Les promoteurs reprochent au programme VSB de détourner une partie de leurs clients

Le programme Villes sans bidonvilles s’attire les foudres des promoteurs immobiliers. Ces derniers lui reprochent de les priver d’une clientèle de plus en plus importante, ce qu’ils admettent d’autant plus mal dans l’actuel contexte de demande atone. Pour comprendre la situation, rappelons que le programme VSB recase les occupants de baraques en les faisant bénéficier de lots de terrain. Une parcelle de 80 m2 est attribuée à deux ménages qui paient ensemble 40 000 DH. Selon un montage qui s’est largement répandu sur les dernières années, cette parcelle est revendue au même prix à de petits entrepreneurs de la construction. Parfois, ces derniers se substituent même directement aux bénéficiaires pour payer la valeur du terrain à l’Etat. Les entrepreneurs y réalisent généralement des immeubles en R+2 accueillant 4 appartements (2 unités par étage, le rez-de-chaussée étant généralement réservé à des commerces). Les bénéficiaires initiaux du lot se voient remettre 2 logements et le reste est commercialisé par les entrepreneurs. Tout le problème vient de cette offre mise sur le marché. Elle évince en effet facilement les unités proposées par les promoteurs conventionnels.

Plus de 5 500 lots de recasement seront prochainement distribués à Casablanca

«Les terrains lotis de 80 m2, que parviennent à dénicher à 40000 DH les entrepreneurs qui traitent avec les bénéficiaires de lots, coûtent 700000 à 800 000 DH aux promoteurs qui passent par la voie classique», assure-t-on auprès de la Fédération nationale des promoteurs immobiliers (FNPI).

Celle-ci voit d’ailleurs dans l’activité des petits entrepreneurs un détournement du foncier public qui est utilisé indûment à des fins de promotion immobilière privée.

Les petits entrepreneurs doivent en tout cas réaliser des marges substantielles à travers leurs opérations, sachant qu’ils commercialisent leurs produits entre 250 000 et 350 000 DH si le lotissement est bien situé. Et l’on devine qu’ils ont d’autant plus de facilité à descendre en dessous des prix du marché pour favoriser l’écoulement de leurs produits.

Ce qui pousse vraiment aujourd’hui les promoteurs à monter au créneau, c’est que l’offre de logements mise librement sur le marché, induite par le programme VSB, se développe de plus en plus rapidement. Si l’on ne considère que le grand Casablanca, près de 10 000 lots ont été mis à la disposition des occupants de baraques sur les dernières années. Si l’on suit le raisonnement des promoteurs immobiliers, 20000 logements (2 par lot) ont été proposés librement à la vente dans le sillage de ces opérations. Plus de 5 500 lots devraient encore être attribués dans les mois à venir, soit une offre potentielle de 11000 habitats qui va arriver sur le marché. Et encore, «les terrains attribués aux occupants de baraques sont pour certains constructibles en R+3, ce qui induit la mise sur le marché de 4 logements et non plus seulement 2», font savoir les promoteurs immobiliers.

Tout porte à croire que, dans la région du Centre comme sur tout le territoire national, la tendance ne devrait pas faiblir. Le programme VSB n’en est aujourd’hui qu’aux deux tiers de sa réalisation, avec la déclaration de 54 villes sans bidonvilles sur un total de 88, selon les derniers chiffres. Dans le détail, les cas de plus de 248 600 ménages ont été traités depuis le lancement du programme en 2004 sur une population recensée de plus de 362 000 familles.

Dérives multiples dans l’exécution du programme VSB

Certes, tous les occupants de baraques ne se voient pas systématiquement proposer des lots de recasement. Un autre levier d’action du programme consiste en le relogement par l’attribution de logements sociaux payés 100 000 DH par les bénéficiaires, le Fonds de solidarité habitat (FSHIU) et le dispositif de péréquation prenant en charge la partie restante. Mais le fait est que les bénéficiaires du programme réclament de plus en plus de disposer de lots plutôt que de logements : 95% de la population cible préfère la première option selon les dernières opérations menées. Ce qui devrait encore moins rassurer les promoteurs immobiliers, c’est que depuis peu les occupants d’habitats menaçant ruine commencent eux aussi à bénéficier de lots de recasement. Les cas de plus de 22 800 constructions doivent être traités dans ce cadre.

Pour en revenir au VSB, les critiques des promoteurs immobiliers s’ajoutent à celles d’autres parties, y compris le ministère de l’habitat, qui font état de dérives multiples dans l’exécution de ce programme. En effet, par manque de contrôle et du fait de certaines mauvaises pratiques, des ménages continuent de se rajouter indûment aux populations des bidonvilles pour bénéficier des avantages accordés par l’Etat. Ce qui fait apparaître aujourd’hui le programme VSB comme un gouffre sans fond pour beaucoup de personnes.