Pour une relecture intelligente et responsable du Code de l’urbanis

Redéfinir le rôle et les responsabilités des intervenants, maîtriser les prix
et démocratiser l’accession à  la propriété. Telles sont les vraies questions
auxquelles doivent s’attaquer les décideurs et autres acteurs qu’ils soient publics
ou privés. Au passage, une refonte des textes sur l’urbanisme est plus qu’urgente.

La frénésie qui s’est emparée du secteur de la construction depuis quelques années était attendue. Il lui fallait donc un nouvel encadrement, prospectif, qui (re)définisse le rôle et les responsabilités de chaque intervenant dans l’acte de bâtir (architectes, bureaux d’études, ingénieurs, promoteurs, artisans et entrepreneurs par corps de métier, laboratoires, bureaux de contrôle, experts, fournisseurs, fabricants, etc.), avec des mesures innovantes sur les plans administratif, juridique, technique et économique, et pas seulement social et fiscal.

La volonté royale de sanctionner les responsables, clairement exprimée dans le discours du 25 mars 2004 à  Al Hoceima, s’est concrétisée partiellement par le projet de loi 04-04, puis par le projet de code de l’urbanisme. Partiellement parce que ni le projet 04-04 ni le projet de code de l’urbanisme, actuellement «gelé», ne se sont donné la peine de définir le rôle et les responsabilités ainsi que le cadre juridique et professionnel de chaque intervenant. On s’est contenté de prévoir des sanctions, plus ou moins lourdes, et c’est tout. Les intervenants dans le domaine de la construction sont nombreux et divers ; leurs rôles et leurs responsabilités respectives doivent être mis au goût du jour, et surtout (re)définis et bien délimités : qui est responsable de quoi, o๠finit la responsabilité de l’un, o๠commence celle de l’autre ?, etc.

On ne peut laisser un secteur-clé de l’économie aller à  la dérive, sur le plan juridique, et encore moins sur le plan de la sécurité.
Sans vouloir être catastrophiste, il me semble que l’on s’enfonce chaque jour davantage dans une impasse annoncée dans le secteur de l’immobilier : l’explosion des prix du foncier et des logements risque de bloquer la machine du secteur-clé de l’économie marocaine, le bâtiment, qui a pourtant tout ou presque pour réussir. Car la non-maà®trise des prix qui a entraà®né leur explosion risque d’aboutir à  une mévente, compte tenu de la réalité du pouvoir d’achat des Marocains, que l’on connaà®t.

Comment remédier à  cette situation, sans vouloir être prétentieux ? En osant poser les vraies questions, en l’occurrence celles de l’insuffisance de l’offre par rapport à  la demande, pour les logements et le foncier, la rareté des terrains constructibles en milieu urbain et dans le monde dit rural, la lenteur dans les procédures d’établissement des documents d’urbanisme, le décalage flagrant entre ces documents plutôt restrictifs au moment de leur homologation et la réalité qui ne cesse d’évoluer. Sans oublier de regretter l’absence d’un maillon déterminant de la chaà®ne de l’urbanisation: les conseils régionaux (CR) et locaux (CL) de l’urbanisation.
Ces questions amènent elles-mêmes leurs réponses, qui nécessitent la mise en place d’urgence de nouveaux mécanismes et d’une nouvelle stratégie volontariste pour une urbanisation responsable, régionale et locale, décentralisée et démocratisée.

Si l’objectif fondamental, majeur et urgent est de maà®triser les prix pour réussir réellement le double défi de l’urbanisation et du logement social, il faut oser dépasser la réalité plutôt restrictive et offrir davantage de terrains pour en faire baisser les prix ; il faut donc lâcher du lest en matière de plans d’aménagement, par l’ouverture d’urgence de nouvelles, vastes et généreuses zones à  l’urbanisation. C’est la première condition évidente.
Mieux maà®triser les prix dépend aussi de la nouvelle approche de l’efficacité et de la célérité dans la production et la mise à  jour annuelle des plans d’aménagement. Car elle doit être annuelle pour être efficace et réaliste. C’est la deuxième condition tout aussi évidente.

Par la création et la responsabilisation des conseils régionaux et locaux de l’urbanisation, il sera possible d’atteindre ces objectifs et de mieux gérer une situation qui tend naturellement vers une plus grande complexité.
Pourquoi les CR et CL de l’urbanisation ? Si l’urbanisation est l’affaire de tous, la gestion des CRU et CLU serait du ressort de professionnels, dont le rôle serait d’établir des prévisions et programmes annuels d’aménagement et d’urbanisation, sur la base de l’étude de l’expression démocratique des besoins ou des propositions de tous les secteurs, qu’ils soient publics ou privés, de la région ou de la localité concernée.
Ces programmes annuels serviraient de base, à  leur tour, pour l’élaboration ou la mise à  jour annuelle des documents d’urbanisme par l’agence d’urbanisme, dont la tâche serait grandement facilitée.

C’est la troisième condition qui s’impose.
Sans chiffres à  l’appui, nous savons que l’urbanisation est un secteur-clé de l’économie ; les promoteurs publics ne peuvent à  eux seuls faire basculer la tendance et faire infléchir les prix. Il faut donc évidemment impliquer davantage les opérateurs privés de toutes tailles pour pouvoir augmenter l’offre et la concurrence. Comment ? En faisant baisser les prix du foncier par la première condition décrite plus haut. Quitte à  faire participer les bénéficiaires au financement des infrastructures. Sans terrains, il ne peut y avoir de construction et les prix du construit continueront de flamber. Il sera très difficile de relever le défi sans une réelle motivation pour l’implication effective du secteur privé. C’est la quatrième condition.
Le ministre en charge de ce grand département a annoncé une relecture intelligente du projet de code de l’urbanisme : c’est une occasion inespérée et une initiative responsable et nécessaire pour une réelle mise à  niveau du secteur.