Immobilier : L’abaissement des taux à lui seul n’est pas suffisant

Les taux des crédits immobiliers devraient ressortir, globalement cette année, en légère hausse. D’ailleurs, au 3^e trimestre, le taux moyen s’est établi à 4,72%, selon l’enquête trimestrielle de Bank Al-Maghrib, en hausse de 20 points de base, sur un trimestre glissant, mais en recul de 5 points par rapport au même trimestre une année auparavant. C’est dire que malgré l’abaissement du taux directeur à 1,5% il y a plus d’une année de cela, les banques commencent à peine à jouer le jeu et à répercuter cette baisse sur leurs taux longs. Récemment, Attijariwafa bank a revu à la baisse ses taux immobiliers, tant en faveur de sa clientèle classique conventionnée que ses salariés. Il faut dire que CFG Bank avait ouvert le bal bien avant, en offrant des conditions de financement assez avantageuses. Actuellement, les taux ont été réduits jusqu’à 4%, pour une durée inférieure à 7 ans et pour une catégorie de clientèle dont le revenu mensuel net est supérieur à 30 000 DH et peuvent aller jusqu’à 4,20% pour une durée allant jusqu’à 25 ans. Pour la clientèle dont le revenu oscille entre 15 000 et 30 000 DH, les taux varient entre 4,25% pour une durée inférieure à 7 ans et 4,45% pour une durée plus longue. Le reste de la clientèle peut obtenir un taux de 4,65% si les délais de remboursement ne dépassent pas 7 ans, 4,75% pour une période entre 7 et 15 ans et 4,90% pour une durée allant à 25 ans. De son côté, la BMCE applique un taux standard autour de 4,90%. Mais, auprès de cette banque, plusieurs conventions sont nouées tant avec le secteur public que privé, qui permettent de bénéficier d’un taux bien plus intéressant, allant même à 4,20%.

En tout cas, si les banques commencent à se livrer à ce jeu, c’est en la faveur d’un secteur immobilier morose depuis quelques années, et encore plus avec le déclenchement de la crise sanitaire. Un dynamisme est donc attendu, surtout que la demande latente est conséquente et qu’elle ne demande qu’un coup de pouce de part et d’autre pour se manifester. Rappelons toutefois qu’un redémarrage a été remarqué après la période du confinement, aussi bien au niveau du logement social que des autres segments, après l’avantage accordé aux acquéreurs (suppression/diminution des droits d’enregistrement). Cette « vitalité » est rapidement perdue après l’arrivée à terme de ces avantages fiscaux. D’ailleurs, l’encours des crédits destinés à l’habitat ressort sur les 11 premiers mois de cette année, à 231 milliards de DH, en hausse de 4%.

Cela dit, plusieurs promoteurs souffrent de stock de produits finis invendus, plombant ainsi leurs revenus. En face, la machine des remboursements des crédits contractés pour élaborer leurs projets immobiliers tourne. Ce qui met ces investisseurs dans une situation financière délicate. Notons qu’aucune donnée n’est disponible pour évaluer le nombre d’unités invendues ou encore le nombre d’unités commercialisées, mise à part les statistiques du ministère de l’habitat qui donnent la situation des ventes à la fin de chaque année. Il faut dire que même le produit Damane Relance dont ont bénéficié les promoteurs ne s’est pas avéré efficace pour certains. En cause, le rejet de quelques dossiers ou encore la lenteur de traitement des demandes. L’activité des promoteurs se retrouve donc en berne, comme le montre l’encours des crédits qui leur sont accordés, qui est en baisse à fin octobre, de 11% comparativement au début de l’année, à 5,2 milliards de DH.

Pour couronner le tout, le renchérissement de certains matériaux de construction risque d’impacter à la hausse les prix des nouveaux projets en réalisation. En effet, depuis quelques mois, le prix du verre, de l’aluminium, du bois, de l’acier…, empruntent un trend haussier. Si le coût des gros œuvres n’est pas touché, il n’en va pas de même pour celui des finitions, dont le coût pourrait augmenter jusqu’à 50%. Ce qui devra encore une fois se répercuter sur l’acquéreur, qui, lui, espère des promoteurs une revue des prix de vente à la baisse, dans ce contexte de crise.

Si les promoteurs se disent prêts à opérer une baisse des prix, il est nécessaire que tous les intervenants mettent la main à la pâte ; la conservation foncière en diminuant ses taux, les services délégués en réduisant leur tarification, l’Etat en rendant le foncier plus accessible, car, il faut le dire, l’abaissement des taux des crédits à eux seuls ne suffit pas pour déclencher une dynamique des transactions immobilières.

Par ailleurs, il est attendu du nouveau gouvernement une actualisation de l’ensemble des programmes de logements, arrivés à terme en décembre 2020 et une refonte de plusieurs textes réglementaires régissant le secteur, à l’instar de la loi 25-90 relative aux lotissements et groupes d’habitations, la loi 66-12 portant sur les infractions en matière de construction et la loi 107-12 sur la vente en l’état futur d’achèvement. Cela, en plus de la nécessité de publier le code général de la construction et qu’il soit en phase avec les évolutions urbaines du pays.

Le taux variable reste intéressant en cette période

Contracter un crédit immobilier est généralement effectué à taux fixe. Il n’en demeure pas moins que le taux variable reste intéressant, dans ce contexte de baisse des taux. Chez Attijariwafa bank, il varie globalement entre 3,70% et 4,50% en fonction de la durée de remboursement évidemment et du profil du demandeur. Auprès de BOA, il est en moyenne de 3,80%. Si le risque d’une hausse des taux reste valable, en cas d’augmentation des taux des bons du Trésor (base d’indexation des taux des bons du Trésor), certaines banques, comme BOA, ont fixé cette variation à la hausse comme à la baisse. Ainsi, en cas de repli supplémentaire des taux des BDT, il est fixé à 3,50% et à 4,20% dans le cas contraire, soit le même niveau du taux standard proposé par la banque.