VEFA : la balle est dans le camp du législateur

La VEFA continue d’être au cœur des débats. Le dernier en date a pris la forme d’un webinaire, organisé le 9 juin, et qui a rassemblée plusieurs intervenants du secteur immobilier, dont promoteurs, notaires, avocat, banquier et représentant de l’ANCFCC.

Il n’est plus à prouver que la loi 107-12 modifiant et complétant la loi 44-00 sur la VEFA n’est ni appliquée ni applicable. Alors qu’elle est censée protéger l’acquéreur en cas de défaillance du promoteur ou contre le véreux et de mauvaise foi, sécuriser la transaction et engager la responsabilité de toutes les parties, elle est restée lettre morte, depuis sa publication. La publication récente du projet de décret d’application sur la garantie d’achèvement, n’a pas arrangé les choses, non plus. D’ailleurs, il n’a pas été adopté https://www.lavieeco.com/economie/projet-de-decret-sur-la-vefa-les-professionnels-reagissent/

Les intervenants ont relevé les différents dysfonctionnements de cette loi et ont même apporté des propositions d’amélioration. La principale, exposée par Rachid Khayatey, sous sa casquette de vice-président de la FNPI, réside dans le transfert graduel de propriété, au fur et à mesure de l’avancement des travaux du projet. « La VEFA, telle qu’elle est rédigée actuellement, est inspirée de la loi française qui permet l’inscription du bien dès la réservation. Au Maroc, le bien ne peut être inscrit à la conservation foncière qu’à la production des titres parcellaires ». D’où, la nécessité d’apporter des amendements à la loi.

Aussi pratique qu’elle puisse paraitre, cette proposition est difficile à appliquer. « Le système français n’est pas à comparer avec le marocains, puisque le 1^er repose sur les droits personnels et le second sur les droits réels » précise d’emblée Hicham Belkhir, inspecteur général de l’ANCFCC. D’autant que l’applicabilité de cette proposition n’est même pas du ressort de l’ANCFCC. En effet, M.Belkhir explique : « l’agence est régie par la loi 58-00 et agit en application de ce texte réglementaire. Il faut savoir que la loi sur l’immatriculation foncière ne permet l’inscription d’un bien immobilier sur un registre foncier que pour les contrats définitifs. Ainsi, les principes fondamentaux de cette loi ne reconnaissent un titre définitif inattaquable que s’il est cadastré et donc la consistance et la contenance sont fixées avec exactitude ». Pour permettre donc un transfert de propriété progressif, le seul pouvoir législatif devrait réagir pour une refonte des textes réglementaires en vigueur.

De son côté, Mohamed Benjelloun Benkacem, notaire, émet quelques réserves par rapport à cette proposition. Selon lui, « réformer la loi sur l’immatriculation n’est pas la panacée. Le problème sur lequel il faudrait se pencher, ne tourne pas non plus autour de la caution de restitution mais plutôt, la garantie d’achèvement ». Notons que pendant le webinaire, il a été rapporté qu’une nouvelle version du décret relatifs aux garanties d’achèvement et de restitution des avances a fait l’objet d’une large concertation avec tous les concernés. Il s’agit d’une version améliorée qui répond aux attentes formulées leur a été transmise.

Apporter une garantie d’achèvement des travaux, ou de restitution des avances n’est pas considéré en soi, comme une contrainte, selon M.Khayatey. « Les promoteurs sont prêts à apporter toutes les garanties que l’acquéreur et le législatif demande. En face, il est de notre droit de demander une assurance que l’acquéreur devra concrétiser la transaction et non se désister en cours de route ». Il faut dire que le désistement d’un client peut remettre en cause l’achèvement du projet en entier, compte tenu des conséquences que cela engendre en terme de restitution des avances, de recherche de financement par le promoteur… ce qui pourrait ; de facto, retarder la livraison de tous les autres clients. « Cette assurance devra compenser les pertes subies par le promoteur en cas de désistement du client donc et de retrait de ses avances » détaille notre promoteur, de sorte à éliminer les imprévus et poursuivre les travaux.