Al Omrane libère le foncier public pour les promoteurs

Une nouvelle convention prévoit une catégorisation des promoteurs par tailles afin de leur garantir l’accès à  des terrains étatiques en fonction de leurs capacités. Pour la première fois les projets de moins de 100 logements auront droit à  ce type de terrains.

Lancé depuis 2003, le partenariat entre Al Omrane et les promoteurs immobiliers privés est loin d’avoir tenu toutes ses promesses. En 11 ans, l’aménageur public a mis à la disposition du privé tout juste 1 000 hectares dont seulement 50% ont été effectivement développés jusqu’à présent. La construction de logements à 140 000 DH, qui devait être encouragée par ce partenariat, en sort grande perdante étant à rappeler qu’Al Omrane, en vertu du partenariat, est censé céder aux promoteurs privés des terrains à prix coûtants afin que ces derniers puissent y développer des programmes mixtes comprenant lesdits logements à 140 000 DH, mais aussi des logements sociaux et de moyen standing dans une logique de péréquation. Jusqu’à présent, seule 40% de la surface qui devait accueillir des logements de faible valeur immobilière totale (VIT) a été effectivement exploitée.
Pour redonner du tonus à son partenariat avec le privé, l’aménageur public a élaboré un nouveau cadre conventionnel régissant sa relation aux promoteurs et pour favoriser leur adhésion, Al Omrane a décidé de les impliquer dans la phase de réflexion. Une première mouture de la nouvelle convention a donc été présentée à la Fédération nationale des promoteurs immobiliers (FNPI) à la mi-décembre passée. La fédération a à son tour fait connaître ses remarques et d’un côté comme de l’autre l’on s’attend à trouver rapidement un consensus afin que la nouvelle convention puisse entrer en vigueur dans les prochains jours. Le grand apport du nouveau cadre consiste en la catégorisation des opérateurs éligibles au partenariat avec Al Omrane. En effet, une distinction est faite désormais entre petits, moyens et grands promoteurs définis dans le projet de convention respectivement comme des professionnels construisant moins de 100 logements par an, entre 100 et 200 logements et jusqu’à 1 000 logements par an.

Objectif : éviter la rétention du foncier et le gel des constructions

Une quatrième catégorie rassemble les développeurs (très grands promoteurs) construisant plus de 1 000 logements par an. L’intérêt de cette classification est de distribuer équitablement le foncier public à toutes les catégories de promoteurs à savoir que les professionnels bénéficieront de superficies en fonction de leur taille et donc de leur capacité de production. C’est qu’en l’état actuel des choses, «des îlots peuvent être octroyés à un nombre limité de grands promoteurs qui développent leur projet par tranches sur des délais rallongés», soutient Najib Lahlou, membre du directoire d’Al Omrane. De fait, en assurant un accès aux terrains publics à un plus grand nombre d’opérateurs, Al Omrane espère éviter la rétention du foncier et le gel des constructions. L’idée qui sous-tend la classification des opérateurs est également de leur appliquer des traitements différenciés selon leur taille, notamment pour les petits promoteurs.
En soi, la définition de la catégorie des petits promoteurs (moins de 100 logements par an) par le nouveau cadre conventionnel ouvre déjà pour la première fois l’accès au foncier public pour ces professionnels (qui ne bénéficient toutefois d’aucun des avantages fiscaux pour le logement social et le logement à 140 000 DH accessibles aux seuls promoteurs produisant plus de 100 unités par an). Plus que cela, Al Omrane prévoit que les petits promoteurs puissent construire des logements à 140 000 DH sans supporter de risque commercial, les constructions étant intégralement rachetées par Al Omrane. C’est sans doute l’une des raisons pour lesquelles la FNPI propose d’élargir l’appellation petit promoteur à tout professionnel construisant moins de 200 unités au lieu de 100. L’aménageur public va même plus loin dans son appui à la petite promotion, à savoir qu’il prévoit de réserver un quota déterminé dans chaque projet (autour de 10% selon les cas) qui pourra être construit par de très petits entrepreneurs particuliers n’ayant aucune référence professionnelle.

Logement à 140 000 DH : entre 40% et 10% du total

Une autre grande nouveauté du futur cadre conventionnel consiste en une plus grande flexibilité de la part d’Al Omrane sur les surfaces allouées par les promoteurs aux logements à faible VIT dans les îlots qui leur sont alloués. La part à réserver aux logements à 140 000 DH pourra osciller entre 10% et 40% selon la nouvelle convention. «L’essentiel étant de ne pas oblitérer la rentabilité globale du projet», souligne M. Lahlou.

Les réserves de la fédération des promoteurs

Le nouveau cadre conventionnel devrait également apporter une parade à la problématique des cessions de terrains par phase qui posaient des problèmes de financement aux promoteurs surtout ceux de petite taille. En effet, selon les dispositions actuelles du partenariat, la cession des terrains par Al Omrane aux opérateurs du privé doit s’opérer par phases, concomitamment à l’avancement des travaux. Ces opérateurs ne deviennent donc propriétaires de leurs terrains qu’après la réalisation d’une certaine part du projet et ne disposant pas de la propriété de leurs terrains au démarrage des travaux, ils ne peuvent en donner l’hypothèque pour un financement bancaire. La parade prévue par la nouvelle convention est d’opérer la vente définitive du terrain (mais pour la seule première phase du projet) dès l’obtention de l’autorisation. Al Omrane envisage toutefois de procéder selon l’ancienne méthode s’il s’entend sur la question avec le promoteur privé.  
Si dans l’ensemble ils abondent dans le sens des propositions formulées par Al Omrane, les promoteurs privés rassemblés sous la bannière de la Fédération nationale des promoteurs immobiliers (FNPI) ont toutefois émis quelques réserves. Ainsi, si l’aménageur public prévoit d’imposer le respect de certains délais de développement aux professionnels, ceux-ci souhaitent exclure les cas de force majeure. «Si un promoteur peut maîtriser ses délais de construction il en est tout autrement des délais pour obtenir ses autorisations auprès de l’administration», défend Youssef Iben Mansour, président de la
FNPI. La fédération affirme se montrer compréhensive sur le principe qu’Al Omrane soit tenu informé de l’avancement de la commercialisation des projets développés sur ses terrains. «Mais la fédération exclut d’en faire une clause obligatoire», insiste M. Ibn Mansour. Ultime requête, la FNPI requiert de prendre part à l’instruction des dossiers pour l’octroi du foncier public, chose admise jusqu’à présent mais non appliquée selon les professionnels.