Les promoteurs accusent les banques de restreindre davantage le crédit

La tension monte d’un cran entre les banquiers et les promoteurs immobiliers. Ces derniers, réunis sous la bannière de la FNPI, se plaignent déjà depuis quelques mois du durcissement de leurs conditions de financement. Ils rapportent à présent un resserrement plus prononcé sur les crédits aux acquéreurs. «Dans plusieurs villes où une offre existe en adéquation avec les besoins potentiels, les banques n’accompagnent pas les acquéreurs», soutient-on auprès de la fédération des promoteurs. Ce constat concerne spécifiquement Oujda, Tanger, Tétouan, Marrakech, Agadir, Fès, Meknès, Rabat, notamment pour les programmes de moyen standing qui y sont développés. Les remontées de terrain au niveau de ces villes font état de nombreux refus de dossiers de crédit pour des acquéreurs présentant pourtant un bon profil de risque, ou encore des retards dans le traitement des dossiers, insistent les membres de la FNPI.

Au-delà du ressenti des promoteurs immobiliers, les chiffres n’alarment pas outre mesure. L’encours des crédits aux acquéreurs enregistre en effet une hausse de 4,3%, à 149,4 milliards de DH sur les 10 premiers mois de l’année, soit à très peu de choses près ce qui a été constaté sur la même période de l’année passée. En remontant plus loin, un ralentissement ressort évidemment. Les crédits aux acquéreurs avaient enregistré une hausse de 7% sur toute l’année 2012, de près de 9% en 2011 et de 10% sur 2010. Mais la décélération est à lier à la conjoncture économique ayant par ailleurs affecté toutes les autres catégories de crédits. L’on pourrait aussi s’appuyer sur l’évolution du nombre de bénéficiaires des crédits à l’habitat pour vérifier les dires des professionnels et ces derniers s’avèrent en revanche plus concluants. Effectivement, si en 2012, 73 013 dossiers de crédits immobiliers ont été traités par les banques, ce ne sont que 68 525 bénéficiaires qui ont été recensés en 2013 (derniers chiffres disponibles auprès de Bank Al-Maghrib), soit une baisse de 6%. Aussi, le montant moyen du crédit acquéreur ressort à 356 000 DH, en baisse de 18 000 DH par rapport à 2012.
Mais les banquiers justifient ce moindre volume de crédits distribués essentiellement par le comportement de la demande. «L’attentisme reste perceptible parmi les potentiels demandeurs de crédits qui continuent d’anticiper une baisse des prix», assure un directeur de banque habitué des marchés immobiliers de plusieurs régions. Plus direct, un autre professionnel met en cause les produits et les prix pratiqués par les promoteurs qui sont inadaptés aux attentes de la demande, entravant de ce fait les transactions et la distribution de financements aux acquéreurs.

Du reste, les établissements se disent généralement très volontaires pour prêter aux acheteurs, et ce, pour une simple raison de bon sens. «Plus on distribue de crédits acquéreurs, plus on accélère le déstockage de logements, habilitant les promoteurs à rembourser leurs crédits. Si l’on rompt cette chaîne, autant passer directement au contentieux avec les promoteurs», résume simplement un directeur de banque. Les établissements trouvent même un intérêt à accélérer ce cycle pour contenir leur risque. «Dans le cas d’un crédit sur un promoteur immobilier, le risque est concentré sur un seul emprunteur et la garantie consiste en un actif difficilement vendable car généralement en cours d’achèvement. A l’inverse, les crédits accordés aux acquéreurs offrent l’avantage d’un risque atomisé et ils sont garantis par des biens plus faciles à céder», justifie un directeur.
Cependant, cette volonté d’accélérer les déstockages au niveau des programmes immobiliers n’exclut pas que l’on soit vigilant sur le profil de risque des emprunteurs, tiennent à préciser les banquiers. La conjoncture actuelle l’impose d’ailleurs, étant donné que les créances en souffrance des ménages, recouvrant certes aussi du crédit à la consommation, se sont aggravées de près de 14%, à 22,6 milliards de DH sur les 10 premiers mois de l’année. La quotité de financement, l’ancienneté du demandeur en tant que client et la qualité de l’employeur sont les principaux critères pour décider de l’issue des demandes de crédit. Ceux-ci avaient certes cours depuis toujours mais l’on se montre aujourd’hui plus intransigeant sur ces aspects, insistent les professionnels. En outre, lorsqu’il s’agit du financement de logements de seconde main, une expertise est systématiquement menée par la banque, tandis que cette démarche est réalisée de manière globale au niveau des programmes neufs, fait savoir un banquier. Notons enfin que la situation des MRE demandeurs de crédits immobiliers est analysée aujourd’hui plus finement que par le passé.