Raccordement aux réseaux d’eau et d’électricité : promoteurs et distributeurs à couteaux tirés

Les problèmes que rencontrent les promoteurs immobiliers dans la réalisation de leurs projets immobiliers n’en finissent pas. Hormis les difficultés administratives liées à l’obtention de l’autorisation de construire, le renchérissement des matières de base, la cherté du foncier…, ils font face à de nombreuses contraintes relatives au raccordement aux réseaux d’électricité, d’eau et d’assainissement. A Casablanca, Taoufik Kamil, président de la Fédération nationale des promoteurs immobiliers (FNPI), se plaint: «Les problèmes se sont amplifiés depuis 2014 avec l’application de nouvelles règles de quote-part de Lydec. En prenant l’exemple de Dar Bouazza et bien avant 2009, les promoteurs immobiliers payaient déjà 2 à 3 fois ce que versaient les promoteurs ailleurs, et ce, en raison de la pression sur cette zone. Cela s’est aggravé d’année en année». Maintenant que l’urbanisation s’est largement étendue à des zones dépourvues d’assainissement, les promoteurs dénoncent une augmentation du barème de la taxe de 80%, sans «aucune justification valable».

D’autant que le porteur de projet «est toujours dans l’obligation de procéder à l’équipement de nouvelles zones urbaines à sa charge et de les raccorder aux différents réseaux», déplore M.Kamil. Or, cela n’est pas tout à fait clair dans le guide qu’a établi Lydec pour les aménageurs de projets de lotissements et d’ensembles immobiliers, explique-t-il en substance. En effet, il y est précisé : «Pour tout projet nécessitant une extension permettant son raccordement aux infrastructures tel que défini par le schéma directeur en vigueur, le promoteur devra s’acquitter, outre les participations et les peines et soins, du coût des travaux de cette extension», qu’il s’agisse d’assainissement ou d’eau potable. «D’où l’interrogation sur l’entité responsable de l’extension des réseaux, et de celle à qui revient la charge de supporter financièrement les travaux», se demande un promoteur.

Des augmentations injustifiées selon les promoteurs

Poussant plus loin leur argumentation, les promoteurs s’interrogent sur le rôle d’une régie. S’agit-il d’un simple distributeur d’eau et d’électricité ou devrait-il participer au développement urbain ?

Cette situation prévaut également à Rabat, dans la nouvelle zone urbaine d’Ain Atiq. Un promoteur opérant dans le segment social y réalise un programme de 3 000 logements non encore raccordés aux réseaux. Compte tenu du coût élevé de ces travaux, certains promoteurs se sont regroupés pour mutualiser les moyens. De manière générale, «les promoteurs effectuent ces raccordements au profit exclusif des régies qui, elles, facturent des frais d’établissement pour les futurs promoteurs de zone, pour des équipements qu’elles n’ont même pas payés», dénonce la FNPI. La profession s’insurge également contre l’opacité des frais, droits et taxes à payer.

Selon les distributeurs, la facturation des branchements en eau, électricité et assainissement liquide se fait en conformité avec les dispositions du contrat de gestion déléguée. Elle englobe les frais de participation dont la facturation se base, selon la typologie du projet, sur le mètre carré plancher, sauf pour certains types de logements comme les logements sociaux ; et les frais des travaux dont «les montants sont facturés en fonction du quantitatif des travaux réellement exécutés et du bordereau du prix unitaire mentionné sur le contrat de gestion déléguée, actualisé annuellement», nous apprend Redal. Ces montants sont majorés de 10% pour «peines et soins», correspondant aux frais de supervision et de suivi des travaux.

«Le calcul de ces entités est effectué selon le maximum à construire, alors que le promoteur ne construit pas forcément jusqu’à ce niveau», se plaint M.Kamil qui propose de «calculer les participations sur la base du plan type qui existe dans le cahier des charges». Il est toutefois à signaler que ces frais sont perçus pour le compte de l’autorité délégante. Ils sont reversés dans le compte «fonds de travaux» destiné au financement des grands travaux d’infrastructures d’eau, d’électricité et d’assainissement liquide. «Encore faut-il que ces frais correspondent à la mise en place de ces travaux ou la mise à niveau des infrastructures déjà installées, car, chaque année et principalement pendant la saison pluviale, nous notons des dégâts matériels colossaux. A quoi bon donc ces augmentations ? », s’interroge la FNPI.

Les distributeurs clament leur bonne foi

Les différends existant entre les promoteurs et les distributeurs d’eau et d’électricité ne datent pas d’aujourd’hui. Alors que les premiers se plaignent d’un manque de transparence, d’une absence de communication et surtout d’une absence de recours, les seconds clament leur bonne foi… Redal assure être toujours à l’écoute des clients promoteurs demandant des éclaircissements ou informations sur les devis remis. «Des réunions quasi quotidiennes sont tenues avec les promoteurs et/ou leurs gestionnaires (bureau d’étude, entreprise, architectes…), aux locaux Guichet Unique Promoteurs en présence des services concernés de l’établissement des devis», assure Redal. Même son de cloche auprès de Lydec qui a mis en place en 2016 une plateforme collaborative (eLOT) via laquelle le promoteur dépose sa demande et suit en temps réel le déroulement de toutes les étapes de son projet d’une façon transparente. Le promoteur peut accéder aux devis détaillés et aux différents PV de chantiers. Là encore, les promoteurs blâment l’inefficacité de cette plateforme, puisqu’ils sont amenés à apporter des plans physiques.

Le comble, selon eux, c’est que l’ensemble des frais, coût de retard de réalisation des travaux, de va-et-vient… finissent par être répercuté sur l’acquéreur.

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[tab title= »Electricité : des bilans de puissance jugés excessifs » id= » »]Au niveau du raccordement d’électricité, les promoteurs jugent les bilans de puissance et les réseaux d’électricité surdimensionnés, et estiment aussi que les critères de calcul ne sont pas transparents. A ce titre, Redal précise d’abord que «les études d’équipement et de raccordement des projets sont généralement établies par les BET choisis par les promoteurs, et soumises à la validation de Redal. Ces études couvrent aussi bien le calcul des bilans de puissance que le dimensionnement des réseaux». Toutefois, et en l’absence de bilan de puissance présenté par le promoteur, Redal se base pour établir ledit bilan sur les ratios définis dans le cahier des charges Electricité du contrat de gestion déléguée, qui sont des ratios minimums. Ce qui veut dire qu’«ils génèrent des bilans de puissance généralement en deçà des bilans établis par les bureaux d’étude des clients promoteurs. Le dimensionnement des réseaux est toujours fait en tenant compte de la saturation des projets. Les promoteurs quant à eux donnent un jugement de surdimensionnement des réseaux lors du début de remplissage de leur projet, bien loin de la phase de saturation», ajoutent les responsables de Redal.[/tab]
[tab title= »Les travaux de raccordements peuvent être confiés au promoteur » id= » »]Que ce soit pour l’assainissement liquide, l’eau ou l’électricité, les raccordements et branchements sont «généralement» réalisés par les régies/distributeurs qui les facturent aux promoteurs. «A titre tout à fait exceptionnel, Lydec peut confier les travaux aux promoteurs. Dans ce cas, elle supervise le chantier et s’assure de la conformité avant de se prononcer sur leur réception», nous apprennent les responsables de la société. Il en est ainsi pour l’ensemble des régies au Maroc. La vérification de la qualité et de la sécurité des équipements est réalisée après une série de tests, nous informe Redal, telles que l’inspection par caméra des réseaux d’assainissement posés, les essais d’étanchéité et de pression des réseaux d’eau, le prélèvement et l’analyse de la qualité de l’eau, les essais des postes, de continuité des câbles électriques et les essais du réseau d’éclairage public. Le promoteur doit payer 10% supplémentaire du montant estimé des travaux, correspondant à ces prestations.[/tab]
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