Rachid Khayatey : «Il faut revoir la législation foncière au Maroc, en vue de permettre un transfert graduel de la propriété»

• La relance du secteur immobilier dépend essentiellement du redressement de la demande. Comment faudrait-il procéder pour assurer un retour des particuliers sur le marché ?
Le cycle baissier que traverse le secteur immobilier s’est enfoncé avec l’avènement de cette crise sanitaire. La porte de sortie n’est plus visible pour plus d’un. Toutefois, plusieurs considèrent que la sortie exemplaire devra passer par la demande. Celle-ci devra être une conséquente du retour de confiance des clients envers les promoteurs immobiliers, confiance qui, disons-le, a été ébranlée à cause de spéculateurs, de promoteurs véreux, de lacunes dans la réglementation et la lourdeur administrative.
Il faut dire aussi que le rétablissement de cette confiance devra passer par l’activation de plusieurs leviers dont la VEFA. Si la loi avait été bien ficelée, elle aurait évité au secteur les conséquences fâcheuses de cette pandémie et aurait même contribué à une relance fondamentale du secteur. Le bât blesse toujours au niveau du décret d’application qui, dans sa version de janvier 2020, n’a pas satisfait les professionnels du secteur. Je note que ce décret d’application concerne uniquement un des articles du texte réglementant la VEFA et qui est relatif la restitution des acomptes et la garantie financière d’achèvement. D’autres précisions devraient être apportées dans ce sens.

• La VEFA continue de susciter un tollé. Ne faudrait-il pas une refonte totale de la loi ?
C’est justement à ce questionnement qu’il faut s’atteler. Tout dépend des objectifs du législateur. A-t-on besoin d’une véritable amélioration de la loi ou plutôt d’un lifting ?
Une revue de fond en comble devrait pousser le législateur à revoir la juridiction foncière au Maroc, dans l’objectif de permettre un transfert graduel de la propriété. Il s’agirait alors d’accorder au client des titres fonciers évolutifs, en fonction des avances remises au promoteur. Le but étant de protéger autant le client d’un promoteur mal intentionné, dont le but est d’amasser les avances des clients et disparaître, que le promoteur qui pourrait faire face à un client spéculateur.
Dans la pratique, cette solution n’est pas réalisable. Non pas que les services de la conservation foncière ne sont pas aptes à réaliser de tels documents, mais plutôt parce que la législation ne le permet pas. D’où l’intérêt de revoir la loi sur l’immatriculation foncière et de facto la loi sur la VEFA car, je le précise, les contrats conclus entre promoteur et client au Maroc ne le sont pas du tout sous forme de VEFA. Depuis l’arrivée de la VEFA dans le paysage juridique, elle fait l’objet de contestations et en deux décennies nous avons procédé qu’à des “remodelettes“.

• Comme cela nécessite une revue de tout le cadre législatif, et donc plusieurs années, un relifting pourrait représenter une solution alternative…
En effet. Entre autres dysfonctionnements relevés, la loi donne la liberté totale à l’acquéreur de céder sa part dans le projet à une tierce personne, comme le stipule l’article 618-13 de la loi 107-12. Ce droit de substitution accordé encourage fortement la spéculation. Ainsi par exemple, après la 1ère avance, le client peut disparaître et ne revenir qu’une fois le projet fini. Si le marché prend de la valeur entre-temps, le client récupère son avance (en pourcentage du prix de vente) qui, elle, devra augmenter dans les mêmes proportions que le marché immobilier évidemment. Supposons même que le marché soit baissier, le client en question récupère son avance initiale, en indemnisant le promoteur à hauteur de 15% ou 20% de son acompte comme le stipule l’article 618-14 de la loi 107-12. Cela, sans parler du parcours du combattant et du délai que cela nécessite pour récupérer la caution.
Nous avons donc demandé au sein de la profession d’imposer des pénalités de sortie de 20% du prix global du bien et non du montant de l’avance, que ce soit vis-à-vis du promoteur ou du client. Cette disposition contraignante devra éliminer toute personne de mauvaise foi du secteur et contribuera à sa professionnalisation et à redonner confiance au client. Le promoteur, de son côté, sera assuré quant à l’intention du client. De plus, ce droit de substitution devrait revenir de fait soit au promoteur himself, soit aux ayants droit. De cette façon, toute intention de spéculation est évincée.

• Qu’en est-il de la restitution des avances et de la garantie financière d’achèvement qu’incombent aux promoteurs ?
Au sein de la profession, nous sommes prêts à fournir toutes les garanties financières et les cautions nécessaires pour une opérationnalisation adéquate de la VEFA. Encore faut-il que les produits existent au niveau des banques. Garder les avances des clients et accorder des crédits au promoteur équivalents à ces avances est juste une aberration. En fin de compte, les banques se plaignent d’une exposition conséquente sur le secteur immobilier ! De même pour la garantie d’achèvement. En cas de faillite du promoteur ou la production de quelque problème que ce soit, un organisme dûment nommé devrait prendre le relais et achever les travaux. Il faudrait donc mettre en place une assurance pour protéger les clients et leur permettre d’accéder à leur propriété. Idem pour le particulier. Il devrait contracter une assurance qui devrait garantir le paiement restant dû au promoteur en cas de désistement. De cette façon, une vraie VEFA entre promoteur et client serait conclue. Autrement, dans sa version actuelle, elle permettrait toujours aux véreux des deux côtés d’exister.

• Pour revenir à cette question de financement, les promoteurs sont-ils toujours aussi demandeurs en liquidité aux banques ?
Si les banques déplorent un financement excessif des promoteurs, c’est que les dossiers étaient convaincants et éligibles à cet investissement! D’ailleurs, un projet immobilier financé dans sa majorité avec des concours bancaires n’est finalement pas rentable. A mon avis les banques ne doivent pas accorder des financements à 100%, en prendre le cas des subprimes.
Les banques ne devraient pas dépasser une certaine limite dans le financement des projets immobiliers pour que les actifs immobiliers ne se transforment pas en actifs financiers. Fini le temps où les banquiers octroyaient des crédits aux promoteurs, en finançant même le terrain.
A mon avis, les liquidités nécessaires pour bâtir un projet immobilier doivent être réparties à parts égales entre les fonds propres, les crédits bancaires et les avances des clients, soit 33% chacun.
Un minimum de 20% est requis pour commencer les travaux.
Une nouvelle version du décret d’application est en cours de préparation et a même été remise aux professionnels pour concertation. Un avant-goût de ses grands axes. Il faut savoir que la version initiale du décret n’est pas récente. Elle date depuis 2017. L’actuel ministre de l’aménagement du territoire a hérité les dysfonctionnements de la loi et qui ne datent pas d’hier. A mon sens, un travail de fond devrait être apporté à la loi et à son décret pour permettre son application effective. Il faudra que toutes les parties s’y mettent : promoteurs, régulateurs, législateurs, banquiers…