La recette anti-crise du leader de l’immobilier locatif

Très peu de promoteurs se hasardent à lancer de gros projets dans un contexte de stagnation, voire de baisse de la demande. SoftGroup Immobilier navigue à contre-courant et investit en moyenne 500 MDH dans l’immobilier d’entreprises (industriel, logistique, bureaux, commerces) et résidentiel. Cette différence se manifeste aussi à travers l’intérêt porté sur le locatif. Une stratégie payante. Les explications de Zhor Kabbaj, directrice générale du groupe.

Le secteur a été secoué par plusieurs gros problèmes ces derniers mois. Comment se porte SoftGroup Immobilier dans ce contexte ?

Dans l’immobilier locatif, qui est notre cœur de métier, nous sommes en adéquation avec nos prévisions sur tous les segments, qu’il s’agisse d’immobilier industriel, logistique, bureaux, résidentiel ou commerces. Nous sommes satisfaits de notre croissance depuis 2014. Nous opérons également dans l’immobilier à l’achat, essentiellement à travers des programmes résidentiels de moyen standing. Et là encore le rythme des ventes s’accorde avec nos attentes, sachant que nous avons établi à la base des objectifs modestes pour ce segment.

Pourtant, la demande est en berne dans la plupart des marchés sur lesquels vous opérez…

Effectivement, à Casablanca où sont situés tous nos projets (NDLR : le groupe dispose d’un parc de près d’une vingtaine de projets locatifs, tous segments confondus), il est indéniable que l’immobilier de bureaux, à l’achat comme à la location, est en crise. L’offre dépasse largement la demande du fait de l’intensification de la construction de bureaux sur les grandes avenues au cours des dernières années, sans compter les programmes à venir. Le marché de l’immobilier logistique est dans la même situation. L’offre est supérieure à la demande, ce qui entraîne une concurrence acharnée sur les prix. Cette situation s’explique par le fait que la construction de bâtiments à usage logistique a été bien plus rapide que le rythme de développement des logisticiens de la place. Ceux-ci avancent plus lentement du fait que les industriels et les grandes entreprises rechignent encore dans l’ensemble à confier la gestion de leur fonction logistique aux spécialistes.

Comment parvenez-vous donc à tenir le cap ?

La conjoncture actuelle impose plus que jamais d’être à l’écoute du marché et, de par notre métier, nous bénéficions d’une position privilégiée pour recueillir les attentes de la demande. Nous totalisons près de 300 locataires à travers l’ensemble de nos projets (comprenant des multinationales, de grandes entreprises, des PME, des start-up, de jeunes couples dans le résidentiel…) avec lesquels nous avons au moins un contact hebdomadaire. A travers ces échanges, nous prenons constamment le pouls du marché et sommes en mesure de nous adapter à son évolution. Par exemple, lorsqu’un locataire de bureaux n’est plus satisfait de la surface qu’il occupe, c’est à nous qu’il le fait savoir en premier et nous cernons ses nouveaux besoins pour développer un produit qui lui conviendra. C’est ainsi que nous orientons nos investissements, ce qui fait que nous produisons quasiment à la demande. 

Justement, qu’en est-il de votre actuel programme d’investissement ?

Nous maintenons depuis quelques années un rythme d’investissement annuel moyen d’environ 500 MDH, englobant le coût d’acquisition du foncier et la construction. Sur l’année en cours, notre programme qui concerne toujours la seule ville de Casablanca porte sur une nouvelle résidence pionnière dans la location de prestige, Anafee Plaza. La construction est quasiment achevée et nous nous apprêtons à lancer la commercialisation. Nous prévoyons également de démarrer un nouveau programme industriel. S’ajoutent à cela deux nouveaux projets dans l’immobilier de bureaux actuellement en cours de travaux respectivement au niveau des boulevards Anfa et Hassan 1^er. Enfin, nous clôturons la commercialisation d’un projet résidentiel de villas, Anafee Californie, dont nous avons démarré la construction il y a un an et demi.

Disposez-vous d’une réserve foncière pour vos futurs développements ?

Nous détenons effectivement une réserve qui nous permettra d’alimenter l’activité de tous nos métiers sur de nombreuses années. Cette réserve est répartie sur tout le Grand Casablanca et se situe à Dar Bouazza, Bouskoura, au niveau des grandes artères de Casablanca, à Ain Sebaa ou encore à Mohammédia. Cela étant, l’acquisition du foncier reste une de nos priorités afin de pérenniser et de consolider notre activité. Nous sommes donc toujours à l’affût de bons placements. Là encore, c’est le marché qui dicte l’exploitation de ce foncier. Nous pouvons faire l’acquisition d’un terrain qui ne sera valorisé que dans 10 ans comme nous pouvons acheter un foncier qui sera valorisé dans le mois suivant la transaction.

On a l’impression qu’une majorité de particuliers et d’entreprises au Maroc préféreront toujours l’achat à la location. Vous continuez pourtant de bâtir votre business model sur ce dernier segment. Qu’est-ce qui vous conforte dans votre stratégie?

Notre groupe est présent dans la location depuis plus de 30 ans. Nous nous sommes développés progressivement sur ce métier, segment par segment. Nous constatons que ce qui attire la demande sur ce marché, c’est le service qui est réellement apprécié par la clientèle. Celui-ci est plus important encore que le produit loué et c’est pour cela que nous axons toute notre stratégie sur la garantie aux locataires d’une gestion locative de qualité. Nous assurons une douzaine de services sur nos différents métiers allant de la maintenance et des réparations (d’électricité, de plomberie, chauffage, climatisation..) à l’aide administrative (au niveau des communes, régies, assurances…) en passant par la mise à disposition de décorateurs pour l’aménagement des espaces. Ce qui nous conforte plus encore dans notre stratégie, c’est que l’on constate que de plus en plus d’entreprises prennent conscience que le fonds de roulement doit aller en priorité dans l’outil de développement et de production plutôt que dans les murs. Un nombre grandissant d’opérateurs nationaux de différentes tailles décline cette nouvelle orientation.

La location présente un risque juridique conséquent au Maroc. Votre activité en pâtit-elle ?

Effectivement, notre principale difficulté reste le recouvrement. Juridiquement, nous ne sommes pas protégés de manière rapide et le temps d’attente pour la récupération de nos loyers, voire parfois des clés de nos locaux, est long, ce qui nuit évidemment à l’activité. La cherté du foncier est une autre contrainte pour notre métier. Une hausse du coût du foncier pèse beaucoup plus dans l’immobilier locatif comparé à l’immobilier à la vente du fait que la rentabilisation d’un investissement locatif prend plusieurs années.