Les promoteurs immobiliers tentent de reconquérir les MRE

En ce milieu de matinée de vendredi, il y a foule devant le pavillon 2 du Parc des expositions de Paris. Le Smap Expo, vitrine internationale de l’offre immobilière marocaine, ouvre sous peu ses portes. Le coup d’envoi est donné à midi et l’on fait pénétrer la foule compacte par vagues successives pour maintenir une bonne organisation.

L’affluence est déjà au rendez-vous ce premier jour, habituel tour de chauffe pour le salon qui se tient sur 4 jours (du 12 au 15 mai). Dès le premier coup d’œil, des promoteurs immobiliers, notaires et banquiers, habitués à l’évènement, constatent qu’il y a clairement plus de monde par rapport aux récentes éditions. La fréquentation ne faiblira pas lors du week-end du 13 et 14 mai où les allées étaient noires de monde. Les organisateurs peuvent pousser un ouf de soulagement. «Le Smap a traversé une zone de turbulences au cours des trois dernières années. La crise et l’incertitude en Europe ont conduit les MRE à temporiser en matière d’investissement immobilier», relate Samir El Chammah, PDG de Smap Events and Exhibitions, société organisatrice de l’évènement. Aussi, personne ne s’en cache plus, la confiance des ressortissants marocains en les promoteurs nationaux a fortement été entamée par les pratiques de certains opérateurs qui n’ont pas tenu leurs engagements en termes de délai de livraison, de qualité de construction…

L’attentisme a donc pesé de tout son poids sur les dernières éditions. A présent, le début d’éclaircie à Paris est de bon augure pour les étapes à suivre sur l’année en cours prévues dans d’autres capitales européennes, que le Smap sillonne depuis une quinzaine d’années. Il faut dire que tout le monde y a mis un peu du sien pour redresser la barre. A commencer par les organisateurs de l’évènement qui se montrent plus sélectifs quant aux promoteurs participants.

Les résidences secondaires, appartements et lots de terrains très demandés

«Nous avons clairement fait savoir aux opérateurs ayant mécontenté des acheteurs par le passé qu’ils ne pourront reprendre part au salon que s’ils assainissent leur situation», dévoile M. Chammah. Des développeurs habitués au salon parmi les plus grands noms du marché n’étaient effectivement pas de la partie cette année. Le ministère de l’habitat, appui historique de l’évènement, et la Fédération nationale des promoteurs Immobiliers (FNPI) se sont également démenés pour que revienne la confiance. Entre autres mesures, des cellules d’écoute ont été mises en place pour traiter les requêtes d’acquéreurs lésés, explique-t-on de part et d’autre. Le passif n’est certes pas complètement apuré, comme en témoigne les passes d’armes intervenues cette année encore entre des associations représentant des acquéreurs mécontents et le ministre de l’habitat, Nabil Benabdellah, lors de l’habituelle conférence donnée par ce dernier. De même, en parcourant les allées du salon, il était fréquent de tomber sur des propriétaires en quête d’écoute pour exposer leurs litiges avec des développeurs.

Il n’empêche, les affaires reprennent… doucement. Les dizaines de promoteurs de tailles variées qui ont fait le déplacement pour exposer essentiellement des projets d’appartements de moyen et haut standing, du logement social et des lots de terrain, rapportent des dizaines de préventes pour ceux qui s’en sont le mieux sorti. Même ceux qui reviennent bredouille assurent avoir établi des contacts prometteurs. Pour faire mouche auprès des MRE d’Europe, il faut miser sur les appartements balnéaires dont les prix démarrent à 400 000 DH et ne vont pas au-delà de 800000 DH, assurent les professionnels à l’unanimité. C’est que l’essentiel de la demande consiste en acheteurs à la recherche de résidences secondaires à occuper pendant les vacances estivales. «Cela fait d’ailleurs que ces acquéreurs se montrent vigilants sur les charges de syndic, un poste qu’ils essaient de maîtriser au mieux étant donné qu’ils n’occupent leur bien que quelques semaines sur l’année», observe un promoteur qui exposait une dizaine de projets au salon.

En deuxième position viennent des acheteurs dans la trentaine qui ont résidé à l’étranger de manière prolongée pour y étudier ou travailler et qui cherchent une résidence principale en vue d’un retour définitif au Maroc, apprend-on auprès des professionnels. Ceux-ci disposent en général d’un budget de 1,5 à 2 MDH et ciblent les biens fonctionnels dans les grandes villes, selon les remontées des opérateurs. Dans une moindre mesure, ce sont les petits lots de terrain d’un maximum de 1 MDH qui intéressent et qui sont souvent acquis par les MRE pour y réaliser un petit investissement dans la promotion immobilière. Il était enfin aussi possible de croiser dans les allées du salon une clientèle d’Européens, essentiellement des séniors, qui après s’être détournés pour la plupart du marché marocain, dans le contexte d’insécurité régionale, y reviennent progressivement pour y opérer comme à leur habitude des investissements de défiscalisation.

Les nouvelles générations de MRE achètent aussi

Mais il faut bien comprendre que les choses ont beaucoup changé quand il s’agit de concrétiser l’achat. Les MRE n’y vont plus à l’aveuglette, ce que leur recommande d’ailleurs explicitement des affiches placardées par les organisateurs dans tout le salon. Celles-ci conseillent par exemple aux acheteurs d’échanger avec le promoteur les identités et coordonnées ou encore de demander toutes les informations nécessaires avant de réserver dans un programme (plan de construction ne varietur, plan béton armé, permis de construire, cahier des charges…). En outre, des notaires partenaires de l’évènement se sont relayés tout au long du salon pour animer des conférences offrant des conseils pratiques aux acquéreurs. 

Mais il ne semble plus tellement nécessaire de prendre par la main ces acheteurs tant ils ont déjà mis au point leurs propres stratégies pour éviter de se faire piéger. «Si nous présentons des projets sur plan, nous sommes systématiquement inondés de questions sur d’éventuels retards de livraison, la concordance entre les supports commerciaux et ce qui sera effectivement livré…», explique un commercial d’un grand groupe présent en force lors de l’évènement. Et la clientèle ne prend plus tout ce qu’on lui dit pour argent comptant. Ce promoteur explique par exemple avoir eu à montrer une carte en temps réel de son projet sur un service de cartographie en ligne pour en prouver l’existence à un client suspicieux. Généralement, à partir du moment où les acquéreurs sont intéressés, ils chargent leurs proches au Maroc de vérifier sur place tout ce qui leur est annoncé au salon, rapportent les professionnels. Ce n’est qu’à partir de ce moment que l’on envisage la concrétisation et celle-ci se fait elle aussi à pas comptés. Les promoteurs, de leur propre initiative, y vont doucement puisque les avances demandées pour réserver un bien sont aujourd’hui abaissées à 5% de la valeur du bien, voire moins. Et il ne s’agit même pas de montants effectivement encaissés puisque les acquéreurs fournissent en général un chèque libellé en euros que les opérateurs nationaux ne peuvent encaisser. La transaction ne se fera effectivement que lors d’un déplacement des acheteurs au Maroc, généralement pendant l’été. Entretemps, les clients ont toute latitude de se rétracter.

En somme, on se plie en quatre pour vendre aujourd’hui aux MRE. Et dire qu’il y a encore quelques années les opérateurs se faisaient presque forcer la main pour vendre au comptant leurs produits. A l’époque, il était d’ailleurs tout à fait courant pour les promoteurs de repartir au Maroc avec des sacs d’argent, se souvient un fidèle du salon depuis ses débuts.

Dans tout cela, même si elle est aujourd’hui plus difficile à convaincre, la demande reste consistante. Et si l’on dit que les nouvelles générations de MRE sont moins attachées à l’investissement immobilier au Maroc, M. Chammah assure que «le Maroc a cette formidable chance de tôt ou tard ramener à lui sa diaspora». Beaucoup de pays qui ont tenté de répliquer la formule du Smap, dont la Tunisie, l’Espagne ou encore le Portugal, sont loin de connaître le même succès que le Maroc. Une exception à préserver…