Référentiel des prix de l’immobilier : le fisc équilibre le jeu

Du nouveau pour les référentiels des prix de l’immobilier. La Direction générale des impôts (DGI) mène actuellement plusieurs chantiers pour améliorer cet outil mis en place début 2015 à Casablanca et généralisé depuis cette date à plus d’une trentaine de villes.

Un premier ajustement envisagé par la DGI porte sur la mise en place d’abattements sur les prix du référentiel qui profiteront aux contribuables dans des cas particuliers. Pour en comprendre la logique, rappelons que les référentiels indiquent aux vendeurs de biens immobiliers les prix minima retenus par le fisc pour calculer les droits et taxes qui lui sont dus. Les vendeurs sont ainsi à l’abri de tout redressement dès lors qu’ils déclarent un prix au moins égal au référentiel. Seulement, il se trouve que sur le terrain, des vendeurs dont les biens sont mal situés (orientation, étage…) n’arrivent pas à s’aligner sur les prix du fisc, et ils sont loin d’être une exception. Les promoteurs et agents immobiliers ont attiré l’attention sur ces situations au lendemain même de la mise en place du référentiel de Casablanca et même la DGI avait largement anticipé ces cas. D’où le système d’abattement à venir qui appliquera des décotes aux prix officiels. Le fisc insiste bien sur le fait que ces abattements s’appliqueront systématiquement et ne seront aucunement soumis à l’appréciation des inspecteurs, dès lors que l’on s’insère dans les cas prévus par l’administration. L’on s’applique justement à l’heure actuelle à arrêter la liste de ces situations problématiques. Sur la base des dossiers remontés par les directions régionales sur les derniers mois, l’on constate déjà que les difficultés se présentent le plus souvent pour les appartements en immeuble situés au rez-de-chaussée, les logements mal ensoleillés ainsi que les biens donnant sur des ruelles plutôt que des avenues. Pour compléter cette liste, la DGI pourrait aussi s’appuyer sur une étude que lui a transmise la Fédération nationale des promoteurs immobiliers (FNPI) ces derniers mois qui propose un ensemble de pondérations à appliquer aux prix des référentiels selon la situation des biens vendus. Avec tout cela, l’administration a bon espoir de pouvoir mettre en place son nouveau système d’ici la fin de l’année, le temps aussi d’arrêter les taux d’abattement qui seront accordés en concertation avec toutes les parties prenantes.

Le référentiel de Casablanca sera bientôt actualisé

A côté de cela, la Direction des impôts, qui a dédié depuis quelques mois des équipes à la gestion des référentiels, veut désormais actualiser les dispositifs de chaque ville au moins une fois par an. On reste loin de cette cadence à l’heure actuelle. Sur la trentaine de référentiels actuellement en place, seuls 6 ont été mis à jour (Fès, Agadir…). Une nouvelle actualisation sera publiée sous peu pour Casablanca, apprend-on auprès de la DGI, après une première révision opérée l’année dernière.

La structure est en tout cas déjà en place pour assurer la montée en régime. Un canal de communication permanent est aujourd’hui établi entre les directions régionales des impôts et les associations des promoteurs immobiliers à travers le Royaume pour échanger sur les évolutions du marché à intégrer au référentiel, qui peuvent d’ailleurs se faire à la hausse comme à la baisse. De même, les comités rassemblant plusieurs intervenants (directions régionales des impôts, promoteurs immobiliers, notaires…), qui doivent se constituer au niveau des différentes villes pour se concerter sur les actualisations, sont déjà en place.

Un bilan globalement positif

La mise à jour régulière du dispositif est cruciale pour s’assurer que le référentiel suit le marché plutôt que de l’orienter. Dans bien des situations on tombe encore dans le second cas de figure, selon les professionnels. «Les acheteurs comme les vendeurs considèrent souvent les barèmes du référentiel comme des prix de marché et en cas d’écarts importants avec les prix effectivement pratiqués, les transactions bloquent», explicite un agent immobilier.

C’est à dessein que la DGI souhaite aller plus loin encore dans la fréquence d’actualisation du référentiel. Une piste, qui n’en est encore qu’au stade d’idée, consiste à indexer les prix du référentiel sur l’Indice des prix des actifs immobiliers (IPAI) tenu conjointement par Bank Al-Maghrib et la Conservation foncière. L’idée est que les prix du fisc évoluent systématiquement chaque mois de la même manière que les évolutions de l’IPAI pour chaque ville. Avant d’y parvenir, il faudra encore étudier en profondeur la faisabilité technique de la chose.

Si le référentiel paraît perfectible sous tous ces aspects, il demeure que son bilan est globalement positif de l’avis de la DGI. S’il n’y avait qu’un chiffre à retenir, l’administration assure que 60 à 70% des déclarations établies dans le cadre des transactions immobilières au niveau national sont conformes aux prix du référentiel ou même supérieures. Ce sont autant de dossiers qui ne donnent lieu à aucun redressement alors que par le passé la quasi-totalité des transactions tombait sous le coup d’une révision, rappelle-t-on auprès du fisc. Du reste, même s’il peut être critiqué, le dispositif est apprécié quant à la visibilité qu’il offre, étant donné que dans chaque transaction, le contribuable sait précisément à quoi s’attendre au lieu de dépendre du pouvoir discrétionnaire des contrôleurs du fisc, insiste l’administration. Dans tout cela, il demeure toujours possible pour les usagers de contester les barèmes du référentiel devant les tribunaux. Mais il faut savoir que le fisc fait des concessions au compte-gouttes en la matière. L’on ne donne raison aux contribuables que lorsque l’écart entre le prix de la transaction et le barème du référentiel est particulièrement prononcé. Il en va de la pérennité du dispositif, insiste l’administration.