Le ministère de l’habitat passe le logement social au peigne fin

A part le carton plein qu’il a fait auprès des promoteurs et des acquéreurs, on sait finalement peu de choses sur le dispositif du logement social à 250 000 DH lancé depuis 2010. En effet, si le ministère de l’habitat suit de près la production dans le cadre de ce programme, il ne dispose pas d’indications sur son bilan par rapport aux objectifs fixés et aux moyens mobilisés. Il n’existe pas non plus d’informations sur le profil des acheteurs de ce type d’unités ou leur degré de satisfaction, pas plus qu’il n’y a de recensement des dysfonctionnements qui limitent actuellement le dispositif. C’est donc pour répondre à toutes ces questions que le département de Nabil Benabdallah va mener une étude au niveau national pour l’évaluation du dispositif du logement à 250 000 DH mais aussi celui du logement à 140 000 DH dit à faible VIT.

L’étude qui devrait être finalisée au plus tard en 2014 a, à vrai dire, déjà été mise sur les rails, le cabinet qui en a la charge, Marsult Info, ayant récemment mené des investigations préliminaires auprès des pouvoirs publics, des promoteurs ainsi que des acquéreurs pour baliser le terrain.

Il en ressort plusieurs points d’insatisfaction dont principalement un effet néfaste des dérogations qui nuisent à la disponibilité du foncier pour ce type d’unités. Un autre motif de mécontentement pour les promoteurs concerne le manque de visibilité sur le besoin en logements sociaux qu’il conviendrait de quantifier par marché régional afin d’orienter l’investissement dans le dispositif. Côté acquéreurs, les critiques formulées ciblent notamment les surfaces insuffisantes des logements à 250 000 DH qui tournent très souvent autour de 50 m², soit le minimum légal pour ce type de programmes. A cela s’ajoute le fait que les opérations lancées se rejoignent toutes dans leur contenu et qu’elles proposent un niveau d’équipement très souvent insuffisant. Le dispositif du logement à 140 000 DH est quant à lui critiqué pour le foncier dont le coût n’est pas maîtrisable ou encore le financement des acquéreurs qui se fait à travers le crédit immobilier garanti par l’Etat, Fogarim, auquel seuls trois établissements bancaires adhèrent. Ceci sans compter la commercialisation fastidieuse de ce type d’unités qui sont affectées à leurs bénéficiaires selon une procédure déterminée.
Pour affiner tous ces éléments préliminaires, le mandataire de l’étude envisage d’abord de dresser un diagnostic des programmes mis en œuvre. L’idée est d’identifier les types et caractéristiques des promoteurs des logements à 250 000 DH et 140 000 DH, et au-delà d’étudier la conception de ces programmes, les objectifs qui leur sont fixés…

Les avantages fiscaux aux promoteurs seront également évalués

Un autre grand pan de l’étude passera au peigne fin la demande pour ces programmes afin, comme le demandent les opérateurs, de l’évaluer selon les différentes régions. A cet effet, une cartographie de tous les projets au niveau national sera élaborée. Dans le même objectif, l’étude évaluera la satisfaction des acquéreurs de ces produits.

Pour recueillir toutes les informations nécessaires à son étude, Marsult Info devrait mener trois enquêtes d’ampleur inédite pour le marché marocain. La première concernera tous les programmes de logements à 250 000 DH et 140 000 DH ainsi que les promoteurs qui les développent. Elle permettra de constituer une base de données exhaustive fournissant quelques données poussées pour chaque professionnel ou programme (mode opératoire du projet, dérogation…). La deuxième enquête concernera les acquéreurs de logements et devrait être menée auprès d’un échantillon représentatif de 4 000 acheteurs, qui feront là encore l’objet d’investigations poussées (équipement et confort du logement, degré de satisfaction des prestations, travaux de transformation réalisés…). Ces deux enquêtes quantitatives seront complétées par une troisième qui sera, elle, qualitative. Elle permettra surtout  de répondre à des questions spécifiques touchant notamment à la réalisation des logements sociaux par les promoteurs.

Naturellement, l’étude permettra de dégager les dysfonctionnements qui pourraient apparaître tant au niveau de la réalisation que de l’acquisition. Partant de là, des mesures de correction devraient être formulées.
Pour boucler la boucle, l’étude s’intéressera à l’impact des deux programmes sur le secteur de la promotion immobilière ou encore sur l’économie nationale. Une analyse qui supposera nécessairement de s’intéresser aux avantages fiscaux profitant à ces dispositifs qui suscitent régulièrement la polémique.