Pensez au prêt-relais en attendant de céder votre ancien logement

Vous changez de maison et vous avez déjà repéré la perle rare. Problème, dans un marché de l’immobilier peu porteur, vous ne souhaitez pas précipiter la vente de votre logement actuel, au risque de le brader, juste pour disposer des fonds nécessaires à l’achat envisagé. Ou peut-être craignez-vous que le temps que la procédure de vente de votre habitation actuelle s’achève, votre bonne affaire s’envole.

Pour parer à toutes ces éventualités, il existe une solution de financement adaptée : le prêt-relais. Il s’agit basiquement d’un crédit à court terme que la banque accorde aux particuliers en attendant la vente de leur maison. Mais en dépit de son utilité, cette solution demeure très peu demandée par les acheteurs, comme nous l’ont confirmé des commerciaux au sein des agences bancaires et des établissements spécialisés dans le financement immobilier.

Plusieurs formules de prêt-relais, répondant à différents cas de figure, sont accessibles. Si l’intéressé envisage d’acheter à crédit un nouveau logement et de revendre un logement libre de tout emprunt, il doit solliciter un prêt-relais dit «jumelé», autrement dit, un prêt-relais accompagné d’un crédit logement classique. Ce prêt jumelé n’est accordé que si la nouvelle maison est plus chère que l’ancienne. Concrètement, dès que l’ancien logement est vendu, le produit de la vente est utilisé pour réaliser le remboursement anticipé d’une partie du crédit-relais, sans pénalité, et le reliquat reste à rembourser sous forme de crédit immobilier classique. Précision importante, et c’est là l’avantage de tout prêt-relais, au cours de la durée du crédit, le bénéficiaire profite d’un différé sur le capital et les intérêts, qu’il ne rembourse qu’après la vente de son ancienne résidence.

Si, en revanche, le particulier souhaite acheter un nouveau logement en revendant un bien grevé d’un crédit logement, il lui sera plus difficile d’obtenir un prêt-relais en raison de sa faible capacité de remboursement. Cependant, il reste une option qui n’est pas très pratiquée et qui consiste en le rachat par la banque du crédit immobilier relatif à l’ancienne résidence. Par la suite, l’on se retrouve dans le premier cas de figure.

Un autre cas peut enfin se présenter, consistant en l’achat au comptant et la revente d’un logement libre de toute hypothèque. Dans ce cas, le prêt relais n’est accordé que quand le produit de la vente de l’ancien logement est supérieur ou égal au coût d’acquisition du nouveau. Consistant en une simple avance à court terme, le coût de ce dernier financement a tendance à se rapprocher des taux d’intérêt à court terme, autour de 8%. Le bénéficiaire peut en revanche tabler sur un taux d’intérêt proche de ceux des crédits immobiliers (entre 5,5% et 6,5%) dans le cas des prêts-relais jumelés.
Autre caractéristique générale du prêt relais, sa durée ne dépasse généralement pas deux ans. Pour sa mise en place, il est nécessaire de fournir une garantie réelle sous forme d’hypothèque du logement à vendre. En outre, il faut savoir que la banque ne prête généralement sous forme de relais que 60 à 70% du prix estimé du bien à vendre, partant du principe que le prix peut être amené à baisser si les acheteurs potentiels se font rares.

Ultime précision, en cas de non-concrétisation de la vente sur laquelle se base le crédit-relais, le bénéficiaire est tenu de restituer le montant emprunté et il reste redevable des intérêts. Et pour garantir la restitution du crédit, la banque demande à ce que le notaire qui s’occupe de l’opération fournisse une lettre d’engagement garantissant au prêteur le dénouement de la transaction et le remboursement du montant du prêt dans le cas contraire.