Hicham Berrada Sounni : «Notre société est incomparable au reste du secteur coté»

Selon vous, comment devrait se comporter le secteur immobilier sur les prochaines années, en particulier le segment économique et social ?

Nos prévisions indiquent que la demande en logements sociaux et économiques sera toujours aussi forte à moyen et long terme en raison notamment des tendances croissantes d’urbanisation et d’une démographie structurellement jeune au Maroc. En face, l’offre est insuffisante vu le recul du nombre des ouvertures de chantiers. Le marché du logement économique et social est donc toujours porteur pour des acteurs comme Résidences Dar Saada.

Plus de la moitié de votre chiffre d’affaires prévisionnel est réalisée à Casablanca, et le gros de l’opération d’augmentation de capital servira à acquérir des terrains dans le Grand Casablanca. Votre concentration au niveau de cette région ne comporte-t-elle pas de risques ?

Bien au contraire, la région du Grand Casablanca représente, selon nos estimations, une très grande partie du déficit en logements. A côté, le gros de la demande future d’acquisition proviendrait de cette zone. Nous sommes dès lors convaincus que notre concentration dans ce territoire est une bonne chose. Je précise aussi que la société est très présente dans les autres grandes villes du Maroc et compte s’y développer davantage.

Les marges dans le logement économique et social sont à peine satisfaisantes. Ne comptez-vous pas diversifier votre activité à l’avenir ?

Nous comptons dégager des marges raisonnables, voire très satisfaisantes sur ce segment, conformément à nos résultats et prévisions futures, et ce, compte tenu d’une réserve foncière déjà déterminée. S’agissant de notre diversification, nous estimons que la force de RDS réside dans sa spécialisation dans ce segment car il obéit à des dynamiques et des fondamentaux très spécifiques qui ne sont en rien comparables aux autres segments du secteur.

Comment jugez-vous les conditions de financement bancaire, tant des promoteurs que des acquéreurs ? Est-ce en raison du resserrement, rapporté par plusieurs opérateurs, que vous avez opté pour une levée de fonds en bourse ?

A partir du moment où nous avons une gestion de projets parfaitement définie et où notre dette est destinée à les financer, les banques n’hésitent pas à financer nos besoins et nous accompagner sur tous nos programmes de logements. Je tiens à rappeler que la raison première de notre IPO est d’augmenter les capacités de production et d’investissement de RDS.  Il y a lieu de noter que notre programme actuel, qui fait l’objet du business-plan, est déjà financé.

Justement, votre business plan ne tient pas compte de l’impact de cette augmentation de capital et donc de l’effet des prochaines acquisitions de terrains sur les comptes de votre société. Comment expliquez-vous cela ?

Nous avons fait le choix de ne montrer que la capacité actuelle de la société. Du coup, la valorisation de RDS se base sur un business plan qui représente une certitude réelle en matière de contenance. Ainsi, tous les projets objet de ce business-plan sont inclus dans la réserve foncière de RDS et détiennent également un statut urbain. En conséquence, les effets de l’augmentation de capital n’ont pas été valorisés. Son impact positif sera dès lors partagé entre les anciens et les nouveaux actionnaires.

Avec une valorisation équivalente à un PER de 14 et un rendement de dividende de 2,6% en 2014, ne pensez-vous pas que les autres titres immobiliers de la cote sont plus intéressants ?

Plusieurs raisons confirment que notre société est un acteur incomparable au reste du secteur coté. En effet, lorsqu’un investisseur achète des actions du reste du secteur immobilier, il s’expose à des segments sur lesquels nous ne sommes pas positionnés, comme le luxe, la construction, le tourisme, les loisirs et l’hôtellerie. Ces secteurs disposent de caractéristiques radicalement différentes du segment social et moyen standing.
Une autre raison concerne notre mode de comptabilisation du chiffre d’affaires. Il est largement conservateur et nous amène à avoir des délais de créances clients compris entre 1 et 5 mois du chiffre d’affaires, au moment où il s’établit pour le reste du secteur entre 12 et 16 mois. Ce qui rend du même coup nos résultats nets incomparables.
Enfin, concernant notre politique de distribution des dividendes, nous avons prévu un taux de distribution sur la base du résultat net social à hauteur de 40%. Ceci offre dès la première année de distribution après la cotation un rendement supérieur à 3%.

Quelle est la raison pour laquelle vous introduisez Résidences Dar Saada en particulier et non une autre société du groupe comme Palmeraie Développement par exemple ?

Résidences Dar Saada est tout simplement la société la plus mûre du groupe pour s’introduire en bourse. En effet, RDS est la 1ère entité à avoir entamé une mutation profonde en matière d’institutionnalisation et de gouvernance. De plus, la société a déjà ouvert son capital depuis 2011 à des investisseurs institutionnels et est déjà cotée sur le compartiment obligataire de la Bourse de Casablanca depuis 2012.
Notre expérience, spécialement en matière de gouvernance et de capital humain, s’est avérée d’ailleurs très positive et nous n’attendons pas d’ouvrir le capital des autres entités du groupe pour nous en inspirer et y instaurer les meilleures pratiques qui ont justement été, à notre sens, la source du succès de Résidences Dar Saada : une gouvernance formalisée, des décisions concertées, un management responsabilisé, un capital humain valorisé et une organisation légitimée.