Immobilier : De nouvelles dispositions qui compliquent les transactions ?

La réglementation du secteur immobilier évolue à petits pas. Des nouveautés ont été introduites récemment. L’une d’elles porte sur l’extension du délai de garantie d’un bien immobilier, à deux ans, à compter de la date de livraison, voire cinq ans, conformément à la modification de l’article 573 du Code des obligations et des contrats.

Autrement dit, un propriétaire dispose d’une période allant jusqu’à 5 années, à partir de la date de la remise des clés, pour responsabiliser le promoteur en cas de découverte de vices rédhibitoires ou cachés relatifs au bien qu’il occupe.
L’objectif est certes de protéger le consommateur en lui permettant d’avoir un délai plus long pour s’assurer que le bien est exempt de défauts. Mais la Fédération nationale des promoteurs immobiliers (FNPI) ne voit pas cette disposition législative d’un bon œil. D’abord, la Fédération regrette qu’aucune concertation ni même demande d’un simple avis n’aient été formulées, ni par le législateur ni par les autorités de tutelle avant l’adoption de cette disposition.

Un an de garantie fournie par les sous-traitants
Ensuite, elle estime que le promoteur reste un investisseur maître d’ouvrage qui recourt à plusieurs sous-traitants qui, eux-mêmes, donnent des garanties allant de six mois à un an seulement. «C’est le cas pour les ascenseurs, la robinetterie, les chauffe-eau, les équipements de cuisines, la menuiserie en bois et en aluminium, les salles de bains, la tuyauterie, les appareillages électriques…», illustre Taoufik Kamil, président de la FNPI. Comment peut-on garantir des produits et des matières pour une durée plus longue que celle qui nous a été fournie, et pourquuoi le législateur n’impose-t-il pas une garantie similaire à ces prestataires! se lamente Kamil.

Le président évoque une autre «incohérence» à cette disposition : celle de l’entrée en application du délai de garantie à la date de la livraison et non à partir de la première vente. Or, plusieurs promoteurs restent bloqués avec un stock de produits finis pendant des années. Pour lui, «la date du permis d’habiter doit être retenue comme date de référence du déclenchement de la garantie, étant donné que les garanties des sous-traitants débutent dès leur mise en service».
Il faut dire que cet argumentaire est remis en cause par un avocat contacté : «Le consommateur a le droit de jouir d’un délai de garantie. Il n’est pas censé supporter la période de vacance du bien acheté, encore moins se voir écarté de l’application d’une loi, sous prétexte que le promoteur n’a pas vendu à temps son projet !».

La réservation signée devant un notaire
Fini la pratique où les promesses de vente se faisaient entre promoteur et particulier, sous seing privé, sans que le document n’ait de valeur juridique ou opposable.
L’article 4 des droits réels a été amendé pour justement mettre un terme à cette pratique, en introduisant l’application de faire appel à un notaire ou un adoul, pour les promesses de vente et donc les contrats de réservation. Le législateur vise, encore une fois, à protéger le client contre tout abus des promoteurs frauduleux qui amassent des sommes colossales et disparaissent dans la nature. À travers ce formalisme, le promoteur est obligé de donner toutes les informations ainsi que les documents nécessaires à la rédaction de cette promesse de vente, dont le titre de propriété foncière.
Si les promoteurs ne voient aucun inconvénient à ce sujet, même sans concertation préalable, ils émettent plusieurs réserves quant à l’application, depuis le 1er juillet dernier, de l’obligation de présenter une attestation prouvant le paiement des taxes grevant bien immobilier (art 95 du code de recouvrement et 139 du CGI), avant toute cession. Le notaire devra ainsi mentionner le numéro de l’article de la taxe d’habitation et de celle des services communaux sur les actes rédigés. C’est-à-dire que, dès que le permis d’habiter est rédigé, c’est le promoteur qui devra s’adresser aux services concernés pour demander les numéros d’article de ces taxes, pour chaque logement, au lieu de l’acheteur.

Quitus fiscal, le point qui fâche
«Il s’agit, en fait, d’une disposition qui a des fins d’identification essentiellement, sachant qu’un énorme nombre d’habitations ne sont pas recensées», explique Kamil. Faisons remarquer tout de même que la réglementation sur la fiscalité locale impose un recensement annuel des immeubles, soumis à différentes taxes locales, par une commission qui comprend obligatoirement un inspecteur des impôts proposé par l’administration fiscale, ainsi qu’un représentant des services fiscaux de la commune, proposé par le président du Conseil communal. Le but est non seulement de recenser le nombre d’habitations, de commerces, de lieux professionnels…, mais aussi d’établir ou d’actualiser les grilles de valeurs locatives.

Sur le terrain, il se trouve que, par excès de zèle, «certaines administrations imposent la production d’un document fiscal global, prouvant le paiement de tous les impôts avant toute transaction (IS, TVA…), au lieu de celui de la seule attestation de paiement. Il est ainsi question, selon l’interprétation de certains fonctionnaires, d’appliquer l’article 105 du Code de recouvrement qui traite de la situation d’ensemble du contribuable», regrette le président de la FNPI. En soi, c’est une mesure saluée, mais elle reste heurtée à plusieurs obstacles, dont la lenteur du temps de traitement qui peut aller jusqu’à des mois. Selon Kamil : «L’administration dispose d’une pléthore de moyens efficaces pour exiger le paiement des impôts et taxes par les promoteurs. Elle peut le faire après la réalisation de la vente, en évitant de bloquer les transactions sur le tas», comme elle le fait lors de ses nombreux contrôles fiscaux.

Abdelmajid Bargach, notaire à Rabat, abonde dans le même sens : «Les délais interminables pour obtenir les certificats fiscaux transforment chaque vente en un véritable parcours du combattant, paralysant les transactions pour des semaines, voire des mois». Il conclut : «L’article 139 du CGI impose une transparence totale de la part des cédants, mais dans la réalité, obtenir cette transparence est souvent une mission difficile à achever».

Le vrai problème reste la VEFA
Le législateur continue de resserrer les conditions de dénouement des transactions, en assurant davantage de protection au client, en verrouillant les dispositions fiscales entourant les actes de vente…, bref, en donnant plus de transparence au secteur. Mais, somme toute, il ne s’agit que de mesurettes, qui au final ne règlent que légèrement la grande difficulté d’application de la loi de vente en l’état futur d’achèvement (VEFA) sous sa mouture actuelle. Rappelons qu’entre autres entraves résident la garantie de non-achèvement – vu qu’un texte d’application n’est encore publié –, le déséquilibre entre acheteur et vendeur en cas de non-tenue de leurs engagements respectifs ou encore la caution bancaire.