Logement pour la classe moyenne : des promoteurs privés prêts à  se jeter à  l’eau

Serait-ce le renversement de vapeur pour les logements subventionnés de la classe moyenne ? Le dispositif, fortement critiqué par les promoteurs immobiliers depuis son introduction dans la Loi de finances 2013, intéresserait actuellement certains professionnels. «De grands acteurs du marché planchent actuellement sur des projets importants», a annoncé en avant-première Nabil Benabdellah, le ministre de l’habitat, lors du dîner-débat organisé par La Vie éco lundi 13 mai. Les choses pourraient même évoluer très vite avec les demandes de premières conventions dans les prochains jours, selon des sources officieuses au sein de la tutelle.

Les professionnels, prêts à se jeter à l’eau, seraient notamment intéressés par la demande relativement sécurisée pour ce type de logements du fait d’une exonération des acheteurs des droits d’enregistrement et de timbre et des droits d’inscription à la conservation foncière. Cependant, il faut bien préciser que les promoteurs qui s’alignent pour l’heure ne ciblent que des villes où les prix du marché de l’immobilier se rapprochent du tarif qui sera imposé pour les logements intermédiaires subventionnés (6 000 DH TTC/m2), ce qui est par exemple le cas de la ville de Kénitra.

Le ministre de l’habitat avance également que des sociétés publiques vont se lancer sur le créneau en plus de l’aménageur public Al Omrane, qui devrait bientôt démarrer la construction de 1 100 unités du genre. L’espoir de l’Habitat est que la production de 10 000 logements puisse commencer au plus tard début 2014, ce qui serait déjà «un bon début», mais la tutelle veut aller plus loin. Des réunions tenues actuellement avec la Fédération nationale des promoteurs immobiliers (FNPI) visent à aplanir quelques divergences pour rallier l’ensemble de la profession autour du nouveau dispositif. Et il faut dire que l’Habitat est prêt à y mettre du sien. «Les promoteurs s’interrogent à juste titre sur l’intérêt de signer des conventions avec l’Etat pour construire des logements pour la classe moyenne sans bénéficier d’incitations en retour (seuls des avantages aux acquéreurs sont prévus)», concède M. Benabdellah. Pour y remédier, la tutelle pourrait défendre dans la prochaine Loi de finances une proposition de taux de l’impôt sur les sociétés (IS) préférentiel pour les promoteurs s’engageant à construire des logements intermédiaires subventionnés. En plus de ce geste, les professionnels évoquent une exonération des taxes locales pour ce type de programmes pour pouvoir s’y retrouver.  

Le département de tutelle est également disposé à lâcher du lest sur la hauteur des futurs logements pour la classe moyenne. L’idée est d’autoriser systématiquement du R+6 et plus si cela est possible, envisage M. Benabdellah. Un seuil que les promoteurs espèrent voir grimper jusqu’à R+8. En tout cas, à l’inverse des avantages fiscaux qu’il sera nécessaire de défendre au niveau du Parlement, cette nouvelle disposition urbanistique dépend des propres structures de l’Habitat, rassure M. Benabdellah.

Essoufflement de la demande sur le social dans certaines régions

Pour séduire les promoteurs, l’Habitat joue également la carte de l’accès au foncier public avec un modèle de partenariat public-privé qui est déjà en cours d’élaboration par Al Omrane, selon le ministre. Sans doute échaudée par les expériences de partenariats public-privé dans le cadre du logement à 140 000 DH, qui ne se sont pas toujours avérées concluantes selon les promoteurs, la FNPI souhaite accéder à du foncier brut, outre les terrains viabilisés par Al Omrane.

Auparavant, le département de l’Habitat a pris les devants et a déjà promulgué ces derniers jours une circulaire visant la facilitation des procédures administratives en faveur des projets de logements pour la classe moyenne. Une diligence qui peut toutefois avoir pour contrepartie la contribution des promoteurs à la mise en place d’équipements profitant à la collectivité.  

En plus de toutes ces mesures, un autre fait qui devrait amener les promoteurs à investir à terme le créneau du logement intermédiaire subventionné, de l’avis de l’Habitat, est l’essoufflement de la demande pour le logement social dans certaines régions. En attestent les chiffres des mises en chantier d’habitats sociaux : de 2010 à 2011, 154 000 logements à 250 000 DH ont été lancés tandis qu’en 2012 et sur les 4 premiers mois de 2013, seulement 47 000 unités ont été entamées, soit une baisse de 70%. Selon les professionnels, ce ralentissement est à mettre sur le compte d’une régulation naturelle du marché, sachant que de légers stocks d’invendus commencent à se former dans quelques régions. N’empêche que «dans certaines villes la demande continue d’être tellement forte qu’il faut attendre jusqu’à 2 ans pour accéder à un logement social», assure Youssef Iben Mansour, le président de la FNPI.   

La méforme du logement à 140 000 DH est, elle, plus franche. En effet, de 2008 à 2011, plus de 47 000 logements ont été mis en chantier pour 18 000 habitats achevés. Tandis qu’en 2012, ces indicateurs ont dégringolé à 2 689 logements mis en chantier et 2 662 unités terminées. Et là n’est pas le plus grave pour ce segment d’habitats. «Un stock de 13 000 logements finis tarde jusqu’à présent à être occupé», alerte M. Benabdellah. L’équivalent de 1,8 milliard de DH immobilisés pour le premier producteur de logements à 140 000 DH, Al Omrane, et ses partenaires privés. La raison en est le casse-tête persistant autour de l’attribution de ce type de logements pour la résorption de bidonvilles. En effet, pour ces opérations, le ministère de l’habitat signe des conventions avec les autorités locales concernées pour la mise à disposition de logements pour un effectif donné d’habitants. Sauf que cet effectif augmente immanquablement pour doubler, voire tripler selon des pratiques diverses (construction de portes supplémentaires pour les baraques afin qu’elles soient comptabilisées plusieurs fois, nombre de ménage gonflés artificiellement…), ce qui grippe la procédure d’attribution.