Immobilier : les chantiers lancés ont baissé de 34% en 2020, et ceux achevés de 19%

L’année 2020 n’était pas des plus clémentes pour le secteur immobilier. Les mises en chantiers (MEC), toutes catégories confondues, ont subi une chute de 34% par rapport à 2019, pour atteindre 210 501 unités. La production, elle, a enregistré une régression de 19% à 256 671 logements. La répartition des logements mis en chantier en 2020, montre, selon les dernières statistiques du ministère de l’habitat, que l’auto-construction absorbe toujours une grande part avec 44% des chantiers lancés. Les opérations de logements sociaux à 250 000 DH représentent plus du quart et les opérations de moyen et haut standing représentent 17% des MEC.
Il faut savoir que toutes les composantes du secteur immobilier ont connu une dégringolade avec plus ou moins la même ampleur. Si l’on prend les logements conventionnés, les mises en chantier de ceux à 250 000 DH ont essuyé des pertes de 34,7% à 23 698 unités, contre une augmentation de 62% une année auparavant. Cette baisse s’inscrit dans la continuité de celle entamée depuis 2015 où les chantiers lancés sont passés de 53 926 à 22 432 en 2018, soit une contraction de 58% en 4 ans. Ce rythme baissier a été ponctué par une augmentation en 2019, pour reprendre sa diminution une année plus tard. Plusieurs facteurs ont contribué à cette petite forme de ce segment dont le principal et le plus positif revient au fait qu’il ait déjà dépassé les objectifs fixés (300 000 unités). Les promoteurs ne se ruent donc plus sur ces projets conventionnés. A côté, les ventes se laissent désirer en raison, entre autres, du relèvement des exigences des acquéreurs, du manque d’équipements sociaux nécessaires, de l’inexistence de connexion entre l’emplacement du projet et les moyens de transport…
Pour leur part, les logements à faible valeur immobilière, ou à 140 000 DH, ont affiché un repli de 40% des mises en chantier pour arriver à 997 unités. Signalons qu’il ne s’agit pas du plus bas niveau jamais atteint depuis le lancement du programme, malgré ce contexte très contraignant. Le volume des chantiers lancés le plus faible a été enregistré en 2016, avec 581 unités. Ce programme n’a pas connu le succès escompté depuis son lancement. La preuve est qu’il est encore loin d’atteindre ses objectifs, sachant que le délai fixé à 2020, pour tirer profit des avantages fiscaux est dépassé. D’ailleurs, l’une des raisons derrière son échec réside dans les complications qu’affrontent les promoteurs concernant la liste des bénéficiaires. Cela, ajouter à la rentabilité inintéressante et à la préférence de lots de terrains plutôt que des terrains bâtis.
La promotion immobilière a aussi pâti des effets des conditions sanitaires et économiques de l’année dernière, comme l’atteste le repli qu’ont connu les mises en chantier des appartements de moyen et haut standing, et des villas. Si les premières ont enregistré un retrait de 37% en glissement annuel à 15 333 unités, les seconds, se sont repliées de 38% à 1 389. Il faut dire qu’avec toutes les restrictions de déplacement, le confinement et ce qu’il en a résulté comme problèmes de trésorerie, de fonds de roulement et bien sûr de manque de visibilité qui règne d’ailleurs toujours, les investisseurs ont levé le pied et ont préféré reporter leurs décisions d’investir. Toutefois, le mouvement a assez bien repris après le déconfinement. Plusieurs projets ont été lancés ci et là, dans plusieurs villes. Autrement, les mises en chantier auraient affiché un niveau catastrophique.

La production des logements sociaux, en baisse de 15,6%
Il est à noter que le niveau affiché par les appartements M&HS rejoint celui enregistré en 2016 (15 719). En revanche, les chantiers lancés pour les villas ont tenu le coup, malgré la baisse constatée. Les plus fortes chutes ont été relevées en 2016 avec 347 unités et en 2018 avec 1 052 unités.
La production de logements ne s’est pas bien portée, non plus durant l’année 2020. Une baisse de 19% a été observée, après une quasi-stagnation en 2019. Dans ce cadre, les opérations de logements sociaux à 250 000 DH absorbent presque la moitié de la production, suivi par l’auto-construction avec 33% et les opérations de moyen et haut standing avec 15%.
Les logements sociaux achevés ont subi une diminution de 15,6% pour atteindre 49 584. Depuis 2010, le nombre total de logements sociaux à 250 000 DH produits excède les 500 000 unités. Néanmoins, une amélioration de 20% est relevée en glissement annuel, dans la production des unités à FVIT (140 000 DH), après une chute de 57%, une année auparavant. L’approche du délai d’expiration des incitations a poussé les promoteurs à accélérer leur rythme de production.
Si les MEC des appartements M&HS, ont chuté de 37%, ce n’est pas le cas de la production. Elle a connu une légère baisse de 0,6%. En revanche, les villas achevées ont totalisé 641 unités, en régression de 23,7% par rapport en 2019.

Effondrement du segment de l’auto-construction

L’auto-construction est connue comme étant un segment dynamique au Maroc. Cela dit, il a subi les conséquences de la pandémie. En effet, les mises en chantier ont totalisé 40 011 en 2020, soit un effondrement de 46,5%, sachant que depuis 2011 elles se sont inscrites sur une courbe quasi stable, oscillant entre 74 774 et 100 205 unités. De même, entre 2019 et 2020, la production dans le cadre de l’auto-construction a subi une chute remarquable de 35,6% à 33 071, sachant qu’en une décennie, la production moyenne est de 56 360 environ.