Les juristes réservés sur les apports de la nouvelle loi sur le locatif

Alors que le ministère de l’habitat fonde beaucoup d’espoirs sur la nouvelle loi organisant les rapports entre les bailleurs et les locataires pour donner un coup de fouet au marché du locatif, les professionnels se montrent circonspects quant aux apports de ce texte publié au Bulletin officiel du 28 novembre 2013.

Ces professionnels, et à leur tête les avocats spécialistes des litiges entre bailleurs et locataires, notent d’abord que plusieurs dispositions de la loi existaient auparavant sans pour autant être respectées par les parties. Un exemple en est l’établissement d’un état des lieux préalablement à la mise en location. Déjà stipulée par le dahir des obligations et contrats (articles 676 et 677), soit depuis 1913, cette disposition n’est aujourd’hui mise en œuvre que très rarement, selon les témoignages des professionnels. Autre exemple de disposition ignorée, le recours au contrat écrit pour formaliser le rapport entre les parties, qui était certes jusqu’à présent optionnel. «De manière générale, la rédaction d’un acte ne concerne encore que certains types de transactions impliquant, entre autres, des clients étrangers ou des entreprises louant pour le compte de leurs salariés et où des agences immobilières interviennent comme intermédiaires», constate un avocat. Hormis ces cas qui, il faut en convenir, sont loin de représenter le gros des transactions, le non-formalisme reste la règle, selon les témoignages des professionnels. Et contrairement à ce que l’on pourrait croire, ce n’est pas la volonté du bailleur d’échapper à l’imposition des loyers perçus qui le pousse à se soustraire de la rédaction d’un acte, mais plus simplement la mauvaise foi des parties qui souhaitent maintenir le flou autour de leurs obligations.
C’est dire le changement de mentalité qui doit s’opérer pour que cette pratique change. Soucieux d’ancrer rapidement la culture de l’écrit parmi les parties, certains professionnels recommandent que la loi précise que tout litige porté devant le tribunal qui ne s’appuierait pas sur un contrat donne lieu à une fin de non-recevoir.

Les juges s’estiment souvent non compétents pour trancher

Et encore, avec cela, on ne s’attaque pas au nœud du problème. Les professionnels se plaignent plutôt de la lourdeur d’exécution des décisions de justice en matière de litiges entre bailleurs et locataires. «Certes, la loi a clarifié les cas où un bailleur est en droit de reprendre possession de son bien, ce qui répond à l’objectif de rééquilibrer les forces entre les parties. De même, une procédure précise est arrêtée pour cela. Mais encore faut-il être sûr que les jugements seront exécutés», justifie un professionnel. Car dans l’état des choses, on en est encore loin. Pour preuve, la majorité des contrats de bail stipule qu’en cas de non-respect d’une clause, l’expulsion peut être prononcée en référé, une procédure accélérée permettant d’obtenir un jugement immédiat. Or, dans les faits, les juges bottent souvent en touche, s’estimant non compétents pour trancher, sauf dans les situations d’occupation sans titre (squatteurs, contrat à durée ferme échu…). Et même dans ces derniers cas, depuis quelque temps le refus de prononcer des décisions défavorables aux locataires devient quasi-systématique pour des considérations sociales. Cela dit, il arrive aussi que l’arbitraire penche du côté du bailleur et les avocats rapportent certains cas où les propriétaires parviennent à faire expulser leurs locataires en violation des règles de la procédure du jugement en référé.

La voie plus classique du jugement sur le fond n’offre pas plus de garanties au bailleur. Cela débute par les vices de forme et les reports d’audience en première instance. Vient ensuite le délai d’attente pour l’appel durant lequel la décision rendue en première instance ne peut être exécutée. S’en suivent, une fois la décision définitive prononcée, deux ou trois tentatives de faire exécuter le jugement par huissier. Tout cela pour au final devoir recourir aux forces de l’ordre dont l’intervention s’impose dans plus d’un cas sur deux, selon les avocats spécialistes. En tout, un bailleur qui est pleinement dans son droit ne remet la main sur son bien qu’après deux à trois ans en moyenne.