Le logement à  140 000 DH ne trouve toujours pas ses marques sept ans après son lancement

Sept ans après son lancement, le logement à 140 000 DH semble encore avoir du mal à trouver son rythme de croisière. Certes, la production et les mises en chantier se stabilisent sur les trois dernières années. Selon les chiffres disponibles au premier semestre 2014, 1 335 habitats à faible VIT ont été initiés et 1 528 ont été achevés. Considérant l’effet de rattrapage sur la deuxième moitié de l’année, l’on devrait probablement terminer 2014 sur des réalisations autour de 4 500 unités respectivement pour la production et les mises en chantier, selon les anticipations de l’aménageur public Al Omrane qui est chargé de la mise en œuvre de ces unités. C’est à peu de choses près ces mêmes volumes qui ont été réalisés en 2013 et 2012. Mais à ce rythme, on reste très loin des objectifs fixés pour le dispositif.

Au lancement du logement à 140000 DH, il était en effet question de réaliser 130 000 habitats de ce genre sur la période 2008-2012. Deux ans après cette échéance, on est très loin du compte puisque seuls 28 300 logements ont été effectivement achevés depuis la mise en œuvre du dispositif. C’est que plusieurs contraintes empêchent ce segment de trouver son marché. Initialement destiné principalement aux bénéficiaires du programme Villes sans bidonvilles, le logement à faible VIT a été fortement concurrencé par les lots proposés à cette même cible, explique-t-on auprès d’Al Omrane. Du fait de cette situation, l’aménageur public a d’ailleurs sur les bras un stock conséquent de logements dont les bénéficiaires ne se manifestent pas. Selon les derniers chiffres communiqués par Al Omrane, ce stock s’élevait en début d’année à 8 500 unités, soit l’équivalent de 1,2 milliard de DH qui sont immobilisés sans compter le coût d’entretien de ces habitats vacants.

Pour donner un second souffle à la demande, la parade des pouvoirs publics a consisté à en élargir la population de bénéficiaires. En effet, une circulaire introduite par le ministère de l’habitat en 2012 a complètement libéralisé la commercialisation des unités à 140 000 DH, tout en sachant que des logements continuent d’être construits dans le cadre de conventions avec les autorités locales exclusivement pour reloger les bénéficiaires du programme VSB. Les particuliers souhaitant accéder au logement à 140000 DH doivent toutefois satisfaire à un ensemble de conditions. Une règle fixée par Al Omrane est que le potentiel acheteur travaille ou réside dans la région où se situe l’habitat qu’il souhaite acquérir. A cela s’ajoutent d’autres conditions introduites par la Loi de finances. Ainsi, le client ne doit pas être déjà propriétaire et il doit percevoir moins de deux fois le Smig. Cette dernière limite était au lancement du dispositif de 1,5 fois ce salaire avant d’être rehaussée en 2012. On a également supprimé la limite de hauteur à R+3 des bâtiments regroupant des unités à 140 000 DH pour soumettre ces derniers aux plans d’aménagement en vigueur. Un geste envers les promoteurs privés qui participent eux aussi au dispositif. Ils ont d’ailleurs mis en chantier 3 400 unités et ils en ont achevé 3 300 sur les trois dernières années.

La solvabilité des acquéreurs pose problème

Et ce n’est pas la seule mesure déclinée pour rallier les opérateurs autour du dispositif. Ces derniers bénéficient aussi d’une formule de partenariat public-privé pour la réalisation des unités à faible VIT, dont les termes ont été revus en 2012 pour avantager les professionnels de petite et moyenne taille. Il faut en effet rappeler que la réalisation des logements à faible VIT se fait par l’octroi aux promoteurs de terrains à prix avantageux. Ces derniers y développent des programmes mixtes comprenant les unités à 140 000 DH, les logements sociaux et de moyen standing dans une logique de péréquation. Dans la version améliorée du dispositif, Al Omrane octroie des parcelles adaptées à la taille de chaque opérateur. Mieux encore, ceux-ci bénéficient de différents tarifs, sachant que les parcelles destinées à accueillir des logements à 140 000 DH seront dans tous les cas commercialisées à prix coûtant.
Avec tout cela, un grand problème qui limite encore l’attractivité du dispositif du 140 000 DH, et qui n’a toujours pas été réglé par les pouvoirs publics, est le manque de solvabilité des bénéficiaires de ce programme, confie-t-on auprès d’Al Omrane. Il faut dire qu’en dépit de la garantie de la Caisse centrale de garantie, les banques sont très prudentes vis-à-vis des acquéreurs de logements à faible VIT, notamment dans le cadre du programme VSB, surtout que les impayés ont fortement augmenté parmi cette population sur les trois dernières années.