Quelques conseils pour acheter ou vendre un bien immobilier

Vous venez d’avoir un deuxième enfant et votre résidence devient trop étroite pour la famille ? Vous avez un besoin pressant d’argent et vous comptez vendre votre appartement ? Vous avez reçu en héritage un terrain dont vous désirez vous désengager ? Vous pensez qu’il est temps de vendre, mais vous ne voulez pas non plus faire une mauvaise affaire. Comment évaluer votre bien et quel est le moment opportun pour procéder à une telle opération ? Et comment faut-il procéder, que ce soit pour vendre votre actuel logement ou pour acheter le futur ?
Si, à la question de l’évaluation, il est difficile de donner une réponse unique, ce n’est pas le cas pour la deuxième. Le timing dépend en effet de plusieurs paramètres et c’est justement pour cette raison qu’il faut se payer les services d’un professionnel. Des paramètres liés à la composition de votre bien, tels le type de construction (appartement, maison individuelle, villa…), l’âge, la superficie, l’état général, l’orientation, le nombre de pièces, les équipements… Des paramètres liés à son environnement : la ville, le quartier, le type de copropriété, la qualité des parties communes, les services de proximité (équipements collectifs, commerces, écoles,…), la présence ou l’absence de nuisances, transports… Et enfin des paramètres liés au marché, à savoir l’importance de la demande, le comportement des prix et leur évolution future…
Il faut en outre tenir compte du mode de financement que vous avez utilisé pour l’acquisition de votre résidence et de la durée de crédit restante, le cas échéant. L’option du remboursement par anticipation de votre prêt devra être soigneusement étudiée.
Il est d’autant plus difficile de trancher que le marché de l’immobilier au Maroc n’est pas structuré. Tout le monde le sait, il est très difficile d’avoir des statistiques et, quand bien même on parvient à en trouver, elles sont généralement loin d’être fiables. À la base déjà, les prix déclarés sont faux, le «noir» étant encore très répandu chez nous. Les promoteurs commercialisent leur production eux-mêmes. Il n’y a pas de grilles ou d’argus de l’immobilier. Il faut dire que les biens sont trop variés et que les critères d’appréciation objectifs et subjectifs sont beaucoup trop nombreux pour que l’on puisse établir mécaniquement des cotations exactes.
Évaluer le prix de votre bien vous-même ou se contenter de réponses superficielles, à l’emporte-pièce, trop souvent données uniquement en fonction d’une connaissance intuitive du marché, ne joue pas toujours en votre faveur.
Il est connu que la majorité des particuliers surestiment la valeur des biens qu’ils mettent eux-mêmes directement en vente. C’est psychologique, vu la relation affective qui les lie à leur ancienne demeure. Il est donc plus facile de discuter argent avec un intermédiaire qu’avec le propriétaire. Là aussi, la psychologie joue beaucoup. « Au lieu de discuter au domicile du vendeur, sur son terrain, vous êtes à l’agence, en terrain neutre», explique le directeur d’une grande agence casablancaise. Et d’ajouter que « le professionnel ne met pas d’émotion dans la vente, le propriétaire, oui. L’agence sait convaincre les parties objectivement ».
L’agence, elle, a une connaissance fine et actualisée des prix pratiqués sur le marché, ainsi qu’une bonne expérience de la psychologie des acheteurs et des vendeurs.
Vous pouvez être tenté de comparer par rapport à ce qui se pratique autour de chez vous, mais, de l’avis des experts, «les prix moyens au m2 sont des points de repère réels et utiles, mais très insuffisants». «Indication du niveau général des transactions passées, ils ne peuvent en aucun cas préfigurer automatiquement le niveau de celle à venir sur votre bien particulier», estime un agent immobilier.
D’un autre côté, les agences peuvent vous aider à trouver facilement le logement de vos rêves, ou du moins celui qui correspond à vos moyens. Avec la multiplication des supports de communication, il est certes devenu relativement aisé de trouver le bien que vous cherchez, mais les intermédiaires restent un bon filon, à condition qu’ils soient sérieux et professionnels. Ils connaissent bien leur marché local et disposent généralement d’offres variées qui sont susceptibles de vous intéresser. Si vous savez exactement ce qu’il vous faut, vous pouvez faire appel à l’un de ces cabinets spécialisés qui se sont multipliés ces dernières années et qui se positionnent sur des niches particulières (haut standing résidentiel, villa de vacances…).
De plus, certaines agences – les mieux organisées – proposent même une assistance pour le financement. Il y en a même qui offrent de vous appuyer dans vos démarches auprès des organismes de crédit immobilier, offrant leurs contacts. Un service bien utile quand vous devez vendre un logement existant avant d’acheter plus grand, conjuguer les deux projets et maîtriser le calendrier n’étant pas tâche aisée.
Si l’agent immobilier a un devoir de conseil, il a aussi l’obligation de réaliser des transactions régulières. Sa responsabilité professionnelle est en jeu. Un litige le discréditerait. Une agence organisée s’occupe en principe de tout. Elle évalue votre bien, prépare un descriptif, se charge d’afficher votre offre et de faire passer les annonces nécessaires dans les journaux spécialisés et, de plus en plus, sur internet. Elle reçoit les appels, vante les mérites du logement, apporte des précisions sur le quartier, gère le carnet de rendez-vous. Elle se charge également des visites, avec ou sans votre présence, selon vos directives. Elle est un intermédiaire actif lors de la négociation. Elle accompagne jusqu’à l’établissement de l’acte notarié définitif.
Certains agents faussent toutefois le jeu et, à l’instar d’autres métiers, ils discréditent leurs homologues sérieux. Résultat, la confiance n’est pas toujours au rendez-vous et vous pouvez y perdre beaucoup d’argent

Il est connu que la majorité des particuliers surestime la valeur des biens qu’ils mettent eux-mêmes directement en vente. C’est psychologique, vu la relation affective qui les lie à leur habitation. Il est donc plus facile de discuter argent avec un intermédiaire qu’avec le propriétaire.

Si le prix des terrains a plus que doublé en trois ans, l’immobilier résidentiel est resté globalement stable avec une légère baisse en dix ans pour le moyen standing et une baisse conséquente du logement social liée à la politique d’aide mise en place par l’Etat.