH le m2. Mais il y a de l’augmentation dans l’air, selon un vendeur qui explique que tout est fonction de l’emplacement.
A la Kasbah, si on ne veut pas parler de fourchette de prix, on fait savoir qu’il reste encore, outre quatre commerces de 120 m2 à 160 m2, des appartements à vendre de 120 m2, de 153 m2, de 218 m2 et de 235 m2