Immobilier : Au-delà de la dualité entre l’offre et la demande

Plusieurs déterminants macroéconomiques concourent à l’accélération de l’activité économique en 2026. D’ailleurs, le Haut-Commissariat au plan (HCP) table sur une croissance de 5% en 2026, tirée en cela, entre autres, par une bonne campagne agricole (boostée par les précipitations abondantes) et par la demande intérieure.

Cette dynamique économique positive, qui se dessine pour l’année en cours, est un prétexte légitime pour se pencher sur le marché de l’immobilier, considéré comme un indicateur avancé et un baromètre clé de l’économie nationale.

Interpelé sur les tendances lourdes du marché de l’immobilier en ce début d’année 2026, Amine Nokta, vice-président de la Fédération nationale des promoteurs immobiliers du Maroc (FNPI), fait état d’une progression annuelle de l’ordre de 5% concernant la demande, estimant que l’offre disponible essaie de suivre l’évolution de cette même demande.

Sous cet angle, l’avis d’un second professionnel préférant garder l’anonymat diffère dans une certaine mesure. «La demande est là, mais les prix des biens disponibles sur le marché sont très élevés et dépassent parfois largement le pouvoir d’achat des acquéreurs», confie-t-il.

De plus, contrairement au vice-président de la FNPI, notre expert sous couvert d’anonymat fait état d’une baisse de la production, qui, selon lui, est en deçà de la demande de biens immobiliers.  «Dans les grandes agglomérations, il existe une discordance flagrante entre la possibilité de produire des appartements et la forte demande», assure notre expert.

Toutefois, parmi les raisons justifiant cette baisse de la production, notre interlocuteur chevronné avance la fin du programme des logements sociaux à 250.000 DH, représentant selon lui 70 à 80% de la demande.

La cherté gagne certaines zones
Concernant les prix des appartements, Nokta fait état d’une cherté dans certaines zones. Il lie cette situation à la flambée des prix des matériaux de construction, à une forte concentration urbaine et au manque de foncier.

À ce titre, l’un des exemples les plus édifiants est le Grand Casablanca qui, aussi paradoxal que cela puisse paraître, constitue la vitrine d’une grappe de projets d’aménagement urbain réussis, voire modèles (CFC, Auda…), à dupliquer dans les grandes et moyennes métropoles. Ce genre de projets d’aménagement présentent également l’avantage de contribuer à la libération d’assiettes foncières conséquentes et à la limitation des effets de la demande pressante de logements sur les prix.

Le vice-président de la FNPI est formel: dans une ville comme Casablanca, la demande de logements est supérieure à l’offre. À l’évidence, cette configuration est propice à la hausse des prix de logements.

Au-delà de la dualité entre l’offre et la demande, l’autre tendance de fond du marché de l’immobilier concernant la période 2025-2026 est l’existence d’une forte concurrence au niveau de l’offre dans les grandes agglomérations.

«Cette dynamique résulte en partie des investissements dans les infrastructures, lesquels ont boosté le marché de l’immobilier», explique en substance Nokta.

Dans la droite ligne de l’analyse du membre de la FNPI, les investissements publics pour l’organisation de la CAN 2025 et du Mondial 2030 ont quelque part joué un rôle d’accélérateur et de catalyseur de la dynamique du secteur immobilier pour la période 2025-2026.

Quid de Daam Sakane ?
Analyser le secteur immobilier, en omettant l’impact du programme public d’aide au logement «Daam Sakane», revient à se livrer à un exercice parcellaire. Et pour cause, l’aide au logement, pilotée par le ministère de l’Habitat, a bénéficié jusqu’à fin octobre 2025 à plus de 71.000 acquéreurs.

Pour rappel, ce dispositif de soutien concerne les logements dont le prix est inférieur ou égal à 300.000 DH TTC et ceux dont le prix est supérieur à 300.000 DHTTC et inférieur ou égal à 700.000 DH TTC.

Si Nokta est dithyrambique sur l’aide publique portant sur les logements dont le prix est supérieur à 300.000 DH TTC et inférieur ou égal à 700.000 DH TTC, en revanche le promoteur immobilier est moins laudatif envers le dispositif de soutien couvrant les biens immobiliers dont le prix est inférieur ou égal à 300.000DH TTC.

«Il faut savoir que dans une ville comme Casablanca, il est très difficile, voire impossible, pour un promoteur immobilier de proposer un logement à 300.000 DH.

Toutefois, certains anciens projets de 250.000 DH qui ont switché vers le nouveau programme d’aide au logement de 300.000 DH marchent aujourd’hui», explique notre source, pour qui la réussite du programme d’aide pour ce segment économique est relative et diffère d’une ville à une autre à l’échelle nationale.

À quelques nuances près, le professionnel sous couvert d’anonymat partage l’analyse de Nokta sur le dispositif d’aide directe aux logements économiques dont le prix est inférieur ou égal à 300.000 DH.

«Le coût prohibitif du foncier, l’augmentation des prix des matériaux de construction et celle du coût de la main-d’œuvre pèsent sur le développement de l’offre du segment économique au niveau des grandes et moyennes agglomérations», mentionne-t-il.

Et d’indiquer : «En plus de cette donne, subsistent aussi d’autres obstacles, pour ne citer que la fiscalité et d’autres dépenses annexes en progression (hausse de la TTNB, augmentation des frais des régies et de la Conservation foncière) en plus de certaines dispositions urbanistiques, comme par exemple l’exigence d’une place de parking et celle de deux points d’eau par logement».

Toujours selon notre interlocuteur, l’offre de logements concernant le segment économique peut être redynamisée par la facilitation de l’obtention

des autorisations de construire, la simplification des procédures administratives et l’assouplissement réel des dispositions urbanistiques.
À ce titre, il évoque la nécessité de revoir, par exemple, l’obligation pour le promoteur de proposer, dans certaines zones, une superficie comprise entre 70 et 80 m2.

«La demande des logements à bas coût est forte. Il faudrait alors mettre en place des dispositifs urbanistiques et architecturaux propices à l’inflation de l’offre en la matière», résume notre source.

Interrogé sur le dynamisme du marché des appartements de moyen standing, en lien avec l’aide publique au logement, à l’instar de Nokta, notre interlocuteur confirme que ce segment se porte mieux que celui du logement économique.

De belles perspectives
Le vice-président de la FNPI affirme sans ambages que les perspectives qui se profilent sont beaucoup plus favorables à l’essor du segment du moyen et haut standing.

Quant à la branche des logements économiques, Nokta table sur une croissance stable pour les prochaines années. «La progression devrait différer de la forte croissance enregistrée entre 2010 et 2018», prédit notre expert, qualifiant cette période d’apogée de l’habitat économique au Maroc.

Notons que le Grand Casablanca (poumon économique du Royaume), qui se distingue à l’instar des grandes métropoles prisées (Rabat, Marrakech, Tanger, Agadir) par un prix élevé du foncier, concentre l’essentiel de la demande en logements sociaux, plus adaptés au pouvoir d’achat et aux besoins des employés aux revenus modestes.

En définitive, pour l’heure, il existerait une conjonction de facteurs peu encourageants, à même d’aiguiser l’appétit des promoteurs immobiliers pour le segment des logements économiques, notamment pour les prochaines années.

La dynamique économique actuelle et celle qui se profile sont plus favorables au marché des logements moyen et haut standing. Autre niche prometteuse : l’immobilier professionnel et industriel.

L’essor industriel, incarné par le développement du «made in Morocco» et le foisonnement des zones industrielles au niveau national, devrait, selon certains experts, tirer la croissance de l’immobilier industriel au cours des prochaines années.

La verticalité urbaine, la panacée ?
De l’avis de plusieurs professionnels, la verticalité urbaine (construction en hauteur) est un levier d’optimisation et une solution pour faire face à la rareté et au coût prohibitif du foncier dans les grandes agglomérations prisées du Royaume.

Faut-il le rappeler, l’extension des villes marocaines ne peut pas se faire sans fin. D’où l’utilité de la verticalité urbaine, appréhendée comme une solution idoine par certaines métropoles.

Ceci dit, selon Nokta, l’ingénierie de la verticalité tire le prix du mètre carré à la hausse (jusqu’à 34.000 DH le mètre carré dans certaines zones à Casablanca).

Ce qui à l’évidence peut être un obstacle, au regard du pouvoir d’achat de la majorité des acquéreurs. Mais cette limite pour le promoteur peut être compensée par le nombre important d’étages constructibles (jusqu’à 30 étages au maximum).

À titre comparatif, à Dubaï, le pouvoir d’achat d’une large frange de la population permet aux promoteurs immobiliers de construire fréquemment des tours de  50 étages, tout en préservant leurs marges bénéficiaires.