Promotion immobilière : le terrain tout de suite, le paiement dans 4 ans

L’Etat s’est résolument engagé dans la réalisation de sa nouvelle politique de l’habitat. A partir de la deuxième semaine de juin, le ministère de l’Habitat lancera, en effet, des appels à manifestation d’intérêt en direction des promoteurs immobiliers pour la cession de terrains appartenant à des établissements publics (Erac et autres Organismes sous tutelle), situés dans différentes villes (Casablanca, Rabat, Meknès, Marrakech) pour la réalisation de leurs projets immobiliers. Pour la première tranche, le ministère de l’Habitat proposera une réserve d’une superficie globale viabilisée de 50 ha dont 20 ha constructibles. Cette première tranche devrait permettre la réalisation de 170 opérations ou immeubles, construits sur des lots de terrains d’une superficie moyenne de 700 à 800 mètres carrés avec, à la clé, la production de quelque 6 140 logements, soit environ 40 logements par opération. Selon Abdellah Serhane, directeur des établissements publics et du partenariat au ministère, «cette opération a pour objectif d’instaurer un nouveau mode de production basé sur un partenariat public privé, le premier apportant sa réserve foncière et le second son expérience et son savoir-faire».
Une hypothèque de deuxième rang en faveur des OST
Pour donner à cette opération toutes les chances de réussite, le ministère de l’Habitat a décidé d’offrir plusieurs avantages inédits aux promoteurs immobiliers privés. Les organismes sous tutelle (OST) accorderont ainsi un rabais de 20 % sur le prix au mètre carré par rapport aux prix déjà intéressants qu’ils pratiquent actuellement.
Les modalités de paiement seront également plus attrayantes. A ce titre, les promoteurs bénéficiaires ne seront pas tenus de payer immédiatement. Ils prendront possession des terrains sans avance ni paiement partiel et disposent d’un délai maximal de quatre ans pour régler la facture. Pour Abdellah Serhane, ce délai permettra largement au promoteur d’achever son projet et de le commercialiser.
Néanmoins, pour éviter toute défection, le ministère se devait de mettre en place des moyens pour sécuriser le paiement. Il a donc prévu à cette fin d’assortir l’acte de vente d’une hypothèque en deuxième rang sur le terrain objet de la transaction, le premier rang étant laissé vacant au cas où le promoteur ferait appel à un financement bancaire. En plus de l’hypothèque, le promoteur signera également un billet à ordre et, pour les personnes physiques, souscrira une assurance décès au profit de l’organisme vendeur.
Au ministère de l’Habitat, tout est prêt pour le lancement des appels à manifestation d’intérêt. « Les lots déjà répertoriés sont des terrains de premier choix appartenant aux établissements publics, très bien situés et, élément important, disposant tous de titres fonciers», assure M. Serhane. Ces terrains sont, de plus, situés dans les grandes villes, c’est-à-dire là où il y a une demande certaine et solvable.
Concernant les aspects administratifs et juridiques, le dispositif est tout aussi bien ficelé. Il concerne notamment les documents qui régiront les transactions comme les actes de vente et les cahiers des charges.
Les terrains proposés sont bien situés, viabilisés et titrés
Les promoteurs sélectionnés signeront donc des conventions qui feront office d’actes de vente avec les établissements publics. Parallèlement, ils seront tenus de respecter «un cahier des charges qui est très souple», souligne le directeur des établissements publics. En substance, il explique que «hormis les dispositions de garantie du paiement, le principe général est de laisser toute latitude aux promoteurs dans leurs choix». Une seule obligation, toutefois, leur est faite : ils doivent consacrer au moins 60% de leur projet au logement économique. Abdellah Serhane souligne, à ce titre, que « les promoteurs qui feront plus de 60 % en logements économiques seront privilégiés et auront plus d’avantages». Pour le reste, ils sont libres dans le choix du standing, des matériaux et dans la conduite de leur chantier.
Les responsables sont optimistes quant à la réussite de l’opération en rappelant qu’elle va surtout profiter aux petits et moyens promoteurs et aux PME liées à la promotion immobilière. A travers ces PME, une autre population pourra en profiter de manière indirecte. On cite, entre autres, les architectes, les ingénieurs, les topographes et les jeunes promoteurs du secteur des BTP.
L’autre objectif de l’opération, comme le précise Abdellah Serhane, «est de mobiliser l’épargne oisive au niveau des banques en la réorientant vers le secteur de l’habitat pour rendre ce dernier de plus en plus crédible et rentable» .
En 1998, dès qu’il avait pris l’Habitat en charge, le prédécesseur de M. Hjira, Mohamed Lambarki, avait lancé une opération similaire annoncée, elle aussi, sous le signe du partenariat public-privé. Mais, quand il a fallu passer à l’action, les promoteurs privés s’étaient vu proposer de la part des ERAC et autres établissements publics des projets difficiles, des résidences en non encore achevés, des terrains mal situés et parfois aussi non titrés… Ce fut la grande déception et les résultats furent évidemment en deçà des prévisions. Le ministère de l’Habitat semble aujourd’hui avoir retenu les leçons de ce premier flop. Au ministère, on explique que «l’opération de 1998 s’inscrivait dans le cadre particulier de ce qui était communément appelé les 200 000 logements, ce qui n’est pas le cas de l’opération actuelle» . Il est ajouté que « contrairement à la première fois, les terrains proposés cette fois-ci sont bien situés, viabilisés, titrés et permettent aux promoteurs d’envisager des opérations financièrement viables» . Aujourd’hui, le message du ministère est donc on ne peut plus clair envers les promoteurs privés qui, avec tous ces avantages, n’ont plus d’excuses pour ne pas sortir des logements à moins de 120 000 DH