Acheter ou construire : Le dilemme du futur propriétaire

Les Marocains préfèrent la propriété. Ce n’est plus à prouver. S’ils se dirigent vers la location, c’est par manque de moyens ou d’opportunités… Mais c’est toujours en attendant de lier la bonne affaire au bon budget. Alors que beaucoup d’entre eux se rabattent sur des appartements, d’autres optent pour les villas, pour éviter les parties communes et la copropriété, ou encore avoir un cadre de vie à soi. C’est peut-être aussi une question de standing social. L’option la plus facile dans ce cas est d’acquérir un bien fini, ou sur plan et d’y apporter les aménagements nécessaires, s’il y a lieu. Néanmoins, l’auto-construction est une solution à envisager. D’ailleurs, la production de logements totale au Maroc totalisant 1 305 477 à fin 2021, est tirée notamment par l’auto-construction, à hauteur de 41%, soit 533 610, selon les statistiques du ministère de l’Habitat. Elles sont réparties entre 522 183 maisons marocaines et
11 427 villas. Juste à titre de comparaison, les appartements de moyen et haut standing, produits en 2021, sont au nombre de 146 053, soit une part de 11% seulement des unités produites.
A ce stade, serait-il plus intéressant de faire construire sa villa ou de l’acquérir finie, que ce soit en termes de coût, de tracas administratifs, de délais, de temps à investir…? S’il est difficile d’apporter une réponse tranchée, il est possible d’éclairer sur les points positifs et défavorables pour chacune des deux options.
Prenons le cas d’une villa moyen de gamme, d’une superficie de 300 m2, à construire, avec sous-sol, rez-de-chaussée et étage. Laissons le terrain de côté pour s’attarder sur le coût de la construction. Il varie entre 4 000 DH et 6 000 DH/m2 et ce, en fonction des matériaux utilisés et du choix de la personne de s’adresser à une entreprise de construction ou à des particuliers pour se procurer les matières lui-même. Notons qu’il existe des sociétés de construction qui se sont alliées à d’autres entreprises spécialisées dans la finition, en vue de prendre en charge toutes les étapes de la construction et livrer le bien, clés en main.

Double mise avec l’acquisition du terrain

Plusieurs étapes sont à prendre en compte dont les différentes études (55 000 DH), les gros œuvres (1100 à 1300 DH/m2), la finition (3 000 à 4 500 DH) et l’aménagement extérieur
(120 000 avec piscine). Tout cela pour un budget variant entre 1,4 et 1,9 MDH.
Si cette somme est destinée juste à la mise en place du bien, elle est nettement majorée par l’acquisition du terrain qui, lui, pourrait doubler la mise. Il n’est nul doute que l’indisponibilité du foncier fait sa cherté. Pour chercher un terrain à un prix abordable, il faut s’éloigner de la ville intra-muros, où les prix se hissent à des sommets, comme 20 000 DH/m2 au Maarif, 25 000 DH/m2 à Aïn Diab, 30 000 DH au quartier les Princesses et plus même à Racine… Si l’on va vers Bouskoura, le prix des terrains destinés aux zones villas varie entre 3 000 et
6 000 DH/m2. En prenant un prix de 5 000 DH/m2, le coût d’acquisition du terrain atteint 1,5 MDH. En y ajoutant le coût global de construction, notre villa coûterait entre 2,9 et 3,4 MDH. Procédons maintenant au comparatif avec les villas mises en vente par les promoteurs immobiliers, de la même superficie de 300 m2. Les promoteurs actifs dans les périphéries de Casablanca vendent des villas de gamme moyenne, entre 4 et 5 MDH. En faisant les calculs, faire construire sa villa à un coût de 3 MDH environ est nettement plus intéressant que de l’acheter auprès d’un promoteur.

Des avantages et des inconvénients

En plus des économies à réaliser, l’autre avantage réside dans le choix des matières, la possibilité d’avoir une meilleure finition et surtout un plan sur mesure, qui répond à ses envies et ses goûts. Toutefois, l’auto-construction nécessite un long délai, soit 8 mois à un an, et requiert aussi un suivi minutieux du chantier. Autrement, la personne pourrait faire face à des risques de malfaçons, de non-respect des engagements, ou d’arnaques, surtout dans le cas où le choix ne tombe pas sur un professionnel de la construction. L’auto-constructeur pourrait aussi affronter un risque de dépassement du budget, compte tenu de la volatilité des prix des matières et matériaux. En face de cela, acquérir son bien chez un promoteur permet de disposer de ses clés «immédiatement», d’éviter les surprises en termes de prix et de mutualiser les coûts d’entretien au cas où il s’agit d’un programme immobilier fermé. Il n’en demeure pas moins qu’il est possible de prévoir un budget supplémentaire afin de refaire certaines parties du bien, notamment le sanitaire, la peinture ou autres.

Avant de se lancer dans la construction

• Etudes : Un préalable incontournable
Une fois le terrain acquis et avant d’entamer les travaux de terrassement et de fondations, il est une étape primordiale liée aux différentes études. Ainsi, le géomètre topographe chargé de réaliser le plan coté nécessite un coût d’environ 3 000 DH et l’architecte qui s’occupe du plan architectural et de son exécution, ainsi que le dossier d’autorisation de construire requiert quelque 40 000 DH. Il faut faire appel aussi au bureau d’études techniques pour la réalisation du plan béton armé et au laboratoire d’études géotechnique, pour la résistance et la solidité du sol. Cela pour un montant de 12 000 DH.

• Finitions : Jusqu’à 80% du budget
Le budget de la finition, lui, est sans limites. Tout dépend des options à mettre en place, de la qualité des matériaux et du standing du confort souhaité. Et c’est justement cette partie qui prend la plus grande part du budget, pouvant aller jusqu’à 80% du coût global. La finition la plus basique peut coûter entre 3 000 et
3 500 DH/m2. Elle comprend le revêtement du sol, une peinture classique, l’aluminium de moyen de gamme… Si l’on rajoute à cela l’isolation thermique, le double vitrage, la climatisation et chauffage centralisés, cela peut revenir à 500 DH/m2 de plus. Ce qui fait monter le coût dans une fourchette variant entre 4 000 et 4 500 DH. Le coût monte donc crescendo, selon le raffinement des matériaux, jusqu’au «no limit». La partie extérieure de la villa est toute aussi importante à aménager. Ainsi, les murs de clôture et le jardin peuvent valoir 50 000 DH et la piscine, éventuellement, coûterait 70 000 DH, en moyenne.

• Gros œuvres : 1 000 DH/m2 au moins
Après les études, vient la phase des terrassements et gros œuvres. Elle englobe le paiement des droits d’électricité et eau, les fondations, le plancher et la maçonnerie. Selon la complexité de l’ouvrage, le coût de cette étape, qui englobe les matières et la main-d’œuvre, varie entre 1 100 et 1 300 DH/m2. Si la personne ne s’adresse pas à une entreprise de construction, il faut compter entre 300 et 400 DH/m2 pour la main-d’œuvre et entre 700 et 800 DH pour les matériaux.

• Fiscalité : TVA sur auto-construction
Les frais ne s’arrêtent pas là. Qu’il s’agisse de l’achat d’un bien tout prêt ou d’une auto-construction, il ne faut pas oublier l’ensemble des droits et taxes à payer, liés à l’enregistrement (4%), à la conservation foncière (1%) et aux frais du notaire (1%). Dans le cas de l’auto-construction, il faut prévoir également les frais de la mise à jour du titre foncier. Cela, en plus des frais d’hypothèque, au cas où la personne recourt au crédit bancaire. Justement, le financement bancaire requiert également des charges supplémentaires relatives aux intérêts du crédit.
Pour l’auto-construction, il faudra payer, en plus de cela, la TVA pour livraison à soi-même. Elle est fixée selon un barème allant d’une exonération pour les villas d’une superficie égale ou inférieure à 300 m2 à 60 DH/m2 pour celles dont la surface est comprise entre 301 et 400 m2 de 100 DH/m2 pour les biens entre 401 et 500 m2 et de 150 DH/m2 pour celles au delà de 500 m2.