Immobilier : les mises en chantier poursuivent leur descente aux enfers

L’horizon ne cesse de s’assombrir pour le secteur immobilier. La morosité de la demande en logements persiste et les baisses de prix du mètre carré dans la majorité des villes ainsi que l’allègement du coût du crédit bancaire n’y changent presque rien. Difficile en outre pour les promoteurs immobiliers de garder le moral alors qu’un coup de massue fiscal les guette à travers la taxe sur les terrains non bâtis ou les redressements qui ont concerné ces derniers mois des professionnels qui ne sont pas parvenus à réaliser les conventions signées avec l’Etat dans le cadre du logement social.

Quel impact tout cela a-t-il effectivement sur les mises en chantier et la production de logements ? Celles-ci ont sans surprise accusé le coup, ainsi qu’il ressort des chiffres officiels du ministère de l’habitat et de la politique de la ville, communiqués de plus en plus difficilement. Les mises en chantier se sont établies à un peu plus de 81 450 unités au premier semestre 2016, ce qui marque une régression notable de 9,1% par rapport à la première moitié de 2015. Le plus préoccupant est qu’on avait déjà enregistré une chute de 22% sur les 6 premiers mois de cette dernière année successivement à une autre baisse de 13% sur la première moitié de 2014. Du fait de cette régression continuelle, le volume des mises en chantier actuel ne représente même pas les deux tiers de ce qui était initié il y a 4 ans. Et encore, ces volumes ne portent pas que sur du logement puisqu’ils comprennent aussi les mises en chantier de lots. Si l’on se limite aux habitats, la baisse au premier semestre tourne autour de 10% après une régression de 15% l’année d’avant, à environ 75 000 unités. Les ouvertures de chantiers concernant le seul logement ont reculé continuellement ces dernières années de 15%, 24% et 8% respectivement en 2012, 2013 et 2014. La situation n’est pas plus encourageante côté production. Elle chute de près de 13%, à plus de 71 540 unités au premier semestre 2016, en incluant les lots. Là encore, ce recul fait suite à une évolution hésitante sur les années passées avec une régression de 8% sur la première moitié de 2014 compensée en partie par une hausse de 7% l’année suivante. Et il ressort là aussi que les achèvements, à leur volume actuel, ont fondu de 14% par rapport à il y a 4 ans.

Le deuxième semestre devrait être encore plus catastrophique

Il serait difficile de voir ces chiffres se redresser dans les prochains mois, notamment après l’augmentation des droits de la conservation foncière depuis le 1^er novembre. Cette hausse alourdit le poids des frais annexes pour les acquéreurs, ce qui risque de décourager un peu plus la demande et contraindre les promoteurs à lever plus encore le pied sur leurs développements à l’avenir, selon les anticipations des professionnels. Mais surtout, dans l’immédiat, les promoteurs devront supporter des droits supplémentaires pour l’achèvement de leurs projets, ce qui pourrait perturber la production, surtout que la trésorerie des opérateurs est déjà mise à rude épreuve. S’ajoute à cela la nouvelle loi 66-12 sur le contrôle et la répression des infractions en matière d’urbanisme entrée en vigueur en septembre dernier, qui, par sa sévérité, instaure un climat de défiance sur le secteur de la construction, pouvant être dommageable pour les mises en chantier et la production à venir, aux dires des professionnels.

Le logement social progresse mais reste loin de ses objectifs

Au-delà de ces chiffres globaux mal orientés, le logement social affiche des signaux encourageants. Les délivrances de certificats de conformité, renseignant sur les achèvements dans le cadre du dispositif, ressortent une notable montée en cadence puisqu’ils ont été délivrés à fin août 2016 à un peu plus de 276 200 unités (cumul depuis le lancement du dispositif en 2010). Cela marque une progression de plus de 50% par rapport à fin juin 2015. Ce fait est important car si les conventions pleuvaient jusqu’à présent dans le cadre du logement à 250 000 DH, les concrétisations ne suivaient pas la même cadence. Pour autant, il reste un retard important à combler en la matière, étant donné que le ministère de l’habitat estime que 400 000 unités sociales doivent arriver sur le marché entre 2012 et 2016 pour répondre convenablement aux besoins. En dépit de la récente montée en puissance de la production, tout porte à croire qu’il manquera tout de même plus du quart des unités nécessaires. Plus inquiétant encore, il ressort que les promoteurs sont beaucoup moins volontaires pour lancer de nouveaux projets de logements sociaux. Les mises en chantier sur le segment connaissent en effet une décélération. Entre juin 2015 et août dernier, ce sont tout juste près de 61 200 unités qui ont été initiées, soit une progression de 14%, bien en dessous du rythme des achèvements.

Sur un autre registre, notons que le logement pour la classe moyenne a enfin produit ses premières unités en 2016. 124 logements de ce type ont été achevés. La montée en régime devrait visiblement se faire très lentement pour ce dispositif qui a été pourtant introduit depuis la Loi de finances 2013. On ne compte en effet que 1 807 unités de ce genre actuellement en chantier. Sachant que le ministère évalue le besoin sur ce segment à 20000 logements annuellement, les demandeurs sont loin de trouver chaussure à leur pied.