Vente sur plan : comment fonctionneront les garanties prévues par la nouvelle loi

La nouvelle loi sur la Vente en l’état futur d’achèvement (VEFA), adoptée il y a plus d’un an, reste difficilement applicable sur le terrain. Les promoteurs immobiliers, de plus en plus nombreux à manifester de l’intérêt pour le nouveau cadre légal, disent qu’il manque encore une pièce au puzzle : le décret d’application de la garantie d’achèvement des travaux, que les développeurs doivent souscrire pour faire face aux cas où ils se heurtent à des entraves (problèmes financiers ou autres) susceptibles de compromettre l’achèvement de leurs projets immobiliers. Mais les choses pourraient bientôt se débloquer. En effet, il y a quelques mois, le ministère de l’habitat a soumis aux opérateurs un projet de décret fixant les modalités de fonctionnement de cette garantie. Les discussions ont naturellement été interrompues le temps qu’un nouveau gouvernement se mette en place, et les professionnels s’attendent à ce que les échanges reprennent prochainement. Le projet, que La Vie éco a pu consulter, présente la garantie d’achèvement des travaux comme l’engagement d’un établissement de garantie (banque ou société d’assurance) de prendre, en cas de manquement du vendeur au contrat, toutes les mesures nécessaires pour l’achèvement des travaux ou la remise d’une somme déterminée au promoteur à cet effet. Concrètement, cette garantie peut prendre deux formes. Elle peut consister en l’ouverture d’un crédit par lequel l’établissement de garantie s’engage à octroyer au vendeur ou au profit d’un tiers désigné par lui les montants nécessaires pour l’achèvement des travaux ; ou il peut s’agir d’une convention de cautionnement par laquelle la caution s’oblige envers l’acquéreur, solidairement avec le vendeur, à payer les sommes nécessaires à l’achèvement des travaux. En outre, le projet de décret impose le respect de certaines conditions pour la mise en place de cette garantie. Il s’agit de l’achèvement des gros œuvres du projet, ceux-ci ne devant pas être grevés d’une hypothèque ou d’une pré-notation. Dans le cas spécifique où le taux de financement du projet atteint 75%, le décret n’impose comme condition que l’achèvement des fondations. Par ailleurs, le décret dispose que pour les besoins de la garantie le vendeur doit ouvrir un compte unique auprès d’un établissement de crédit et doit s’engager à y déposer tous les fonds nécessaires pour le financement du projet sans pouvoir effectuer de transfert de ces fonds.

La garantie de restitution des échéances ne doit pas excéder 5% du prix de vente global

Le projet de décret apporte également davantage de précisions sur la garantie de restitution des échéances, elle aussi nouvellement introduite par la loi. Ce mécanisme prévoit qu’un établissement de garantie restitue à l’acquéreur les montants des versements qu’il a effectués au profit du vendeur en cas de manquement de ce dernier à ses engagements. Là encore, le texte détermine les formes que peut prendre cette garantie. Elle peut ainsi être mise en place par l’ouverture d’un crédit ou d’un cautionnement réel ou personnel par lequel l’établissement de garantie s’engage à octroyer à l’acquéreur les montants des échéances en cas de résolution amiable ou judiciaire de la vente pour cause d’inachèvement ou de non-respect des délais de livraison. Elle peut aussi prendre la forme d’une convention de cautionnement par laquelle la caution s’oblige envers l’acquéreur, solidairement avec le vendeur, à payer les échéances versées en cas de résolution amiable ou judiciaire du contrat de vente. Il s’agit aussi de respecter quelques règles dans le cadre de cette garantie qui ne doit pas excéder 5% du prix de vente global objet du contrat de VEFA et dont le montant doit être exprimé en numéraire et non en pourcentage dans le contrat de vente préliminaire, précise le décret du ministère.

Les garanties doivent être constituées dès la conclusion du contrat de vente préliminaire

Pour ce qui est de la mise en œuvre des deux garanties, celle-ci n’est possible qu’après le constat de l’arrêt des travaux par l’autorité judiciaire compétente et l’adoption d’un arrêté prouvant l’impossibilité d’achèvement des travaux. En pratique, l’établissement de garantie doit être avisé en cas d’arrêt des travaux. Il se charge après cette notification d’évaluer la situation financière et d’établir un tableau budgétaire nécessaire à l’achèvement des travaux. Ce tableau prend en considération les montants débloqués dans le cadre du crédit accordé au vendeur ainsi que les avances apportées par les acquéreurs et les montants investis par le vendeur. 

En outre, le projet de décret dispose que ces garanties doivent être constituées dès la conclusion du contrat de vente préliminaire et demeurent destinées à la garantie des obligations contractuelles du vendeur jusqu’à l’achèvement des travaux et l’obtention du permis d’habiter ou du certificat de conformité. La garantie est ainsi rendue après que le vendeur eut fourni à l’acquéreur un certificat délivré par l’architecte prouvant l’achèvement des travaux et la conformité de la construction au cahier des charges. Toutefois, l’acquéreur peut rendre une partie de la garantie en fonction de l’avancement des travaux, des étapes de la vente et dans la limite du taux prévu à cet effet conformément à la part des travaux réalisés. En définitive, la validité de la garantie expire dès l’inscription du contrat de vente définitif.