Redressement du marché de l’immobilier de bureaux à Casablanca en 2016

Le marché de l’immobilier de bureaux s’en tire à bon compte en 2016. Le volume de transactions locatives cumule plus de 23 100 m² à Casablanca (qui concentre avec Rabat 80% de l’offre de bureaux au niveau national) sur les trois premiers trimestres de l’année, selon le Groupement d’intérêt économique Statimmo Maroc qui agrège les données des sociétés de conseil en immobilier d’entreprise Carré Immobilier, CBRE Maroc, Colliers et JLL, auquel s’est rajoutée récemment Casanearshore, qui commercialise elle-même son offre. Cela représente déjà une progression de 9,4% par rapport aux 21 100 m² placés sur toute l’année 2015. Les spécialistes de CBRE s’attendent encore à ce qu’au moins 5 000 m² de surface louée s’ajoutent sur le trimestre en cours, ce qui portera la demande placée pour toute l’année 2016 à près de 30 000 m² loués, soit une progression de plus de 42% sur un an. Si l’on est tenté de juger cette évolution particulièrement encourageante, dans l’actuel contexte morose, il faut aussi rappeler que la base de comparaison (2015) a été mauvaise en termes de volumes de transactions. Pour rappel, Statimmo avait recensé une demande placée de 41 500 m² de bureaux en 2014.

En parallèle, aucune transaction en acquisition n’a été comptabilisée par le GIE sur l’année en cours, ce qui est à lier au fait que ses contributeurs ne traitent en grande partie qu’avec des multinationales qui optent systématiquement pour la location de leurs locaux de bureaux.

Côté loyer, celui-ci ressort en moyenne à 133 DH/m² hors taxes et hors charges pour tout le marché casablancais. En prenant en considération les transactions attendues sur le dernier trimestre, l’on devrait monter à une moyenne de 150 DH, soit à peu de choses près ce qui est constaté depuis 2014, relève Amine Maktoum, Senior Advisor au sein de CBRE. Notons bien qu’il s’agit là de loyer facial, correspondant au prix acté sur le bail, qui ne prend pas en considération les mesures d’accompagnement qu’offrent dans certains cas les propriétaires (franchise de loyer, participation aux travaux). Les loyers sont ainsi dans les faits en dessous de la moyenne établie par Statimmo surtout que la pratique de la franchise se répand, selon les professionnels.

Le centre-ville historique se vide

Si en 2015 le quartier Casa Ain-Diab avait raflé la mise en matière de volumes de transactions, la star cette année est sans conteste Casanearshore. Le parc, dont un projet d’extension de 17000 m² a été lancé fin 2015, capte plus de la moitié des signatures recensées sur les 9 premiers mois de 2016, soit 11766 m². Ceci sachant que MedZ Sourcing, gestionnaire de Casanearshore se montre plus sélective vis-à-vis de la demande et qu’elle a augmenté les loyers en 2015 pour les faire passer de 110 à 121 DH/m². Il n’empêche, «Casanearshore continue d’offrir un niveau de loyers parmi les plus intéressants sur le marché de bureaux à Casablanca. L’offre du parc s’écoule aussi facilement du fait que beaucoup d’entreprises qui y sont déjà installées, sont en croissance et sont ainsi naturellement en demande de plus d’espace au sein de la même zone», font savoir les spécialistes de CBRE. 

Le quartier de la corniche Ain Diab vient juste après avec 5 568 m² placés sur les 9 premiers mois de 2016 (25% du total marché). Ce volume a été réalisé pour la plus grande partie par la Marina de Casablanca, qui devrait aussi capter les 5 000 m² anticipés par les professionnels pour le 4^e trimestre en cours. «La clientèle de la Marina consiste surtout en multinationales qui abandonnent d’anciens bureaux qu’elles louaient au centre-ville historique», notent les experts de CBRE. «Elles ont occupé des locaux anciens pendant des années. Avec l’augmentation triennale du loyer prévue par la réglementation (10%), elles se retrouvent à payer des prix proches de ceux pratiqués au niveau du projet Marina de Casablanca (178 DH/m² en moyenne, en baisse de 3,2% depuis le début de l’année)», constate M. Maktoum. Elles préfèrent donc y déménager pour accéder à une offre aux standards internationaux. Dans ce sillage, le quartier du centre-ville historique continue de perdre du terrain dans la lignée du déclin enclenché depuis quelques années. Il n’enregistre que 1390 m² loués (6% du total marché). Paradoxalement, les loyers de la zone augmentent selon les remontées de Statimmo, puisqu’ils passent d’une moyenne de 125 DH/m² fin 2015 à 137 DH/m² actuellement.   

Pour sa part, l’entrée de ville, englobant Sidi Maarouf (hors Casanearshore), se défend bien avec une demande placée de 3 283 m² (14% du volume global). Ce quartier intéresse la demande principalement parce qu’il offre le loyer le plus bas du marché casablancais (123 DH/m² actuellement contre 116 DH/m² à fin 2015). Pour accompagner cette demande, une nouvelle offre consistante est en chantier. «Trois nouveaux projets mettront sur le marché 30 000 m² de bureaux à moyen terme dans l’entrée de ville», dévoilent les experts de CBRE. Ceux-ci anticipent que les programmes de bureaux intégrant  des parkings rencontreront le plus de succès, étant donné que ce type d’équipement manque cruellement dans la zone.

Les centres d’affaires, un business prometteur

Tout cela ne laisse au final qu’une demande placée de 1 095 m² pour le quartier central des affaires (Maarif, Massira…), ce qui représente moins de 5% du volume drainé sur les 9 premiers mois de 2016. Ce maigre volume n’enlève rien au potentiel de cette zone qui capte naturellement les entreprises étrangères de plus en plus nombreuses qui s’implantent pour la première fois au Maroc. «Celles-ci démarrent généralement avec de petites structures et elles recherchent donc des locaux de bureaux de superficie réduite, immédiatement exploitables avec des conditions de location flexibles», fait savoir CBRE. Cela ouvre des perspectives intéressantes pour les centres d’affaires qui offrent ce type de produits. Les multinationales qui se sont lancées sur le créneau depuis quelques années au Maroc profitent à ce titre d’une forte croissance avec le développement de leur activité dans d’autres villes que Casablanca. A présent, de plus petits investisseurs misent sur ce type de structures.