SMAP EXPO Bruxelles 2016 : Le logement principal étudié au sens large

Le parc logement global est constitué, essentiellement, des maisons marocaines (respectivement 63% pour la maison moderne et 4% pour la maison traditionnelle). Le reste est réparti entre l’appartement en immeuble (25%), la construction sommaire (4%) et la villa (4%). S’agissant du parc logement occupé à titre de résidence principale au niveau national il est évalué à 4 621 710 logements en 2012, soit 79% du parc global, selon les résultats de l’enquête menée par le ministère de l’habitat et la politique de la ville. La même enquête révèle que les différents types d’habitat au Maroc semblent rester dans les normes générales de leur catégorie : la surface moyenne d’un logement occupé à titre principal au niveau national est de 102 m2 en 2012 et le nombre de pièces d’habitations se situe à près de 4 pièces, en moyenne, la même année. Toutefois, ces moyennes cachent des disparités très importantes selon la région ou la ville et le type d’habitat (la surface moyenne d’un logement varie de 68 m2 pour la construction sommaire ou bidonville à 85 m2 pour l’appartement en immeuble et 101 m2 pour la maison marocaine moderne ou traditionnelle avant d’atteindre quelque 282 m2 pour la villa). Mais au-delà de cette disparité, il est important de relever que les logements de petite à moyenne taille constituent l’essentiel du parc logement du Maroc: 83% des logements ont une surface inférieure à 150 m2 (42% avec une surface inférieure à 75 m2) et 78% disposent d’un nombre de pièces variant entre 1 et 4 (54% avec trois ou quatre pièces) ; les logements de plus de 150 m2 ne représentent que moins de 17% du parc national. Une telle situation cache des disparités importantes selon la région ou la ville. En effet, si la ville de Salé affiche une proportion relativement élevée des logements de petite taille (62% pour les logements de moins de 75 m2), la ville d’Oujda enregistre une proportion très élevée des logements de grande taille (44% pour les logements de plus de 150 m2).

Par ailleurs et à l’instar du parc construction, des logements occupés à titre principal au niveau national présentent en 2012 des taux de branchement très élevés pour les réseaux de base et très peu variables selon le type d’habitat si l’on exclut la construction sommaire : 95% pour l’eau potable, 97% pour l’électricité et 91% pour l’assainissement.

Par type d’habitat, si les villas, les appartements en immeuble et les maisons marocaines sont entièrement équipés en réseaux de base, les constructions sommaires présentent par contre des taux de branchement très faibles : respectivement 28%, 47% et 0% des constructions sommaires au niveau national sont branchées aux réseaux d’eau potable, d’électricité et d’assainissement. Ce qui montre que la mise en place de politiques de mise à niveau en termes d’équipement, ciblant prioritairement les constructions sommaires et l’habitat traditionnel et non réglementaire est plus qu’indispensable.

Des surfaces et des dimensions minimales inférieures aux normes réglementaires

Outre l’équipement de base, le parc logement national présente également un niveau de confort assez élevé en 2012. Ce dernier peut être illustré à travers les proportions des logements disposant de cuisines et de toilettes à l’intérieur du logement, soit respectivement 98% et 99%. La relative faible proportion des logements disposant d’une salle de bains (61%) s’explique principalement par la pratique du hammam extérieur ancré dans la culture marocaine.

Et à l’image de l’équipement, ce sont les constructions sommaires qui présentent des faibles taux en matière de disposition d’éléments de confort du logement, et notamment la salle de bains : à peine 1% des constructions sommaires disposent d’une salle de bains. Les résultats de l’enquête de 2012 montrent que le parc logement national présente des surfaces et des dimensions minimales inférieures aux normes réglementaires. En effet, quelque 19% des logements occupés à titre principal au niveau national présentent des pièces d’habitation dont la surface est inférieure à 9 m2 et 10% dudit parc présentent des pièces dont la hauteur est inférieure à 2,8 m.

Par ailleurs, si tous les types d’habitat sont concernés par l’existence de pièces d’habitation ne répondant pas aux normes en vigueur, c’est la construction sommaire, la maison marocaine traditionnelle et la maison marocaine moderne qui sont les plus toucheés : respectivement 51%, 20% et 19% des logements disposent d’une pièce d’habitation dont la surface est inférieure à 9 m2 et 100%, 7% et 7% des logements disposent de pièces dont la hauteur est inférieure à 2,8 m.

Par ailleurs, l’enquête sur le parc logement a permis d’apporter une information pertinente sur l’ensoleillement et la ventilation des logements aux niveaux national, régional et local pour l’année 2012. Ainsi, quelque 41% du parc principal national disposent d’au moins une pièce non ensoleillée en hiver. Ce taux qui varie de 31% pour l’Oriental à 46% pour Rabat-Salé et région et Souss Massa Draa, passe de 9% pour la villa à 68% pour la maison marocaine traditionnelle pour se situer à 86% pour la construction sommaire. Une telle situation indique que les pièces non ensoleillées en hiver atteignent des taux très élevés. Par ailleurs, les pièces ne disposant d’aucune fenêtre concernent 13% des logements occupés à titre principal à l’échelle nationale avec une variation allant de 4% pour l’Oriental à 17% pour le Grand Casablanca. Ce taux moyen qui est presque le même pour la maison marocaine moderne atteint quelque 52% pour la construction sommaire.

Plus encore, l’enquête a mis en évidence l’existence de logements disposant de pièces non éclairées en second jour. Cette caractéristique concerne près du quart du parc urbain national en 2012. Un tel taux qui varie de 12% pour Taza Al Hoceima Taounate à 28% pour Rabat-Salé Zemmour Zaer, est pratiquement similaire à celui enregistré par les maisons marocaines modernes. Par contre, il dépasse les 40% pour la maison marocaine traditionnelle (40%) et la construction sommaire (64%) contre 15% pour les appartements en immeuble.

Quatre problèmes d’environnement…

Enfin, les logements présentant des locaux de services ne disposant pas de points de passage d’air représentent 13% du parc national en 2012 avec une variation allant de 5% pour l’Oriental à 17% pour Fès Boulemane. La maison marocaine moderne, la maison marocaine traditionnelle et la construction sommaire restent toujours les types les plus concernés avec respectivement 13%, 27% et 43% de leur stock propre.

L’enquête logement 2012 a cherché à étudier le logement au sens large intégrant aussi bien sa situation en termes de nature des sols, que son environnement en termes de pollution, problèmes climatiques, qualité de desserte en équipements et proximité des équipements socio-publics. Ainsi, les sols non accidentés, plats ou avec des pentes très faibles, constituent l’essentiel de l’assise foncière au niveau national dans la mesure où près de 98% des logements sont bâtis sur des sols non accidentés avec une variation allant de 73% pour la construction sommaire à 100% pour la villa et l’appartement en immeuble.

Par ailleurs, les résultats de l’enquête indiquent que les logements marocains sont touchés par quatre principaux problèmes d’environnement.

D’abord il y a  les zones infestées qui concernent toutes les régions et villes du pays, concernant près de 38% du parc global avec une variation allant de 21% pour la villa à plus de 50% pour la maison marocaine traditionnelle (52%) et la construction sommaire (100%). Ce problème est dû principalement à la présence des insectes (88%), des rongeurs (68%) et des reptiles (25%).

Ensuite il y a la pollution atmosphérique qui touche plus des trois quarts des logements occupés au niveau national, notamment ceux localisés dans les régions du Grand Casablanca (92%) et Rabat-Salé Zemmour Zaër (83%). La circulation routière constitue la principale cause de cette pollution atmosphérique (92%) ; la décharge en constitue également une cause mais dans des proportions moindres (40%). En troisième lieu, on trouve les nuisances des zones désaffectées. Et elles concernent plus de la moitié du parc urbain global. Il s’agit principalement des terrains vagues (58% des cas), des dépôts d’ordures (56%), des logements insalubres (28%) et des locaux désaffectés (24%). Et enfin, il y a les problèmes climatiques qui touchent plus du tiers du parc logement national, et qui sont dus à la présence de l’humidité (pour 67% des cas) et du vent (50%).

D’autre part, l’enquête a rapporté que 7% du parc national sont situés dans des quartiers avec un bon état de la voirie et 55% sont construits dans des quartiers avec un état moyen de la voirie. Pris ensemble, cette part des deux états, soit 62% du parc global, indique un état général de la voirie assez satisfaisant au niveau national. Cependant, le mauvais état de la voirie concerne 34% du parc global. Quant aux logements qui ne sont pas desservis par un réseau de voirie revêtue, ils représentent 4% du parc global. En ce qui concerne l’évacuation des eaux pluviales, elle est assurée pour 56% des logements à l’échelle nationale avec une variation allant de 30% pour Taza Al Hoceima Taounate à 78% pour Laâyoune Boujdour Sakia Al Hamra. Aussi, cette évacuation est mieux assurée au niveau des villas (73%), des appartements en immeuble (67%) et des maisons marocaines modernes (55%) alors qu’elle ne concerne que 35% des maisons marocaines traditionnelles et seulement 3% des constructions sommaires.

Quant à l’éclairage public, le taux de satisfaction au niveau national a atteint 59% en 2012. Ce taux de satisfaction qui dépasse les 70% pour les villas, atteint à peine 2% pour les constructions sommaires.

Enfin et mis à part le centre de santé et les espaces verts et, surtout, les services administratifs, les espaces urbains au Maroc sont caractérisés par une situation favorable en termes d’équipements de proximité de première nécessité, et ce pour tous les types d’habitat.

En conclusion, il en découle que plus du tiers du parc urbain national présente un déficit à un niveau ou un autre et surtout que les logements avec une pathologie extrême représentent 12% du parc total occupé au niveau national et que les types d’habitat les plus concernés sont la maison marocaine avec ses deux composantes et la construction sommaire ou bidonville.