Ces crédits immobiliers dont on ne parle pas beaucoup

On pourrait penser qu’il existe un seul type de crédit immobilier sur le marché marocain, celui dit «classique» ou «amortissable», le plus médiatisé et le plus contracté par les acquéreurs de logements. Mais il suffit de formuler la demande à sa banque pour constater que d’autres types de prêts sont proposés. Avec le boom de l’immobilier des années 2000, les établissements bancaires ont en effet confectionné plusieurs formules de financement pour coller aux besoins de la clientèle. Il y a notamment le crédit immobilier «in fine», le crédit «relais» et le prêt à la construction. Notons toutefois que toutes les banques ne commercialisent pas tous ces types de crédit.

Prêt in fine : plein d’avantages fiscaux

Si par exemple Attijariwafa bank et la Banque Populaire offrent ces trois gammes, ce n’est pas le cas pour la Société Générale qui ne commercialise que le prêt à la construction à côté du prêt immobilier classique, ou de BMCE Bank qui, elle, propose le crédit in fine.

Le crédit in fine est destiné au financement de l’acquisition ou de la construction d’un logement à titre d’habitation principale. Tout comme le crédit classique, la durée de remboursement du crédit in fine varie de 10 à 25 ans et le taux applicable répond aux conditions standard de la banque. Mais dans cette formule, les échéances sont constituées uniquement des intérêts ; le capital étant remboursé en une seule fois à la dernière échéance. Et pour se prémunir contre le défaut de paiement de son client, la banque l’oblige à souscrire à un plan d’épargne, nanti en sa faveur, d’une durée minimale de 10 années. Les cotisations devront servir, au terme du crédit, à rembourser le capital emprunté. Elles sont cumulées et revalorisées à un taux de rendement fixé par la banque, c’est-à-dire au taux minimum garanti fixé par la réglementation majoré d’une rémunération supplémentaire équivalente à la participation aux bénéfices réalisés au terme de chaque année.

Ainsi, la traite mensuelle de ce type de crédit est composée des intérêts afférents au prêt et du montant de la cotisation au contrat d’épargne.  Elle peut donc se situer au même niveau que la traite d’un crédit classique. Cependant, la formule in fine offre certains avantages fiscaux qui permettent à l’emprunteur de réaliser des économies. Ces avantages sont relatifs aussi bien aux intérêts dus par le client qu’aux cotisations au produit d’épargne.

En effet, les intérêts supportés sont déductibles du revenu net imposable à hauteur de 10%. Vu que les échéances sont composées à 100% d’intérêts tout au long de la durée du crédit, cela permet de bénéficier d’une importante économie d’impôt mensuellement, surtout pour les emprunteurs dont le salaire est conséquent. Pour leur part, les versements effectués dans le cadre du plan d’épargne bénéficient non seulement d’une déductibilité de 100% du revenu imposable mais également d’un abattement de 40% sur l’épargne constituée. Cela demeure conditionné toutefois par la durée du contrat qui doit être de 8 ans au minimum et par l’âge du client qui doit dépasser 50 ans au moment de la liquidation de l’épargne. Par ailleurs, le client peut à tout moment se défaire de ce type de crédit et basculer vers le crédit immobilier classique.

Le crédit relais pour saisir les opportunités

Le crédit relais, lui, intervient lorsqu’une personne souhaite acquérir un nouveau bien immobilier en attendant de vendre son ancien logement. Il est utile pour un acheteur qui désire saisir une occasion sur le marché mais qui ne dispose pas des fonds nécessaires. En fait, le montage du crédit s’effectue en deux dossiers distincts. Supposons une personne souhaitant céder un logement d’une valeur de 1 MDH et acquérir un autre de 3 MDH. Dans ce cas, le client signe un premier contrat de crédit de 2 MDH, correspondant à la différence entre le bien à céder et à acquérir. Ce crédit répond aux conditions d’un prêt immobilier classique d’une durée maximale de 25 ans et au taux en vigueur. Le deuxième contrat est relatif au crédit relais dont le montant correspond à celui de la vente du bien, soit 1 MDH avec un taux d’intérêt classique. Sauf que ce prêt est de courte durée, 12 mois généralement, renouvelable une seule fois. Au terme de ce délai, le client est tenu de restituer le montant du crédit relais et des intérêts en «one shot». Il faut savoir par ailleurs que «la banque n’accorde généralement le prêt relais qu’à hauteur de 70% maximum de la valeur du bien à céder, dans le but de se prémunir contre une possible baisse du prix de vente, surtout dans la conjoncture actuelle», explique un responsable d’agence bancaire. D’un point de vue pratique, notre source souligne que «plus rapidement le bien est vendu, moins l’emprunteur supportera d’intérêts au titre du prêt relais».
Côté garanties, l’établissement de crédit inscrit une hypothèque non seulement sur le bien à acquérir  mais également sur le bien à vendre.

Le crédit à la construction couvre 80% du coût du projet en moyenne

Hormis ces deux crédits, il existe un troisième réservé aux particuliers souhaitant acquérir un terrain et y construire leur logement. La banque peut financer la seule acquisition du terrain comme elle peut couvrir également le coût de la construction. Cela dit, les conditions d’octroi diffèrent dans les deux cas. Si le client a pour objectif unique d’acquérir un terrain, il doit ainsi rembourser son crédit sur une durée de 10 années. En revanche, s’il désire acheter et construire, la durée s’allonge jusqu’à 25 ans. Le tout est accordé au taux d’intérêt standard d’un crédit immobilier.

Sur le volet construction, des différences existent entre les banques pour le déblocage des fonds. Par exemple, au moment où Attijariwafa bank laisse le libre choix au client d’opter pour un déblocage total ou par tranche, la Société Générale, elle, impose un déblocage progressif sous présentation de devis. La banque mandate un expert afin de constater l’avancement des travaux pour ainsi libérer les fonds au client. Bien évidemment, elle inscrit une hypothèque tant sur le terrain que sur le bien immobilier construit. Quant à la quotité de financement, elle est en moyenne de 80% et peut aller jusqu’à 100% du montant du projet, en fonction du profil du client.

Notons au final que ces prêts, bien qu’avantageux tant du côté fiscal que pratique, sont actuellement peu mis en avant par les banques, en raison notamment de la morosité actuelle du marché de l’immobilier. Certaines ont fini par fermer le robinet des crédits in fine et relais, quand d’autres ont durci les conditions de financement. Un professionnel rapporte que sa banque a réservé l’octroi du prêt in fine aux salariés dont le revenu mensuel dépasse 15 000 DH alors qu’il était ouvert à tout le monde il y a quelques années. Un autre souligne la nécessité de joindre à la demande d’un crédit relais une promesse de vente dans un délai précis.