Que faire du stock de logements à 250.000 DH ?

Le nouveau programme d’aide au logement crée toujours des remous dans le milieu des promoteurs immobiliers. Non qu’ils réfutent cette nouvelle vision. Ils la trouvent même meilleure, et n’est-ce pas bien eux-mêmes qui avaient proposé, en 2018, dans un mémorandum adressé à Abdelahad Fassi Fihri, alors ministre de l’Aménagement du territoire, de l’urbanisme, de l’habitat et de la politique de la ville, d’abandonner le mécanisme visant l’octroi d’avantages fiscaux aux promoteurs et de le substituer par des aides directes aux citoyens !

Ils devraient adhérer à cette nouvelle approche, certainement. Mais ils ont des craintes relatives au stock de produits de logements qui rentrent dans le cadre de l’ancien programme de l’habitat, surtout ceux à 250.000 DH. Déjà, ce stock de biens immobiliers a du mal à se vendre.

En y rajoutant cette nouvelle donne d’aides financières accordées directement aux citoyens allant de 70.000 à 100.000 DH, la profession constate plusieurs désistements sur certains biens déjà réservés. «Aucune tendance n’est pour l’heure confirmée depuis l’annonce du nouveau programme, mais plus d’une dizaine de résiliations ont été rapportées», souligne un membre de la FNPI.

Lors de sa conférence de présentation de ce programme innovant, Fatima-Zahra Mansouri, ministre de l’Habitat et de l’urbanisme, avait assuré que ces promoteurs qui n’ont toujours pas écoulé leurs stocks ont la possibilité de migrer vers ce nouveau dispositif. Encore faut-il rendre à César ce qui lui appartient.

Autrement dit, rembourser l’ensemble des avantages et incitations fiscales dont ils avaient profité pour la construction de ces logements. Il s’agit des taxes locales, notamment la taxe sur les terrains non bâtis et les frais d’autorisation de construire, ainsi que les droits de la conservation foncière, les frais d’enregistrement, d’éclatement des titres. À celles-ci s’ajoutent les impôts sur les sociétés et sur les revenus.

58.000 DH par logement
Un ensemble de subventions indirectes qui coûtaient à l’État un montant de 58.000 DH par unité de logement. Pour rappel, le manque à gagner qu’a supporté l’État est de l’ordre de 3,5 milliards de dirhams chaque année, pendant les 10 années de vie du programme. Ainsi, dans le cas où un promoteur souhaite se désister de cet engagement en payant tous ses dus, il devra situer le prix de son logement à 308.000 DH l’unité.

Or, à partir du moment qu’il ne rentre plus dans le cadre des conventions, il aurait toute latitude, mais aussi le droit de fixer sa marge comme bon lui semble. «En tenant compte des prix élevés de l’immobilier, de l’incidence foncière et du coût des matières premières, la valeur marché de cet appartement ne serait pas moins de 320.000 DH», explique un promoteur.

Allons plus loin : ce même promoteur pourrait débourser quelque 80.000 ou même 100.000 dirhams sur ce bien immobilier, pour y introduire des finitions de qualité en termes de sanitaire, de peinture, de marbre, d’aluminium… et exiger une marge plus intéressante pour lui, puisque rien ne l’empêche de le vendre par exemple entre 400.000 et 500.000 DH. «Et il trouvera preneur», assure ce professionnel en toute confiance. Mais, «dans ce cas de figure, on n’est plus dans la configuration des logements sociaux, puisque le mètre carré reviendrait à un prix de plus ou moins 8.000 DH, en se basant sur une superficie de 50 à 60 m2. Ce qui est à l’opposé de notre but principal qui est de servir une classe sociale qui a du mal à accéder à la propriété. On servirait davantage la classe moyenne que la classe défavorisée», fait remarquer notre source.

Quid de la classe sociale ?
Et même sans ces calculs, en imputant juste le coût de tous les impôts et taxes précités, le prix sera au-dessus de celui fixé par le gouvernement, qui est de 300.000 DH. Ce sont quand même 100.000 logements qui sont à écouler jusqu’à l’horizon 2026 et qui sont concernés par ces arbitrages.

Pour l’heure, des discussions sont en cours entre la FNPI (Fédération nationale des promoteurs immobiliers), la Direction des impôts, la Conservation foncière et d’autres parties prenantes afin de trouver une solution win-win qui satisferait toutes les parties.

D’ailleurs, un membre de la FNPI assure qu’en ce moment-là aucune décision n’est encore prise sur le sort de ces logements tant que les négociations n’ont pas encore abouti à un compromis. Un autre professionnel garde la tête sur les épaules et ne s’inquiète pas du stock qu’il a entre les mains. Se voulant visionnaire, il estime que les acquéreurs potentiels ne devraient pas tarder à se réorienter vers ces biens conventionnés, compte tenu de l’impossibilité de réaliser des logements à 300.000 DH, sans avantages ni incitations.

Sur ce point-là, qui réside dans l’équation coût de la construction et prix à la vente (300.000 DH), c’est une tout autre paire de manches qui attend les promoteurs. Ils se montrent sceptiques quant à la réussite de ce type de logement, quand bien même aucune superficie minimale ne serait exigée, comme c’était le cas du programme d’habitations initial. «Ils devraient davantage s’orienter vers les logements à 700.000 DH, plus intéressants en termes de coût/rentabilité», estime ce membre de la profession. Ce qui laissera encore la classe sociale sur sa faim, en mal d’accès à la propriété et creusera davantage le déficit en logements. Scénario improbable ? Espérons-le !

Logements sociaux : À peine 31% ont le certificat de conformité

Depuis sa mise en place en 2010, le programme des logements conventionnés à 250.000 DH a totalisé, jusqu’à fin septembre 2023, plus de 1.500 conventions visées, correspondant à 2,10 millions de logements, selon les derniers indicateurs publiés par le ministère de l’Habitat. Pour ce type de logements, ce ne sont pas moins de 668.000 logements qui ont obtenu le certificat de conformité, soit même pas le tiers des logements produits ou en cours. Pour les logements à 140.000 DH, dits à faible valeur immobilière totale, le nombre de conventions accordées est de 82 seulement pour 40.000 logements. À cette date, 29.310 habitations ont reçu le certificat de conformité. En revanche, le programme de logements destiné à la classe moyenne est celui qui a connu le moins de succès. Depuis son lancement, seulement 32 conventions ont été signées, pour la mise en place de 11.328 unités dont moins de 4.000 sont achevées et commercialisées.