Un logement abordable, un concept nouvellement créé et pas encore défini

La notion de logement abordable n’a jamais pris autant d’envergure que pendant cette pandémie. Elle est sur toutes les lèvres et est intervenue dans plusieurs réunions et webinaires. La ministre de l’habitat, dans ses récentes interventions, a mis l’accent sur la nécessité de mettre en place un logement décent à tous en repensant les stratégies urbanistiques et les politiques territoriales.
Aussi, dans le rapport économique et financier, accompagnant le projet de Loi de finances 2021, le gouvernement a relevé la nécessité de mettre en place une nouvelle feuille de route pour relancer le secteur de l’immobilier ; et parmi les paramètres à prendre en compte, est citée l’adoption d’une nouvelle approche du logement abordable, à côté de la territorialisation de la politique de l’habitat et le recours à des formes rénovées de partenariat public-privé.
La volonté d’assurer un logement décent et abordable pour tous est bien présente. Mais, qu’entend-on d’abord par le logement abordable ? Rappelons que dans le document que La Vie éco avait reçu en exclusivité sur la stratégie de l’habitat les 5 prochaines années, le logement abordable serait d’une superficie de 65 m2 avec un prix qui tourne autour de 480 000 DH. Le dispositif, toujours en discussion avec les parties prenantes propose une exonération de 50% des droits d’enregistrement, timbre et de conservation foncière aux acquéreurs et de 100% sur achat de foncier, aux promoteurs.
Selon Rachid Boufous, architecte et membre du Conseil national de l’ordre des architectes (CNOA), «le logement abordable doit au préalable être destiné à la classe moyenne et avoir une superficie qui va de 70 à 120 m2 avec un prix compris entre
300 000 et 800 000 DH». Dans ce cadre, il propose : «Le stock actuel de logements sociaux est composé d’immeubles en R+5 avec 4 appartements par pallier. Il serait intéressant de permettre la fusion de deux appartements. De cette manière, un acquéreur de la classe moyenne peut disposer d’un logement de 100 m2 à 500 000 DH ou moins. Du coup, d’un logement social, il passera à un logement intermédiaire». Cette proposition trouve tout son sens, puisque la clientèle de ces logements économiques et sociaux est consommée (ou presque). Reste la classe démunie pour laquelle le dispositif des logements à faible valeur immobilière totale n’a pas réussi à montrer ses preuves. sur ce dernier point, notre source suggère davantage d’incitations fiscales autant pour les promoteurs que pour les acquéreurs et aussi la création d’un fichier national des attributaires pour réguler ce marché.
Tel qu’il est fait actuellement, le logement conventionné destiné à la classe moyenne est d’une superficie de 80 m2 et commercialisé à un prix de 6 000 DH HT/m2. Tout comme le logement à FVIT, il n’a pas attiré des masses, ni du côté des promoteurs ni de celui des acquéreurs. Pour pallier les contraintes de ce programme, Taoufik Kamil, président de la FNPI, propose de mettre en place un logement abordable, pour cette classe moyenne qui est lésée, privée d’un programme adapté à ses besoins et son budget, sans obligation de limitation de surface. En effet, il explique: «Il est nécessaire de permettre au promoteur de disposer d’une flexibilité pour mettre en place un bien immobilier. Qu’il soit de 30 m2 ou de 120 m2, c’est au promoteur de gérer ce paramètre, selon les besoins et les études de marché qu’il fera au préalable».
A côté de cela, la fédération se montre bien prête à délaisser les avantages fiscaux accordés aux promoteurs, à condition de disposer de davantage de verticalité. En face, elle met en avant la nécessité d’offrir aux acquéreurs une exonération totale des droits d’enregistrement et de conservation foncière. M.Boufous abonde dans ce sens : «Pour réussir ce logement abordable, il est fondamental de requalifier les quartiers existants en permettant plus de hauteur. Juste à travers cette opération, le pays devra disposer de pas moins de 800 000 logements supplémentaires. Cette action aura un double objectif : limiter l’extension des villes de manière horizontale et préserver l’arrière-pays agricole». Il faut dire que certaines villes ont compris cela et intégré cette solution dans leur plan d’aménagement. «Kénitra, par exemple, propose des logements sur des immeubles en R+8 ou même R+10. Ce qui permet de limiter l’incidence foncière et de mettre à la disposition des citoyens des biens à un prix convenable. Témara est sur la bonne voie également», ajoute M.Boufous. Pourquoi cela semble-t-il si difficile dans des villes comme Casablanca et Rabat qui accueillent le plus d’habitants au Maroc ? Pour finir, L’architecte souligne qu’au delà de la notion d’abordable, de social, d’économique…, le logement devra être dynamique, avec des règles d’urbanisme réactives à l’évolution du contexte.