Locatif social : le plafond du loyer relevé de 1 200 à  2 000 DH

Le projet de Loi de finances 2015 donne un coup de pouce au dispositif du locatif à loyer encadré. Le prochain budget prévoit en effet de revoir à la hausse les plafonds des redevances locatives appliqués jusqu’à présent.
Ainsi, pour le locatif concernant les logements à faible valeur immobilière totale (VIT, logements à 140000 DH), il est question de relever le loyer maximal de 700 à 1 000 DH. Mieux encore, pour le locatif social (logements à 250 000 DH), il est proposé de porter le plafond de 1 200 à 2 000 DH. Le dispositif du locatif à loyer encadré consiste à ce que des investisseurs privés acquièrent un nombre de logements déterminé et qu’ils les mettent en location à un prix plafonné en exonération de l’IR et de l’IS sur les loyers ainsi que de l’imposition des plus-values en cas de cession à l’issue d’une période de mise en location réglementaire. Le locatif pour le logement social, introduit dans la Loi de finances 2012, porte sur la mise en location obligatoire de 25 logements sur une durée de 8 ans. Quant au dispositif adossé au logement à 140000 DH, mis en place par la Loi de finances 2013, il doit porter sur 10% d’un programme à faible VIT réalisé par un promoteur immobilier sur une durée de 8 ans aussi. Depuis leur introduction, les deux mécanismes n’ont donné lieu à aucune signature de convention, de l’aveu du ministère de l’habitat. La raison principale en est la faiblesse des plafonds de loyers fixés qui induisent un taux de rentabilité bas, comme le rappellent fréquemment les opérateurs privés. C’est dire qu’en relevant les prix réglementaires, le département de tutelle aplanit le principal écueil, en concédant, il faut le dire, un généreux plafond. En effet, dans le cas du locatif social spécifiquement, qui semble être le plus convoité par les investisseurs, le nouveau plafond envisagé de 2 000 DH dépasse la traite habituelle payée par les acheteurs de logements sociaux sur leurs crédits et qui est comprise entre 1500 et 1 800 DH.
Ainsi, ce dispositif devrait voir sa rentabilité augmenter. Aux conditions déjà en vigueur, le taux de rendement estimé par les promoteurs immobiliers ressort entre 2 et 3%.

L’aide au loyer et le fonds de garantie des bailleurs ne sont pas prévus dans le PLF 2015

Le tout est de parvenir à 5% qui correspond au retour sur placement que les investisseurs institutionnels (caisses de retraite, compagnies d’assurance…) attendent habituellement de l’investissement locatif, ceci en retranchant les charges, taxes et coût des impayés…
L’attractivité du dispositif devrait également être aidée par la récente révision de la loi régissant les rapports entre locataires et propriétaires, visant à rééquilibrer les forces entre eux. Cependant, les spécialistes estiment que les rapports difficiles qu’entretiennent ces deux parties sont tellement ancrés dans les esprits qu’il faudra nécessairement du temps pour que la nouvelle loi rétablisse la confiance.
Même si ces révisions figurent comme un solide appui au segment du locatif, il demeure que deux outils promis par Nabil Benabdellah pour la Loi de finances 2015, dans le même objectif de soutenir le locatif, n’apparaissent finalement pas dans le projet de budget. Il s’agit de l’aide au loyer qui devait profiter aux ménages démunis et d’un dispositif de garantie des propriétaires contre les défaillances des locataires.
Cela étant, une autre mesure figure dans le projet de Loi de finances 2015 et devrait élargir les débouchés des promoteurs immobiliers. Il s’agit de permettre aux étrangers résidents au Maroc et en situation régulière l’accès à la propriété des logements à 140000 DH et des unités pour la classe moyenne subventionnées par l’Etat, dans les conditions prévues par les dispositions en vigueur. L’acquisition de ces habitats est réservée jusqu’à présent exclusivement aux citoyens marocains et le changement envisagé à présent s’inscrit dans le cadre de la mise en œuvre de la stratégie nationale en matière d’immigration.