Bourse : les valeurs immobilières reviennent de loin !

Considéré comme l’une des locomotives du marché boursier après l’introduction des grands promoteurs entre 2006 et 2008, le secteur immobilier a depuis cette période vacillé entre amour et désamour des investisseurs.

Après avoir fortement contribué à la performance de la place avant 2010, grâce à une envolée des cours induite par un fort engouement des investisseurs, le secteur a sérieusement pénalisé la place dernièrement. Rappelons-nous en 2015 quand les cours des 3 valeurs immobilières ont fortement baissé suite à la conjonction de certains facteurs, notamment le changement de stratégie du groupe Addoha visant à réduire son endettement et à générer plus de trésorerie au détriment d’une croissance forte. Même si ce plan a porté ses fruits, les investisseurs l’ont mal accueilli au départ. Ou encore Alliances dont le niveau d’endettement et les difficultés de ses filiales dans le bâtiment menaçaient sa pérennité. Et comme si ce n’était pas suffisant, il a fallu que CGI soit radiée de la cote. Résultat des courses: Alliances a perdu 85% de sa valeur, Addoha 40% et Résidences Dar Saada 35%.

Aujourd’hui, le secteur semble regagner les faveurs du marché, à en croire les performances boursières qu’il affiche. Qu’est-ce qui a alimenté ce regain d’intérêt pour les valeurs immobilières? Mais, surtout, va-t-il durer dans le temps ?

«Depuis quelques mois, un excès de cash caractérisait le marché couplé à un manque d’alternatives d’investissement. Les opérateurs cherchaient des valeurs avec un «upset» caché et c’est le cas des valeurs immobilières qui ont été longuement sous évaluées par le marché», explique le directeur du département analyses et recherches d’une société de bourse.

En effet, sur ces dernières années le marché avait intégré le risque de faillite d’Alliances, ce qui a accentué le scepticisme des opérateurs envers tout le secteur, revalorisé exagérément à la baisse. «Une fois ce risque de faillite éliminé, l’intérêt est revenu pour le secteur dans sa globalité», affirme un trader. Le marché a sanctionné les 3 valeurs, opérant certes dans le même secteur mais qui présentent des caractéristiques différentes.

Le cas d’Alliances est exceptionnel car le promoteur a frôlé la faillite et est aujourd’hui en train de restructurer sa situation. «L’opportunité sur le titre Alliances était clairement présente depuis plusieurs mois. La valeur présentait un fort potentiel à la hausse du fait que sa cotation était inférieure à sa valeur nominale vers la fin de l’année. Tout signal de redressement de l’activité était susceptible de faire décoller le cours rapidement et c’est ce qui s’est passé». D’ailleurs, depuis le début de l’année, la valeur a augmenté de 83% et depuis début 2016 de plus de 310%.

Addoha, quant à elle, a rassuré le marché grâce à la mise en œuvre du plan Génération Cash qui s’est traduite notamment par un allègement palpable de sa dette nette (-17,7% en 2016) et des perspectives favorables pour la période 2018-2020 qui connaîtra le démarrage d’un nouveau cycle de croissance axé sur les métiers historiques (le logement social et le haut standing) et la montée en puissance de certains relais de croissance, à savoir le moyen standing et les projets en Afrique subsaharienne. Le titre a pris 8% depuis le début de l’année et plus de 95% depuis 2016.

Pour sa part, Résidences Dar Saada, qui évolue timidement depuis le début de l’année, affichant une contre-performance de -1% (mais +43% depuis 2016), dispose d’un fort potentiel de hausse, selon les analystes. «La valeur a longuement été malmenée dans un secteur qui a la réputation d’être en ralentissement : la demande pour le social est présente, sauf qu’elle est de plus en plus sélective et RDS se positionne sur ce segment et se distingue par rapport à la concurrence avec une qualité relativement supérieure et un positionnement intéressant. De plus, le groupe continue à respecter les engagements de son business plan d’introduction en bourse. Ces éléments font que la valeur dispose d’un fort potentiel à saisir sur les mois à venir», affirme le directeur du département analyses et recherches.

L’intérêt pour les valeurs immobilières a également été renforcé cette année par les très bonnes performances financières du secteur au titre de l’année 2016. En effet, les sociétés  immobilières ont créé la surprise en contribuant à hauteur de 80% à l’évolution de la capacité bénéficiaire globale de la cote, avec d’abord un chiffre d’affaires sectoriel en hausse de 30%, à 12,7 milliards de DH. Toutes les valeurs ont contribué positivement à cette évolution, surtout Alliances qui a pratiquement quadruplé ses ventes. Pour sa part, la capacité bénéficiaire globale s’est établie à 1,6 milliard de DH après un déficit de -509,9 MDH en 2015. Ce redressement intègre notamment la hausse des bénéfices d’Alliances qui a basculé en territoire positif (+144,3 MDH) après un déficit de 1,8 milliard en 2015.

En termes de perspectives, le secteur devrait continuer à profiter dans sa globalité des mesures incitatives pour le logement social jusqu’en 2020, compte tenu d’un déficit important de logements économiques dans les grandes villes du Royaume ; ainsi que des nouvelles incitations au profit de la classe moyenne en gestation et de l’élargissement de la base des bénéficiaires du fonds de garantie Damane Assakane au profit de la classe moyenne.

Toutefois, l’évolution des valeurs divise les analystes. Si quelques-uns tablent sur une poursuite de l’amélioration des agrégats financiers des trois valeurs, qu’ils recommandent d’acheter ou d’accumuler (voir encadré), d’autres semblent moins confiants. Selon eux, Addoha ne réaliserait pas des performances assimilables à celles de 2016. Le groupe immobilier devrait finir l’année sur des bénéfices en légère baisse par rapport à 2016, compte tenu d’un arrêt de production afin d’écouler les produits finis existants, tout en faisant un effort sur les prix. De facto, la marge brute devrait accuser un recul. Sur le marché, «le cours de la valeur a un potentiel moins important qu’il y’a quelques mois, puisqu’il frôle les 50 DH. Mais l’on ne s’attend pas à une prise de bénéfices importante sur les prochains mois», affirme un trader.

Le cours d’Alliances, pour sa part, devrait continuer son évolution. «La valeur a tellement perdu par le passé qu’elle présente toujours un potentiel de hausse. Toutefois, le marché n’a aucune visibilité concernant l’évolution de ses résultats», atteste notre trader. Quant au titre Résidences Dar Saada, il présente un potentiel de hausse intéressant, selon les analystes qui tablent sur une stabilité, voire une légère hausse de son RNPG en 2017.