Et si vous investissez dans un riad ?

Le secteur touristique au Maroc reprend son dynamisme de manière remarquable. Le pays fait mieux que ses réalisations pendant une année normative, celle de 2019. Les arrivées aux postes-frontières battent leur plein et les nuitées touristiques également. La tendance devrait se poursuivre si aucun évènement externe ne vient perturber cette embellie.

Les hôtels ne sont pas les seuls à tirer profit de cette situation, les maisons d’hôtes aussi, tout comme les auberges et les Riads. D’ailleurs, ces derniers se diversifient tellement que les touristes aussi bien étrangers que nationaux ne trouvent aucun mal à troquer une chambre d’hôtel pour une autre dans un Riad. Alors qu’elles sont connues pour avoir la forme d’une bâtisse dans l’ancienne médina, ces maisons d’hôtes se modernisent pour devenir des villas, des casbahs, des palais…

De plus, leur emplacement n’est plus cantonné aux petites ruelles de l’ancienne médina, mais s’étend aux périphéries des villes, aux itinéraires touristiques ou au niveau des sites touristiques. Il faut dire que cette évolution des Riads, au nombre estimé à 5.000, aussi bien au niveau de l’emplacement que de la forme, n’est pas fortuite. Elle répond à un besoin qui est de se diversifier, de faire mieux que la concurrence et d’attirer davantage de touristes…
Mais en vrai, les Riads offrent un rendement intéressant, malgré que l’investissement initial soit conséquent. En plus de sa nature capitalistique, mettre en place un Riad nécessite de répondre à un cahier des charges bien précis (voir encadré) et d’accomplir des démarches liées à l’exploitation. Tout passe au peigne fin.

Effet Coupe du monde sur les prix
Si l’on prend le modèle classique d’un Riad mis en place dans l’ancienne médina, tout commence par l’achat d’une maison vieille ou menaçant ruine. Le classique est une maison d’une superficie de 200 m2, dans laquelle 6 chambres seront établies, une cuisine, un grand salon et un autre plus petit pour l’accueil des touristes et une terrasse.

Un «apporteur d’affaires» nous a confié que les prix de ces anciennes bâtisses ont augmenté depuis quelques mois. «Cela est lié à la reprise du secteur touristique et à l’appât du gain estimé derrière ce redressement», estime-t-il. Mais un autre facteur pourrait expliquer cela. C’est l’effet Coupe du monde et la volonté de plusieurs investisseurs de se positionner sur ce segment. Alors que ces demeures se vendaient entre 1 et 1,5 MDH pour une superficie moyenne de 200 m2, elles peuvent valoir actuellement plus de 1,8 MDH. À ce prix, il faut rajouter l’ensemble des frais liés à la mutation de la propriété : droits d’enregistrement (4%), conservation foncière (1,5%), hypothèque bancaire en cas de recours à un crédit (1,5%), honoraires du notaire (1%). Près de 8% s’ajoutent au prix d’acquisition, soit 144.000 DH de plus.

Une fois acquise, il faudra tout refaire, comme si l’on construisait un terrain vague. Consolider la structure, mettre en place la tuyauterie, l’électricité et la plomberie, la peinture, le carrelage… Cela dit, le premier travail auquel il faudra s’attaquer est le renforcement de la solidité du bâtiment : les murs, les toitures, tout devra y passer. Pour cela, il faudra compter quelque 300.000 DH, auxquels il faudra ajouter 500.000 DH pour l’électricité et la plomberie.
Le reste, qui concerne la finition, soit le carrelage, la peinture, la menuiserie, la boiserie… devrait coûter dans les 400.000 DH. Cela, bien sûr, en fonction des matériaux utilisés dont le prix peut aller du simple au double. Sur ce point, les propriétaires de Riads contactés recommandent de ne pas allouer un budget conséquent à ce volet, à moins de vouloir se positionner sur une clientèle de niche. Idem pour l’ameublement et l’équipement des salles de bains, pour lesquels il faut compter un budget de 300.000 DH, qui comprend tous les meubles des chambres à coucher, les salons, la terrasse… En tout, le budget de la remise à neuf se situe dans une fourchette de 1,5 MDH. En y ajoutant le prix d’acquisition à 1,94 MDH, le coût d’investissement monte à 3,4 MDH.

Biens à la consommation, au jour le jour
Une fois prêt à l’exploitation, le Riad fait face à des charges dont le principal va vers la masse salariale, les frais de service (eau, électricité, télécommunications) et l’entretien. Pour le personnel, il faut compter 3 réceptionnistes avec 3 shifts, une femme de chambre et une cuisinière. «En début d’activité, le Riad peut tourner avec cet effectif. Mais au fur et à mesure que l’activité grandit, il faudra recruter un gérant, une autre femme de chambre et aussi un coursier», détaille un propriétaire d’un Riad à Tanger. Il ne faut pas oublier de contracter une assurance multirisque également.

Bien que ces maisons d’hôtes fassent de l’ombre aux hôtels, leur fonctionnement n’est pas similaire, ne serait-ce qu’au niveau de l’approvisionnement en produits alimentaires.

Elles peuvent se fournir en biens de consommation et boissons de manière quotidienne, au mieux après la confirmation de la réservation ou le jour même de l’arrivée du client. Et généralement, les clients ne prennent que le petit-déjeuner sur place et encore ! Ce qui ne coûte pas énormément, puisque le menu n’est pas aussi varié que dans un hôtel. Les déjeuners et dîners, si les clients les demandent, sont à la carte et payés sur place. Ainsi, en moyenne, le propriétaire devrait débourser 20.000 DH par mois pour les produits alimentaires, 15.000 pour le personnel, 10.000 pour les frais de service et environ 1.000 DH pour l’entretien et la maintenance du Riad, sans oublier les produits d’accueil pour un budget de 10.000DH. Les charges annuelles devraient donc se chiffrer à près de 675.000 DH.

Une marge bénéficiaire nette de 30%
Compte tenu de ces charges, le patron doit se livrer au calcul du prix de la nuitée par chambre, qui couvrira ses charges annuelles et lui laissera une marge bénéficiaire. Il ne doit toutefois pas s’éloigner de la pratique, de sorte à créer de la concurrence et à attirer la clientèle. «Le seul moyen de se démarquer est à travers les prix certes, mais aussi la qualité des prestations rendues», précise cet investisseur. L’allusion est faite à l’hygiène, à la célérité de la réponse face aux besoins des clients et aussi à la discrétion du personnel.

En fixant ainsi un prix par chambre de 1.000 DH et en supposant un taux d’occupation de 70%, le chiffre d’affaires annuel devrait tourner autour de 1,26 MDH. En déduisant le taux d’IS de 20%, le bénéfice final serait de 468.000 DH.

Il faut savoir que les Riads classés sont soumis à de nombreuses taxes, dont la taxe de séjour qui varie entre 15 et 30 DH, la taxe de promotion touristique entre 8 et 11 DH, selon la catégorie de la maison d’hôte, et la taxe sur le débit de boissons. Évidemment, ces taxes sont répercutées sur le client. «La grande difficulté de la gestion d’un Riad est le délai de vacance qui peut s’étendre sur des mois», nous confie une source.
Pour joindre les deux bouts lors de ces périodes de dèche, certains ne manquent pas de louer leur local pour fêter des cérémonies de mariage, pour des expositions, des vernissages ou autres.

N’est pas «riad» qui veut !

Selon qu’il est de première ou de seconde catégorie, un riad doit respecter un cahier des charges qui dicte les équipements nécessaires dont il doit disposer, les superficies minimums, le nombre de chambres… Ainsi, pour la seconde catégorie, le riad doit être doté d’au moins 5 chambres qui doivent disposer d’une superficie de 12 m2 chacune, d’une fenêtre, d’un système de climatisation, d’une penderie avec cintres, de tables de chevet, d’un fauteuil et d’une table basse.

Pour leur part, les salles de bains doivent avoir une superficie minimale de 3 m2. Le riad doit disposer également d’un vestiaire pour le personnel, de latrines pour les invités. Et ce n’est pas fini.

Une maison d’hôtes de cette catégorie doit disposer d’un parking gardé jour et nuit à proximité, d’une réception marquée du cachet traditionnel marocain, d’une décoration marocaine… Si l’on opte pour la 1re catégorie, le nombre minimum de chambres requis est de 7 et 20 au plus, avec une superficie de 14 m2. Le reste des équipements est le même que celui de la seconde catégorie, mais doit être de qualité supérieure.