VEFA : les promoteurs saisissent le gouvernement

La loi sur la VEFA continue de susciter des débats, surtout après le report d’approbation du projet de décret garantissant la restitution des échéances payées en cas de non-exécution dudit contrat au conseil du gouvernement. Selon nos sources, le projet a été encore une fois déposé pour vote, après de légères modifications, «sans grande incidence sur les contraintes de fond que pose cette loi».

Comme les moultes réunions organisées entre la FNPI et l’autorité de tutelle n’ont pas abouti, une lettre devrait être adressée, à l’heure où nous mettions sous presse, au chef du gouvernement et à tous les ministres dans laquelle la FNPI exprime son désarroi quant à l’application de cette loi.

Cette lettre, que La Vieéco a pu consulter, explique que la mise en application du projet de décret aura des conséquences néfastes et contre-productives tant pour l’acquéreur que pour le secteur immobilier. Faut-il rappeler qu’aussi bien la FNPI que l’ordre des notaires ont émis des réserves lors des rencontres avec l’autorité de tutelle, avant même la promulgation de la loi en 2016 et qui n’ont pas été prises en compte.

«L’essentiel du contenu de cette loi a été inspiré des lois françaises en la matière dont l’approche et les modalités d’application diffèrent totalement de celles de notre pays», peut-on lire dans la lettre. En effet, en France, la VEFA permet un transfert immédiat des droits sur le sol à l’acquéreur, ainsi que la propriété des constructions existantes. Les ouvrages à venir deviennent donc la propriété de l’acquéreur au fur et à mesure de leur exécution.

Or, ce dispositif ne peut être appliqué au Maroc, car les titres fonciers parcellaires des biens en cours d’édification ne sont établis par l’Agence de la conservation foncière qu’à la réception des travaux et l’obtention du permis d’habiter ; autrement dit, lorsque les bâtiments ou les lotissements sont réalisés à 100 %.

Par ailleurs, les garanties exigées en France pour les promoteurs immobiliers peuvent être de 2 types, au choix : soit une garantie portée par une compagnie d’assurance ou un organisme financier, ou une garantie intrinsèque apportée par le promoteur lui-même. Au Maroc, inutile de préciser que les assureurs ne disposent pas d’un produit susceptible de garantir l’exécution des travaux pour le compte du promoteur. Pour ne rien arranger, «les banques restent réticentes quant au financement d’un projet et l’octroi d’une caution bancaire pour les avances reçues par le promoteur. Aussi, l’octroi des financements bancaires ne se fait que sur la base des pré-commercialisations des projets immobiliers», apprend-on du document.

Les rédacteurs de cette lettre appellent alors à davantage de concertation entre les banques, les assurances, les notaires, la FNPI et les autorités de tutelle, pour mettre en place les dispositifs juridiques adéquats et apporter les rectifications indispensables à ce texte. De même, pour éviter tout risque de concurrence déloyale et préserver l’intérêt du citoyen, les organismes publics doivent être assujettis à cette loi au même titre que les opérateurs privés. En tout cas, l’application du décret, en l’état, risque de bloquer les transactions actuelles, surtout dans le cas des logements sociaux qui constituent les deux tiers de la production actuelle des promoteurs.
La lettre clarifie, par ailleurs, que les scandales et escroqueries à répétition sont dans leur majorité l’œuvre d’amicales d’habitation et non de promoteurs immobiliers professionnels. Pour rappel, ces amicales ne disposent généralement ni du foncier du projet envisagé ni des documents juridiques indispensables à sa réalisation et perçoivent, de surcroît, les avances des clients. D’ailleurs, la FNPI s’est portée partie civile dans l’affaire Bab Darna pour les préjudices et les effets systémiques désastreux causés par cette escroquerie. La lettre adressée à l’ensemble du gouvernement a porté également sur la nécessité de trouver une alternative aux programmes des logements sociaux dont les avantages fiscaux devront expirer cette année.

D’un autre côté, les logements destinés à la classe moyenne sont rares et hors de portée pour les citoyens concernés. D’où l’urgence de mettre en place un produit adapté avec le dispositif qui l’accompagne.