La maintenance des bâtiments, un prérequis…sans réglementation ni encadrement

En matière de construction et de conception de bâtiments, à usage d’habitation, professionnel, industriel ou autres, le Maroc n’a rien à envier aux autres pays, même ceux développés. Un constat partagé par les professionnels de la pierre contactés. Il n’y a qu’à voir les différents types d’édifices bâtis qui, pour certains, sont même à la pointe de la technologie. Néanmoins, s’il y a un bémol à relever, c’est bien au niveau de la maintenance de ces bâtiments, et spécifiquement les équipements installés. Un tableau d’électricité avec des câbles mal serrés expose le bâtiment au feu imminent et donc une perte d’exploitation regrettable. De même, une pompe à chaleur mal réglée, sans dosage de pression, pourrait conduire à la perdition du matériel et à des dégâts matériels coûteux.
«Les sociétés et entreprises de taille importante ont conscience de la nécessité d’entretenir l’ensemble des équipements du bâtiment. Cela va de soi pour les usines, quelle que soit leur activité. Mais les PME et TPE, surtout, n’allouent pas ou peu de budget pour ce volet», schématise un professionnel. En fait, «il n’existe aucune législation qui impose à l’utilisateur d’un bâtiment d’intégrer sa maintenance au courant de son activité», explique Badr El Yacoubi, Directeur général de Thaïs, filiale de Ténor Group, spécialiste du Property Management et du Facility Management. Il en va du bon sens du management, de sa conscience et de sa volonté de fonctionner dans des conditions favorablement pérennes.
Pourtant, les sociétés de maintenance se comptent par plusieurs centaines dans chaque ville. C’est dire la demande croissante sur ce type de prestations. Qu’en est-il de leur légitimité et leur compétence ? Sur ce niveau, aucun cadre législatif ou réglementaire, ni aucun cahier des charges ne régissent ce secteur. Ce qui différencie une société d’une autre, c’est son expertise, ses clients, son poids sur le marché, mais aussi les standards de maintenance utilisés et sa certification. «Le secteur dispose des normes issues des best-practices, mais leur application reste facultative et dépend de la convention qui lie les deux parties», explique M.El Yacoubi. Il faut dire aussi que la certification qualité/sécurité/environnement est un gage de la bonne exécution des missions de maintenance d’une société. D’où l’intérêt de disposer d’agréments délivrés par des organismes qualifiés, car il en va de la sécurité et de la santé des employés. Il y a lieu de noter, toutefois, que les multinationales installées au Maroc ou filiales de sociétés étrangères obéissent aux règles de fonctionnement de leur maison mère et donc imposent leurs propres normes de maintenance, auxquelles les sociétés marocaines répondent, sans difficulté aucune.
En tout cas, le budget de la maintenance d’un bâtiment va du simple au triple. Pour un plateau de bureaux de 500 m2, il faudra compter en moyenne 50 000 DH au titre de la maintenance. En y ajoutant les pièces de rechange et toute autre installation nouvelle nécessaire, l’enveloppe peut atteindre 65 000 DH. Des sociétés allouent même un pourcentage de leur chiffre d’affaires à ce poste, quand l’activité est sensible
En tout cas, «la maintenance multitechnique se répartit sur 2 volets : la préventive et la corrective. Le but de la 1ère est d’assurer une disponibilité optimale du bâti et est réalisée selon une périodicité définie, et ce, en fonction du manuel d’utilisation de chaque équipement qui détermine non seulement la fréquence de maintenance, mais aussi son mode d’emploi», explique M.El Yacoubi. Certains équipements sensibles, à l’instar des groupes électrogènes, nécessitent des contrôles hebdomadaires, alors qu’à fréquence mensuelle, il faudra vérifier/changer le consommable…
La seconde, elle, intervient, en cas production d’une panne. Il faut savoir que le rapport du préventif et du correctif présente un ratio important et un avantage compétitif pour le choix de telle ou telle société de maintenance. Aussi, «des entités dont l’activité est sensible ou la data importante demandent un taux de disponibilité des équipements entre 90 et 95%», nous confie notre source. Quid de la responsabilité de la société en cas d’un incident ? En fait, en engageant une société de maintenance, l’utilisateur de l’immeuble lui transfère toute la responsabilité de la sécurité du bâtiment et des employés. Si un équipement tombe en panne ou est désuet, c’est du ressort du mainteneur avec tout ce que cela engendre comme conséquences. «Pour cela, il est obligatoire et important de contracter une assurance responsabilité civile professionnelle. Le maître-d’œuvre, lui, devra être doté d’une assurance multi-risque exploitation», éclaire M.El Yacoubi.

De la nécessité de procéder à un audit pré-exploitation du bâtiment