Logement social : le montage des fonds de garantie plus compliqué que prévu

Les trois fonds de garantie pour le logement social destinés, respectivement, aux salariés du secteur public, aux salariés du privé et aux personnes disposant de faibles revenus, devraient en principe être opérationnels en janvier 2004. Mais il s’avère que leur montage est loin d’être ficelé. En effet, une rencontre entre la commission chargée de mettre en place les fonds de garantie et des représentants de banques de la place, ainsi que des responsables de la Banque mondiale et du FGAS (Fonds français de garantie à l’accession sociale à la propriété), a permis de relever plusieurs imprécisions sur la première ébauche du projet.
D’abord, le problème de l’organisme qui gérera le fonds n’est pas totalement résolu. Jusqu’à présent, il était quasiment admis que les fonds seraient confiés à la Caisse centrale de garantie (CCG). Mais cette structure pourrait se révéler incapable de prendre en charge le fonds destiné aux populations défavorisées (Fogarim) du fait que son métier actuel, la garantie des prêts de moyen et long terme pour la restructuration des PME-PMI, est très différent. La définition des critères d’éligibilité ainsi que l’appréciation du risque n’obéit pas à la même logique. De plus, la masse de dossiers d’attribution de crédits immobiliers pour les logements à faible valeur immobilière totale(VIT) sera probablement démesurée par rapport à ses structures. Pour toutes ces raisons, l’idée de créer une caisse ex nihilo est actuellement évoquée.

Incertitude sur la viabilité du fonds pour les populations défavorisées
Ensuite, c’est la stabilité à long terme du Fogarim qui inquiète les experts. Ce fonds qui sera géré à part, tout comme les deux autres, n’a pas la possibilité de mutualiser les risques avec d’autres dossiers plus solides que ceux de sa population cible.
Enfin, les modalités de fonctionnement de l’organisme appelé à gérer ces fonds ne sont pas arrêtées. Il en va de même pour les critères d’éligibilité de la population à revenus modestes et aléatoires aux crédits immobiliers.
A cela s’ajoutent d’autres questions. Après combien d’impayés le dossier de crédit est-il considéré comme litigieux ? Qui engage la procédure de recouvrement : la banque ou le fonds ?
Les professionnels du secteur de l’immobilier avaient déjà prédit ce scénario. Ils avaient en effet demandé aux pouvoirs publics de garder la ristourne d’intérêts de l’ancien système, en attendant que les nouveaux instruments de la nouvelle politique deviennent vraiment opérationnels.
Aujourd’hui, Moulay Chérif Tahiri, directeur de la production immobilière au ministère de l’Habitat, estime qu’il sera difficile de respecter le délai de lancement, mais tient à préciser que rien n’est impossible, «quitte à se contenter d’un système qui sera amélioré plus tard»