55 000 m2 de plateaux de bureaux vacants à  Casablanca

44% de la superficie des immeubles de bureaux de Casablanca est localisée en centre-ville. Le problème de l’inadéquation de l’offre avec la demande persiste. Au cours des années à  venir, 950 000 m2 de nouveaux bureaux devraient être construits.

C ’est un véritable travail de fourmi qu’a effectué le cabinet A. Lazrak Immobilier qui vient de finaliser une étude fouillée sur le parc de bureaux à Casablanca, dont la teneur est dévoilée en exclusivité par La Vie éco. Le leader national de l’immobilier professionnel, présent sur le marché depuis 1953, dresse une analyse du parc actuel de la capitale économique qui, avec Rabat, concentre 80 % de la superficie de bureaux selon les professionnels. Ce parc est estimé aujourd’hui à 1,25 million de mètres carrés par les experts du cabinet A. Lazrak. C’est moins que les 2 millions de mètres carrés répertoriés par le dernier baromètre de l’immobilier d’entreprises du Centre régional d’investissement (CRI) de Casablanca (seule base statistique qui existait jusqu’à présent). Et pour cause, chez A. Lazrak on n’a considéré que les bureaux exclusifs. Autrement dit, les bâtiments conçus et aménagés spécialement en vue d’héberger des utilisateurs de bureaux, ce qui exclut par exemple les immeubles à usage mixte (résidentiel et professionnel). L’offre de bureaux exclusifs au niveau de Casablanca se répartit sur cinq quartiers d’affaires (voir tableau). Il y a d’abord le centre-ville qui concentre à lui seul 44% du parc de bureaux identifiés. Viennent ensuite le quartier du port (18% de l’offre), Casanearshore (16,4%), l’entrée de la ville regroupant Sidi Mâarouf et le Technopark (14,8%), et le quartier Ain-Sebâa (6,8 %).

5 à 10% du parc est actuellement vacant

Les experts du cabinet A. Lazrak vont même plus loin dans leur travail de recensement et cernent l’offre de bureaux en cours de commercialisation. Dans le neuf, 15 000 mètres carrés sont aujourd’hui immédiatement disponibles sur le quartier Sidi Mâarouf, et plus de 40 000 mètres carrés sont accessibles dans le centre-ville. L’offre reste non négligeable aussi sur le marché secondaire, et elle consiste notamment en plusieurs immeubles vétustes, localisés dans le quartier du port, qui peinent à trouver preneur une fois vacants. Tout cela établit le taux de vacance moyen des immeubles de bureaux (stock disponible rapporté au parc total) pour le premier semestre 2011 entre 5 et 10%.
C’est que, globalement, la situation actuelle du marché se caractérise toujours par une sur-offre relative, résultant d’une inadéquation entre l’offre et la demande. «Les produits sont généralement inadaptés aux besoins des entreprises exigeantes, d’une part, en termes de prix, de localisation du bien, d’environnement immédiat, de prestations offertes, et, d’autre part, en termes de flexibilité des plateaux et de disponibilité d’un parking privatif», énumèrent les experts de A. Lazrak. Ceux-ci insistent particulièrement sur la disponibilité d’espaces de stationnement, lequel critère prévaut parfois sur la localisation.

Les plateaux livrés aménagés pour séduire les clients

Néanmoins, la demande d’espaces de travail, portée par le dynamisme des services en général et des activités offshore en particulier, reste forte. Ainsi, pour le premier semestre 2011, les profils de la demande observés par le cabinet A. Lazrak sont de trois types : les nouvelles implantations ou créations d’entreprises, les entreprises à la recherche d’espaces plus appropriés en phase avec le développement de leurs activités et, enfin, les entreprises qui, pour des soucis de compétitivité, recherchent de nouveaux locaux neufs de standing à un loyer/prix permettant de réduire leurs coûts immobiliers. Autre tendance de la demande, la location a le vent en poupe. Ce mode d’occupation «reste le principal mode de transaction exigé pour les grandes surfaces de bureaux développées par des institutionnels», étaye l’étude de A.Lazrak. Il n’empêche que «les petites surfaces continuent à alimenter le marché de la vente et se concentrent en centre-ville et dans le quartier du port», évoque-t-on au sein du cabinet.
Mais qu’il s’agisse de location ou de vente, les phases de négociation ont tendance à s’allonger. Selon les relevés de A. Lazrak, les délais de décision pour les bureaux de 100 à 250 mètres carrés restent certes actuellement inférieurs à 3 mois, mais les bureaux de 250 à 1 000 mètres carrés nécessitent 3 à 6 mois et les surfaces allant de 1 000 à 1 500 mètres carrés sont généralement négociées en 9 mois. Pis, les bureaux de 1 500 mètres carrés et plus peuvent nécessiter 1 an avant la signature du bail. Et la tendance est appelée à se poursuivre à l’avenir selon les analystes de A.Lazrak, à savoir que «les prises de décision devraient s’inscrire sur une durée plus longue avec des négociations souvent tendues».
En corollaire de ce comportement des utilisateurs, les délais d’écoulement des immeubles se sont allongés et varient fortement selon les critères privilégiés par les occupants. Cela contraint les promoteurs à changer leur fusil d’épaule. En effet, alors qu’ils préféraient développer des plateaux livrés à l’état brut (sans revêtement, faux plafonds…) offrant aux entreprises la possibilité de personnaliser leur espace de travail, ces promoteurs optent de plus en plus pour des plateaux livrés aménagés. Et pour cause, ce dernier type d’installations est le plus économique pour les utilisateurs puisqu’il leur permet d’économiser l’investissement initial requis pour les aménagements intérieurs.

650 000 mètres carrés de bureaux pour Casa Finance City

Mis à part les promoteurs, des changements de tendance majeurs sont également anticipés du côté de la demande par le cabinet A.Lazrak. En effet, l’offre future projetée identifiée pour les 5 années à venir est estimée à plus de 300 000 mètres carrés hors Casa Finance City. Cette offre consistant, d’une part, en bureaux de conception moderne, et, d’autre part, en offre promoteur répondant de plus en plus aux standards internationaux, devrait attirer des utilisateurs à la recherche de biens de qualité. Et, immanquablement, ces mouvements devraient avoir «une répercussion significative sur la vacance du parc actuel», selon les analystes de A. Lazrak. Le quartier du Port notamment, où se concentre l’offre future projetée, sera en perspective, une nouvelle adresse phare pour le segment des bureaux. Casa Finance City n’est pas en reste puisque ce complexe prévoit le développement d’une surface totale de 1,4 million de m2 dont une partie significative devrait être attribuée aux bureaux (650 000 mètres carrés selon les premières projections).