Baisse généralisée des mises en chantier de logements en 2014

8% de baisse tous segments confondus, soit 177 300 unités initiées n Le ralentissement des ventes, couplé au rationnement du crédit immobilier, dissuade les promoteurs de s’engager dans de nouveaux projets. La baisse de la production a atteint 3,3% l’année dernière. Elle devrait s’accentuer sur les prochaines années.

Ce n’est décidément pas en 2014 que le secteur immobilier pouvait sortir la tête de l’eau. Seulement 177 300 unités ont été mises en chantier sur l’année, selon les chiffres officiels du ministère de l’habitat, dont La Vie éco a pu avoir la primeur. Cela marque une baisse de 8% par rapport à 2013. Pour Youssef Ibn Mansour, président de la Fédération nationale des promoteurs immobiliers (FNPI), «cela est révélateur du pessimisme qui règne sur le secteur. Si l’on ouvre moins de chantiers c’est que l’on reporte les décisions d’investissement par manque de confiance en l’avenir». Il va sans dire que ce ralentissement entraîne dans son sillage un recul d’activité pour plusieurs opérateurs dont les entrepreneurs du bâtiment ou encore les industriels des matériaux de construction. Rappelons à ce titre que la consommation de ciment a terminé 2014 sur une chute de 5,5%.
Sur un marché où les ventes de logements se font au ralenti, l’attitude des promoteurs n’étonne pas. Les explications divergent sur les raisons de la timidité persistante de la demande. Les banquiers évoquent des produits et des prix inadaptés aux attentes, tandis que les professionnels mettent en cause un resserrement des crédits aux acquéreurs. Mais ce qui est sûr, c’est qu’avec des invendus sur les bras, les professionnels ne peuvent pas envisager de lancer autant de nouveaux projets, d’autant plus dans un contexte de rationnement du crédit aux promoteurs. On notera à ce titre que l’encours de ces financements a baissé de 6,9%, à 64 milliards de DH sur les 11 premiers mois de 2014 (derniers chiffres disponibles). Et le recul serait plus marqué encore si ce n’était le reprofilage des dettes de trésorerie de certains opérateurs qui a gonflé l’encours des crédits à la promotion immobilière. Le récent plan annoncé par Addoha est bien représentatif de toute cette conjoncture difficile puisqu’il prévoit de ralentir les initiations de logements entre autres mesures pour générer du cash.
Ce qui interpelle d’autant plus dans la baisse des mises en chantier c’est qu’il s’agit d’une tendance qui se poursuit depuis trois ans. Les ouvertures avaient en effet déjà reculé de 15% et de 24% respectivement en 2012 et 2013. Sachant que les nouveaux projets préfigurent le volume des achèvements sur les années à venir, cela est bien évidemment de mauvais augure pour la production future d’habitats. L’inflexion de cet indicateur est déjà une réalité en 2014, avec l’achèvement de 132 600 unités, soit un recul de 3,3%, sachant que la production se maintenait encore en 2013 avec une hausse de 2%.

Le logement social échappe à la morosité… pour le moment

Dans ce contexte sinistré, l’on compte un seul segment rescapé : le logement social. Les habitats à 250 000 DH enregistrent en effet une hausse de 7% de leurs achèvements, à 56 400 unités. La raison en est que la demande reste soutenue pour ce type de logements, notamment à Casablanca et dans la région de Rabat, expliquent les promoteurs immobiliers. Mais, en même temps, les signaux d’essoufflement de la demande se confirment dans d’autres villes où les stocks d’invendus sont en hausse, notamment à Fès et Meknès et dans une moindre mesure à Oujda. Cela explique sans doute pourquoi, parallèlement à la hausse des achèvements de logements sociaux, les mises en chantier piquent du nez. Elles reculent en effet de 13,3% en 2014, à 62 850 unités.
Pour le reste, les opérations de moyen et haut standing, attendues depuis quelque temps pour prendre le relais du logement social, tardent encore à monter en régime. Ce segment voit au contraire sa production baisser de près de 5%, à 13 500 unités. Et les mises en chantier ne sont pas mieux loties avec une régression de 5%, à 23 200 habitats initiés. La FNPI justifie cela par les résultats peu probants du logement pour la classe moyenne. Les pouvoirs publics semblent en effet avoir du mal à rallier les grands promoteurs autour de ce dispositif lancé en 2013, ces derniers continuant de réclamer des mesures urbanistiques préférentielles en faveur de ce type d’habitats.

L’auto-construction qui, historiquement, amortit le choc pour le secteur du bâtiment ne se porte pas mieux. Les achèvements sur le segment affichent une baisse prononcée de 8,3%, à 58 500 unités tandis que les mises en chantier reculent de 2,1%, à 88 300 habitats, ce qui, au passage, maintient le poids de l’auto-construction dans la production globale de logements au Maroc à 50%. Les spécialistes s’accordent à expliquer cette petite forme par le renchérissement des prix de certains matériaux de construction en 2014 opérées par les industriels et surtout les distributeurs. Une hausse des prix de ces produits affecte directement les initiateurs d’auto-construction, à l’inverse de la promotion immobilière qui engage ses fournisseurs sur des tarifs fixes sur la durée.
Cela nous amène aux villas pour lesquelles la casse est plus prononcée encore. Ce sont en effet tout juste 1 300 villas qui ont été achevées et 520 qui ont été mises en chantier en 2014, soit respectivement des baisses de 36 et 42%. Ce type d’unités ferait les frais de la concurrence des lots de terrains pour villas qui attirent de plus en plus les acquéreurs dans plusieurs villes, expliquent les spécialistes. Avec tout cela, l’on trouve un segment plus sinistré que tous les autres. Il s’agit du logement à faible VIT (140 000 DH) qui voit sa production dégringoler de 36%, à 2 805 unités, tandis que les mises en chantier chutent de 43,1%, à 2 420 habitats. Il faut croire que le logement à 140 000 DH qui est aujourd’hui pratiquement délaissé par les promoteurs privés continue d’être empêtré dans un problème d’accumulation de stocks, du fait que la population cible de ces unités s’en détourne.