Immobilier : la folle course des promoteurs vers Dar Bouazza

Ils veulent tous leur projet immobilier à Dar Bouazza. Depuis quelques mois, les promoteurs ont investi massivement cette commune à une trentaine de kilomètres de Casablanca. «Les programmes autorisés ont brutalement changé d’envergure depuis deux à trois ans», apprend-on auprès de la municipalité dont les services en charge de l’examen des demandes de permis de construire sont largement débordés par cette affluence sans précédent. «Dar Bouazza connaît un développement urbain qui en fait un cas remarquable, peut-être à une échelle mondiale», s’enthousiasme Rachid Khayatey, président du Groupe KLK, qui a été parmi les premiers développeurs à se lancer dans la zone. Le professionnel est aux premières loges pour suivre la folle course de la promotion immobilière dans la commune, par sa qualité de président du Groupement d’intérêt économique (GIE) constitué par l’ensemble des développeurs de Dar Bouazza pour contribuer au conséquent chantier de mise à niveau de l’infrastructure de la zone.

La demande émane essentiellement des jeunes couples

«Vu l’extraordinaire rythme de lancement des projets, nous avons récolté le triple de l’enveloppe cible déterminée à la création du GIE en 2013», fait savoir M. Khayatey (NDLR: les promoteurs versent des cotisations variables selon la nature de leur projet : 1 500 DH par unité de logement social, 5 000 DH par lot de terrain pour villa…). «Un total de 100 MDH a été engrangé jusqu’à présent, et 70 MDH supplémentaires devraient arriver sur les prochains mois. En fait, les contributions pleuvent à une telle vitesse qu’on n’a pas le temps de ficeler de nouveaux projets d’infrastructures pour les dépenser», confie le président.

Les choses se sont accélérées pour Dar Bouazza depuis la mise en place d’un nouveau plan d’aménagement il y a près de trois ans. Celui-ci a libéré le potentiel de la zone qui ne demandait qu’à s’exprimer depuis longtemps. «Auparavant, Dar Bouazza était quasiment fermée à l’urbanisation. La seule partie constructible se limitait aux alentours du siège de la commune et il fallait détenir un terrain d’au moins un hectare pour pouvoir le construire», explique un employé communal. «Ceci alors que ce territoire attire naturellement une forte demande puisqu’il accueille pratiquement la seule façade maritime de Casablanca où le développement résidentiel reste attrayant, le volet nord, au niveau de Ain Sebaa, étant dominé par les activités industrielles», poursuit-il.

Le nouveau plan d’aménagement a comblé le décalage, avec une surface considérable autorisée en développements résidentiels. Le marché du foncier s’est très rapidement structuré dans la foulée. «Les prix des terrains viabilisés se sont stabilisés ces deux dernières années entre 3 500 et 4 000 DH/m² alors qu’une parcelle clandestine, brute qui plus est, pouvait atteindre 5 000 DH/m² au plus haut de la pression sur le foncier», rapporte un agent immobilier actif au niveau de la zone. A partir de là, la promotion immobilière est mécaniquement montée en régime et la demande a bien répondu présent. «La demande émane essentiellement des jeunes couples qui peuvent accéder à Dar Bouazza à des biens plus spacieux en comparaison avec un achat en centre-ville. S’ajoute à cela les ménages déjà installés, qui déménagent pour bénéficier d’un logement de standing supérieur», explique un grand promoteur de la zone.

Seulement, les choses se sont à ce point accélérées que la demande montre aujourd’hui des signaux d’essoufflement. Le volume des ventes est en baisse de 30 à 40% sur les mois écoulés de 2016 en comparaison à la même période de l’année passée, selon plusieurs professionnels sondés. Ceux-ci se plient désormais en quatre pour maintenir l’écoulement de leurs projets.

La densité autorisée est insuffisamment exploitée

Les programmes sociaux avec piscine, ascenseur et logements 3 pièces tendent à devenir la norme, comprend-on à travers la multitude d’affiches publicitaires qui bordent la voie principale de Dar Bouazza. On n’exploite pas non plus toute la densité autorisée, pour livrer des programmes plus aérés, fait savoir un promoteur. L’effort sur les prix est aussi manifeste. Pour ainsi dire, la quasi-totalité des promoteurs immobiliers pratiquent des tarifs en dessous ou tout juste alignés sur le référentiel des prix de l’immobilier de la Direction générale des Impôts qui, pour rappel, est supposé récapituler les minimums de prix qui doivent avoir cours sur le marché, s’étonnent les agents immobiliers. Seuls les projets immobiliers offrant un emplacement exceptionnel dérogent actuellement à la règle.

Pourtant, les promoteurs sont loin de se désintéresser de la zone. L’idée bien ancrée parmi les professionnels est que l’essoufflement est ponctuel et que la demande continuera d’affluer à plus ou moins long terme pour absorber l’offre existante et la nouvelle qui continuera de se créer. «Il s’agit quand même de la seule façade maritime de Casablanca, la demande ne peut jamais s’éteindre pour un tel emplacement», martèle un professionnel. Ceux qui parient sur la persistance de l’engouement pour Dar Bouazza, misent nécessairement aussi sur un renversement de la tendance du marché à long terme avec une envolée des prix à l’avenir. Le foncier donne déjà des signaux dans ce sens. Les terrains bruts vendus ces derniers mois étaient proposés à 2 000 DH voire 4 000 DH/m² pour les biens les plus rares, soit plus que le triple de ce qui était pratiqué avant l’entrée en vigueur du nouveau plan d’aménagement. Dans ces conditions, de nombreux propriétaires de terrain, dont de grands groupes disposant de réserves foncières conséquentes dans la zone, ont fait le choix de ne pas céder à l’effervescence ambiante dans l’espoir d’empocher de plus juteuses plus-values à l’avenir.