Crédit immobilier : recourir à  un courtier est plus avantageux

Négocier avec son banquier des conditions avantageuses pour un crédit immobilier n’est pas toujours évident. Même en faisant jouer la concurrence, un client lambda ne peut obtenir qu’une remise de quelques points de base sur le taux d’intérêt (10 pbs en moyenne). De plus, même si les chargés de clientèle des banques sont supposés «conseiller» les clients, notamment dans le choix du taux (fixe ou variable), de la durée du crédit ou du mode de paiement de l’assurance décès-invalidité…, ils ne le font pas systématiquement. Si l’emprunteur n’est pas averti, il peut opter pour des options qui le désavantagent. Ceci en plus du fait que les demandeurs de crédits sont souvent pressés d’avoir un accord de la banque pour ne pas rater une bonne opportunité d’acquisition, et acceptent de ce fait la première offre qu’on leur propose.

Et si l’on fait appel à un courtier en crédit immobilier ? Recourir à ces intermédiaires peut s’avérer nettement plus avantageux pour le client, car, comme ils ont des partenariats avec les banques et traitent un nombre important de dossiers de crédit, ils disposent d’une force de négociation plus grande et peuvent obtenir pour leurs clients des remises intéressantes sur les taux. En moyenne, un emprunteur peut décrocher des baisses de 30 à 40 points de base par rapport au taux standard proposé par l’établissement de crédit. Les baisses peuvent même atteindre un point de pourcentage, voire plus, pour un client qui présente un bon profil, n’ayant subi aucun incident de paiement et dont la capacité d’endettement est encore confortable.

Au delà de la remise sur le taux d’intérêt, le courtier en crédit immobilier peut également négocier les autres paramètres, à savoir les frais de dossier et la prime d’assurance décès-invalidité. Si ces deux charges sont généralement incompressibles, elles peuvent être revues à la baisse, voire annulées si le client recourt à un intermédiaire. Ghali Chraibi, directeur général du courtier Cafpi Maroc, assure que ses clients sont exonérés par défaut des frais de dossier, de même que des pénalités dues en cas de remboursement anticipé. La prime d’assurance est aussi revue à la baisse.

Prenons un exemple. Pour un client présentant un bon profil et sollicitant un crédit de 2,5 MDH sur 25 ans, une banque de la place exige un taux d’intérêt fixe de 5,80%, soit une mensualité de 16693 DH. Le coût total du crédit s’élève donc à un peu plus de 2,5 MDH. Cela sans compter des frais de dossier de 7 500 DH ou encore une prime d’assurance unique de 61 500 DH. Mais si l’on fait appel à Cafpi, le client voit son taux descendre à 4,70%. La traite tombe donc à 14863 DH, soit un différentiel de 1830 DH par mois sur toute la durée du prêt. In fine, le coût du crédit baisse à 1,9 MDH, soit une économie de 548 930 DH, sachant que les frais de dossier sont offerts et que la prime d’assurance sera moins élevée.

Hormis le crédit immobilier, Cafpi Maroc intervient aussi, d’une manière indirecte, auprès des banques pour faire bénéficier ses clients de conditions avantageuses pour les prêts personnels (consommation ou équipement). Et que ce soit pour un crédit immobilier ou à la consommation, si le courtier obtient une offre plus intéressante auprès d’une banque autre que celle du client, le courtier intervient également, en sa qualité de conseiller, pour ainsi recommander au client tel ou tel pack bancaire à l’occasion de l’ouverture de compte chez le nouvel établissement, tout en lui obtenant des avantages comme la gratuité de la carte bancaire pendant la première année par exemple.

Parmi les autres avantages qu’offre le recours à un intermédiaire en crédit immobilier, il y a aussi le délai de traitement des dossiers. M. Chraibi assure : «On est passé d’un délai moyen d’un mois et demi à un délai de 3 semaines entre le moment où l’on accueille le client dans nos locaux et celui où l’on reçoit l’accord final de la banque». Si ce délai est moins important que celui que prend généralement la banque (un mois en moyenne), c’est parce que l’intermédiaire aide le client dans le montage de son dossier de crédit, car, selon M.Chrabi, «plus de la moitié des problèmes que rencontrent les clients sont liés à un mauvais montage du dossier de demande du prêt». Ce qui multiplie les va-et-vient et rallonge de facto la période de traitement.

Après Cafpi, Meilleurstaux s’implante bientôt au Maroc

Actuellement, le marché du courtage en crédit immobilier compte une seule société phare, Cafpi. Compte tenu du potentiel qu’offre le marché, l’intermédiaire français Meilleurstaux va bientôt s’installer au Maroc dans le cadre d’une joint-venture avec un partenaire marocain. Ce courtier vise le traitement de 400 à 500 dossiers par an en début d’activité. De plus, «à l’image de son fonctionnement en France, Meilleurstaux devrait s’appuyer fortement sur Internet», détaille son directeur général, Yassine Lahlou. Ainsi, un portail sera mis à la disposition des intéressés, proposant des offres concurrentielles accompagnées de simulations. Après une première implantation imminente à Casablanca, le courtier devrait élargir son réseau avec la création d’une agence à Rabat et d’une autre à Marrakech.

Il va sans dire que le service du courtage s’effectue moyennant une commission. Elle est calculée sur la base de l’économie que devrait réaliser le client sur son coût du crédit. M. Chraibi affirme qu’il applique une commission variant de 0,3% à 0,5% de l’économie à réaliser par le client. «Nos honoraires dépassent rarement 10000 DH par client, à moins que le dossier à traiter soit plus complexe et nécessite un travail important. Dans ce cas, le service est facturé au client à un prix plus élevé mais qui n’excède jamais 10% de l’économie». Pour sa part, Yassine Lahlou confie que Meilleurstaux proposera une offre particulière pour les primo-accédants à la propriété. Elle consiste en l’application d’un rabais de 50% sur la commission qui, elle, varie de 10% à 15% de l’économie à réaliser par le client. Notons que cette commission n’est payée que si le client accepte l’offre proposée. «La prestation est facturée au moment où le client signe son contrat de crédit. Si par malheur nos propositions ne lui paraissent pas intéressantes, il peut se désister sans qu’il ne nous soit redevable de quoi que ce soit», conclut M. Chraibi.

Signalons enfin qu’à côté de la commission payée par le client, les courtiers se font également payer par les banques. Ces dernières leur versent un pourcentage sur le montant de chaque dossier de crédit qu’ils ont traité.