Le locatif dans l’impasse

Pourquoi ne pas réfléchir à  la création d’un fonds de garantie contre les risques d’impayés locatifs, qui pourrait également indemniser de manière plus efficace les bailleurs victimes de l’inexécution des décisions de justice ?

L’évolution du parc immobilier locatif privé apparaît inquiétante à bien des égards : fortes tensions sur ce marché, envolées des loyers, contentieux en progression. Une crise qui résulte de l’insuffisante rentabilité de ces placements contribuant à détourner les investisseurs et de l’affaiblissement de la motivation des bailleurs face à une jurisprudence trop déséquilibrée. Il résulte de ces évolutions un amenuisement de l’offre, d’autant plus que le parc est composé essentiellement de logements détenus par des petits propriétaires bailleurs ; une très faible part est possédée par des investisseurs institutionnels. 

Ne perdons pas de vue que le marché locatif se compose de divers segments : les immeubles de rapport destinés à une clientèle disposant d’un revenu moyen ou élevé ; les logements réalisés par l’autopromotion dans les quartiers d’habitat économique ; le logement ou pièces mis en location dans les bidonvilles ou les quartiers non réglementaires ; le parc ancien des médinas, un lieu de transit des nouveaux arrivants en ville. La grande majorité des locataires réside dans un parc composé de propriétaires dont le patrimoine ne dépasse pas un logement sinon moins. Des biens acquis laborieusement par une épargne destinée à constituer un complément de rémunération ou un capital en vue de la retraite. Le non-paiement du loyer peut donc s’avérer dramatique. D’autant que pour se prémunir contre les risques d’impayés, les bailleurs nationaux n’ont pas -comme dans d’autres pays- la possibilité de souscrire des contrats d’assurance ou de faire appel à un dispositif public qui offre une garantie contre les impayés de loyers. De plus, la procédure menant à la récupération du bien par le propriétaire s’avère, bien souvent, être un véritable «parcours du combattant» : lenteur, corruption, délais d’exécution des décisions de justice. Une réelle négation des droits du propriétaire.

Par ailleurs, le désengagement des entreprises d’assurance et d’autres institutionnels de ce secteur a restreint l’offre de logements locatifs. Les raisons des ventes massives de cet important patrimoine sont simples : faible rentabilité, longue durée d’occupation par les locataires (parfois jusqu’à 25 ans), loyers nettement inférieurs à celui des logements équivalents, jurisprudence déséquilibrée qui présume trop souvent l’abus de position dominante sur le plan économique du propriétaire-bailleur et de la bonne foi du locataire. Résultat : le locatif souffre d’une image négative auprès des entreprises d’assurance, sa place décroît continuellement dans les portefeuilles d’investissement.

Redynamiser le marché locatif privé  et permettre le développement d’une offre en adéquation avec les besoins requiert d’agir sur plusieurs registres.   Le premier réside dans le rétablissement rapide du propriétaire dans ses droits. Le désastre causé par les fameux dahirs de 1980 n’a pas été effacé par la loi de 2009, ni même celle, plus récente, de 2011. C’est par une plus grande efficacité des procédures contentieuses et par une exécution plus systématique des décisions de justice dans le cas des locataires n’assumant pas leurs obligations locatives que l’équilibre entre bailleurs et locataires peut être rétabli. C’est ce qui peut sécuriser le paiement des loyers. Pourquoi ne pas réfléchir à la création d’un fonds de garantie contre les risques d’impayés locatifs, qui pourrait également indemniser de manière plus efficace les bailleurs victimes de l’inexécution des décisions de justice ? Le second consiste dans la relance de la dynamique des investissements locatifs en faisant prévaloir la rentabilité et la stabilité fiscale mais surtout en orientant l’épargne vers l’immobilier. Pourquoi ne pas créer un plan d’épargne immobilier sur le modèle de ce qui existe déjà pour les produits financiers avec les plans d’épargne actions. Ce produit d’épargne spécifique pourrait encourager les particuliers à consacrer une partie de leur épargne à l’immobilier locatif. A l’issue du plan, les fonds disponibles devraient être investis dans l’acquisition d’un bien immobilier locatif ou dans des parts de sociétés de placements immobiliers spécialisées. Le bien locatif devrait être loué pendant une certaine durée avec des plafonds de loyers et de revenus.

Le troisième registre est la résolution de la question des logements vacants. Dans son volume et sa diversité, l’ampleur de cette vacance paraît suffisamment importante pour justifier une politique active de mobilisation de ce stock. La voie de la taxation n’est cependant pas la meilleure solution. La taxe serait difficile à recouvrir et n’aurait que peu d’effet sur la décision de propriétaires qui renoncent déjà à un revenu locatif bien supérieur. L’amélioration des rapports bailleurs/locataires est, dans ce contexte, plus fondamentale. Le quatrième registre est de mettre en place des dispositifs d’accompagnement social qui permettent une prise en charge du locataire en difficulté. S’il n’est évidemment pas acceptable de mettre les personnes les plus fragiles à la rue, on peut s’interroger sur cette pratique qui tend à faire supporter à des dizaines de milliers de propriétaires une charge financière qui devrait relever de la solidarité nationale et donc de la puissance publique. En conséquence, une réflexion devrait être amorcée afin d’améliorer les procédures pré-contentieuses et de faire jouer plus efficacement les mécanismes d’accompagnement social dès les premiers indices montrant que le locataire rencontre, à l’évidence, des difficultés économiques et sociales.