Logements conventionnés : la tutelle compte révolutionner ces segments

Une nouvelle vision des logements conventionnés devra bientôt voir le jour. Le ministère de l’habitat a émis plusieurs propositions fiscales, concernant les deux types de logements (social et à faible valeur immobilière totale), tout en introduisant la notion de logement abordable.
Ainsi, la nouvelle vision des logements sociaux à 250 000 DH repose essentiellement sur un appui direct aux ménages et sur une fiscalisation progressive s’étalant sur 5 ans. Cela va d’un ciblage maîtrisé à une aide frontale pour les acquéreurs et la réduction du volume des exonérations dédiées à l’offre. Du côté de la demande, l’aide relative à la TVA est convertie en une aide directe à l’acquéreur avec des montants variables selon le pouvoir d’achat des ménages. Ainsi, pour les ménages dont les revenus sont inférieurs au SMIG, l’aide est fixée à 75000 DH. Elle atteint 60 000 DH pour les revenus variant entre 1 et 1,5 fois le SMIG, 45000 DH pour ceux qui oscillent entre 1,5 et 2 fois le SMIG et 30 000 DH pour la fourchette de revenus comprise entre 2 et 3 fois le SMIG. Il s’agit donc d’un versement unique, mis à la disposition des intéressés par l’Etat, à travers l’établissement prêteur. Ce qui devra pousser une large frange de la population à s’inscrire dans le circuit économique. Toutefois, son versement est conditionné par un apport préalable d’un montant minimum de 40 000 DH. A côté, l’acquéreur continue de bénéficier de l’exonération totale des droits d’enregistrement, de timbre et de conservation foncière.
Pour leur part, les promoteurs devront s’acquitter de 15% de l’IS et de l’IR entre 2021 et 2023 au lieu des 30% du droit commun et seront frappés de plein tarif au titre de ces impôts entre 2024 et 2025. De même, les droits d’enregistrement, timbre et de conservation foncière sur achat du foncier sont exonérés à 100%.
Le logement abordable, dont les caractéristiques principales tournent autour d’une superficie minimale de 65 m2 et d’un prix ne dépassant pas 480 000 DH, propose une exonération de 50% des droits d’enregistrement, timbre et de conservation foncière aux acquéreurs et de 100% sur achat de foncier, aux promoteurs.
Pas de grande nouveauté au sujet du logement à FVI à 140 000 DH qui sert les opérations de lutte contre l’habitat insalubre. Le ministère propose ainsi de maintenir ce programme pour une durée supplémentaire comprise entre 3 et 5 ans selon l’effort budgétaire à allouer aux programmes concernés. Il envisage également de maintenir l’exonération des droits de transfert de la propriété en faveur des ménages bénéficiaires de ces programmes.
Le segment locatif, lui, requiert une attention particulière auprès du ministère, puisqu’il représente une alternative à la propriété, notamment pour les jeunes ménages. Ainsi, une convention avec l’Etat sera mise en place, définissant les modalités et les engagements de chaque partie prenante. Elle sera accompagnée d’un cahier des charges et d’une détermination des loyers plafonds selon les produits et les zones couvertes. La typologie des logements à réaliser, destinés à la location, varie entre 2 et 4 pièces.
En vue d’encourager les promoteurs à investir ce segment, le ministère suggère l’exonération des bailleurs-constructeurs de programmes de logements dédiés au locatif de l’ensemble des taxes et impôts, à condition de ne pas dépasser un bail mensuel de 1 200 DH. Vu ce niveau de loyer, cela pourrait intéresser les promoteurs et locataires potentiels à la recherche d’un habitat social à louer.
Encore faut-il que les promoteurs soient intéressés par ce modèle, car la promotion fonctionne à un cycle réduit et donc le financement bancaire se fait sur une période de 5 à 6 ans. De plus, le produit de cette vente sert à rembourser les dettes, payer les charges et dégager une marge bénéficiaire. Par ailleurs, ils ne peuvent gérer eux-mêmes tous les tracas et contraintes générés par la location, à moins qu’ils s’adressent à des sociétés de gestion locative. Dans ce cadre, le leasing immobilier pourrait être une bonne alternative. Il est même régi par la loi 51-00 sur la location-accession à la propriété immobilière.
Ce texte réglementaire couvre plusieurs aspects dont l’élaboration du contrat de location-accession, les droits et obligations des parties, l’accession à la propriété, la résiliation des contrats…, jusqu’alors régis par les dispositions générales du dahir formant code des obligations et des contrats.
D’autres mesures ont été prises en parallèle, à l’instar de l’exonération de la TNB à destination des investisseurs dans le secteur immobilier, ou du moins un moratoire du paiement de la TNB pour 2 ans, ainsi que la mise en place d’incitations fiscales pour la promotion d’utilisation des énergies renouvelables dans le bâtiment (installation des chauffe-eau solaires, installation des panneaux photovoltaïques) à travers la réduction de taxes imposées sur des produits locaux.